关于被迫搬家的经济损失
两年前和Hausverwaltung签了无限期的住房合同，年初时Vermieter（Vermieter委托Hausverwaltung把房子出租给我们）通知我们他要卖房子。现在房子卖出去了，新的Eigentümer要把房子留着自己住，我们必须搬走。德国法律规定如果新的Eigentümer能证明房子是自住的话，房客必须搬走，这一点已经很清楚，没什么可说的，我们的问题是：1. 是否如新的Eigentümer所说，我们只有三个月的时间找房子搬家。有同事告诉我，这种情况的Kündigungsfrist是一年。
2. 被迫搬家的经济损失，包括搬家费，DSL Ummeldung等等的费用，是否必须我们自己承担？
我们和Hausverwaltung的关系不错，新的Eigentümer也不是不讲理的人，不过搬家毕竟不是很简单的事，尤其像我们这样东西很多还带着小孩，所以想了解一下这里面是否有我们可以争取的权益，没有也就算了。
哪位高人了解这方面的法律请指点一下，不胜感激。
1.确实是3个月，时间是他们登入grundbuch开始就可以kuendigen你们
2.自己承担
你们可以和房东协商，宽限一段时间。他们坚持3个月的话你可以试试要求减免房租。不过这个都是协商的事情，没有法律依据可以支持。
可以商量，因为房东也怕撕破脸，如果房客赖着不走，要打官司，房东一般也怕惹这个麻烦。所以可能会退一步，给你们些补偿吗，虽然他没这个义务。 本帖最后由 Truecar 于 2012-6-9 09:09 编辑
这个我知道得比较多，因为我的情况和楼主一样，不过我办了傻事，就不多说了。
当时我查了很多法律，我可以提供一些信息给楼主。
最最重要的是，不要自己kun租房合同！！！！！除非他给你提供让你满意的条件。
德国法律对房客的保护是很全面的，如果房子转手，新的房主必须接下以前的租房合同！！！不能涨价，不用签新合同（如果签新的，只能换一下账户名字之类的信息，不能变更条款和房租！），当然房客要同意签新的才行。
不知道房子在什么地方，各地法律有所不同，甚至一个城市的不同区里都有所不同，一定要了解清楚！比如在柏林的Tempelhof区，新的房东以自用为理由撵房客，只能在房子转手7年之后，就是speerzeit！而在Neukölln区就是3年。也就是说，如果你住在Tempelhof，自己不同意搬走，那么他只能等7年之后才能撵你。
所以不管他说什么，你都不能自己kun房租合同，要让他来kun你。但是房东受到很大法律限制，kun你不是那么容易的。同时注意，即时全额缴房租，不要让对方抓到你欠房租的把柄，否则kun你的很容易了。
在柏林，很多人买了带房客的房子，为了让房客自愿搬走，提供5000欧元的好处费！还管给房客找房子和搬家！
另外，原先的房主卖房子的时候问没问你们愿不愿买？法律规定你作为房客有优先购买权，如果他没问你，你没提供书面的不购买意向，那么你可以告他，他卖房子给现在的房东根本就是非法的！侵害了你的优先购买权。
好了，现在新房东以自用为理由kun你了，如果你所在地的法律没有speerzeit，那么他也不能只给你3个月期限。房东kun房客的期限是跟你已经租房的时间有关的，你已经租了两年，应该有半年以上的时间，这个我说不准，总之要看当地法律。
新的房主即使是自住，房客也不一定要搬走！打官司的话时间可以拖得很长，特别是你这种有小孩的（越小越多越有利），法官可能判你不搬走。新房东自住的理由也要经过审核，不是他说一句就行的，必须证明才行，在柏林，必须住够18个月。也就是说，你搬走之后他只在里面住了一年就搬走了，把房子另外出租，那么你去告，他要承担你所有的损失，包括新房和旧房之间房租的差异和利息！
所以，你不要被对方吓唬住，你有租房合同在手，绝对是有利地位，对方好话好说给你经济补偿，那你可以考虑搬家。对方要来硬的，你别怕，找当地的Mieterverein或者律师，不用到打官司的地步对方就软了。
Truecar 发表于 2012-6-9 09:06 static/image/common/back.gif
这个我知道得比较多，因为我的情况和楼主一样，不过我办了傻事，就不多说了。
当时我查了很多法律，我可 ...
这个我觉得可以探讨一下，
据我所知，
1.新房东是可以涨房租的，但是有个幅度的限制，还要参考当地的mietspiegel，只是不能随口开价而已
2.所谓sperrzeit是特殊情况，楼主这种情况应该不包括在内的，房东可以按照合同规定的期限kuendigen。
在以自住为原因的情况下，eigenbedarf是要被审核，不能随口说的
4.关于好处费的情况，并不该是常态，是因为房主耗不起的情况下，打官司房东不一定会输，但是光脚的不怕穿鞋的，判下来房客还可以拖欠，赖账。个人觉得有这样RP不好。
5.vorkaufsrecht不是自动有的，而是需要实现书面形式约定好的
建议楼主1让房东kun你，二和房东谈条件，减免最后1,2个月的房租我看比较靠谱，不要走到打官司那一步，那样费时费力，很可能要费钱，咱们中国人好像不会像很多德国人破罐子破摔判了也不交，三思吧
我跟楼主情况相近，房东是个人，他已经带中介来看过房，并且房子已经在网上挂牌销售了。如果买家是自用住房，我打算到Mieterverein 咨询下搬家事宜。 lz要是还没入Mieterverein，现在明显应该考虑去入一下了 快乐的园丁 发表于 2012-6-9 08:34 static/image/common/back.gif
1.确实是3个月，时间是他们登入grundbuch开始就可以kuendigen你们
2.自己承担
谢谢你提供的信息。我们能查到的也差不多是这样的。 pearl 发表于 2012-6-9 11:14 static/image/common/back.gif
lz要是还没入Mieterverein，现在明显应该考虑去入一下了
我们确实没有入。不知道现在入是否还来得及。
如果按3个月的Kundigungsfrist算，我们最多能住到11月底。不知道该则么办。 Truecar 发表于 2012-6-9 09:06 static/image/common/back.gif
这个我知道得比较多，因为我的情况和楼主一样，不过我办了傻事，就不多说了。
当时我查了很多法律，我可 ...
谢谢你码了这么多的字，提供了这么多信息。我们在拜仁州，不知道在哪儿可以找到相关的法条，可以清楚解释你所说的Sperrzeit. hyena 发表于 2012-6-9 11:26 static/image/common/back.gif
我们确实没有入。不知道现在入是否还来得及。
如果按3个月的Kundigungsfrist算，我们最多能住到11月底。 ...
要不先去咨询下吧，一般好象是加入后三个月以内的事儿不管，跟很多保险一样的 pearl 发表于 2012-6-9 11:29 static/image/common/back.gif
要不先去咨询下吧，一般好象是加入后三个月以内的事儿不管，跟很多保险一样的
哦，那星期一我赶紧去问问去。谢谢！
快乐的园丁 发表于 2012-6-9 10:30 static/image/common/back.gif
这个我觉得可以探讨一下，
据我所知，
据我所知，
1.新房东是可以涨房租的，但是有个幅度的限制，还要参考当地的mietspiegel，只是不能随口开价而已
2.所谓sperrzeit是特殊情况，楼主这种情况应该不包括在内的，房东可以按照合同规定的期限kuendigen。
在以自住为原因的情况下，eigenbedarf是要被审核，不能随口说的
4.关于好处费的情况，并不该是常态，是因为房主耗不起的情况下，打官司房东不一定会输，但是光脚的不怕穿鞋的，判下来房客还可以拖欠，赖账。个人觉得有这样RP不好。
5.vorkaufsrecht不是自动有的，而是需要实现书面形式约定好的
建议楼主1让房东kun你，二和房东谈条件，减免最后1,2个月的房租我看比较靠谱，不要走到打官司那一步，那样费时费力，很可能要费钱，咱们中国人好像不会像很多德国人破罐子破摔判了也不交，三思吧
1. 新房东不能因为他刚接手就涨房租。房屋买卖不影响房租合同，也就是说，涨房租的条件和没换房主一样。即使按照当地mietspeigel涨房租，也必须提供几个类似房子的房租情况，因为mietspiegel是一个房租范围，房东想按照上限收钱，房客想按照下限，大可争执。
2. 房东kun房子的期限受到法律限制，如果房租合同中写的期限小于法律规定，则以法律为准。sperrzeit要看当地法律规定。一般的房租合同中根本不写房主kun房客的时限，因为写了也没用。
4. 拖欠，赖账之类不用，但是合法地打官司是没问题的。新房东之所以给房客好处费让其搬走，就是因为kun不掉房客，打官司都没戏，不是因为官司耗不起，这样的官司也就一年不到就完事，不至于花5k欧元让房客走。
5. vorkaufsrecht是法律规定的房客权利，不用事先约定。如果你买出租的房子就知道了，notar提供的合同里就写着卖方证明房客不买，放弃vorkaufsrecht。写这条就是怕侵犯房客的优先购买权。
根本用不着害怕打官司，这是中国人的心理，其实打官司在德国是常事。这种民事官司，也没什么费时费力的，交给律师办理就行了。楼主如果没钱，可以要求法律援助，政府掏钱。
当然官司输了就不要硬扛了，搬家了事。 hyena 发表于 2012-6-9 11:28 static/image/common/back.gif
谢谢你码了这么多的字，提供了这么多信息。我们在拜仁州，不知道在哪儿可以找到相关的法条，可以清楚解释 ...
法律条款就在网上找。Wohnung kaufen, sperrzeit, kündigen, eigenbedarf等作为关键词就能查到。 hyena 发表于 2012-6-9 11:26 static/image/common/back.gif
我们确实没有入。不知道现在入是否还来得及。
如果按3个月的Kundigungsfrist算，我们最多能住到11月底。 ...
现在没入的话也可以去咨询，就是要收钱。 国内法律有个术语叫做买卖不破租赁，
德国应该会更严格，更具体。 Truecar 发表于 2012-6-9 20:05 static/image/common/back.gif
1. 新房东不能因为他刚接手就涨房租。房屋买卖不影响房租合同，也就是说，涨房租的条件和没换房主一样。 ...
有时候比如你说的sperrzeit有效的时候房东可能会给好处费。这点大家协商倒是也无可厚非。
但是一般情况下法律规定的最多就是9个月，楼主不到5年，按法定解约时间还是3个月。
我说的情况是，德国房客就是大爷。可以赖着不走，不交房租和房东耗着，即使判决了，也可以赖着不付，这种情况下房东出血请走瘟神的情况也不少，据说还有人专门干这个。。。
倒不是怕打官司，有理就该据理力争，个人是比较反对我说的那种情况，为了省钱耍无赖的情况。{:4_287:} 快乐的园丁vorkaufsrecht是umwandlung的情况才有效的，我的理解是，如果之前房子就是eigentumswohnung，房客就没有自动得到这个权利。楼主的情况应该是没有这个权利的。
自己读读法律吧：
§ 577
Vorkaufsrecht des Mieters
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
快乐的园丁 发表于 2012-6-9 20:48 static/image/common/back.gif
有时候比如你说的sperrzeit有效的时候房东可能会给好处费。这点大家协商倒是也无可厚非。
但是一般情况下 ...
有时候比如你说的sperrzeit有效的时候房东可能会给好处费。这点大家协商倒是也无可厚非。
但是一般情况下法律规定的最多就是9个月，楼主不到5年，按法定解约时间还是3个月。
最长可不止9个月，我知道就有一年的。
Truecar 发表于 2012-6-9 21:11 static/image/common/back.gif
自己读读法律吧：
§ 577
Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll,我的理解是成为Wohnungseigentum,如果之前就是eigentumswohnung就不属于这种情况。
这个条文我也看到了，你确定是这么解读？ 快乐的园丁 发表于 2012-6-9 22:31 static/image/common/back.gif
Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll,我的理解是成为Wohnungseigentum, ...
我的理解就是如果房子卖给房客之后作为居家住房使用，那么房客有优先购买权。如果是商业用房之类，那么房客就没优先购买权。楼主的情况，房子显然是居家住房。
Der Vermieter muss bei einer ordentlichen Kündigung die folgenden Fristen einhalten:
• 3 Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren,
• 6 Monate Kündungsfrist bei einer Mietdauer bis zu 8 Jahren,
• 9 Monate Kündungsfrist bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren.
如果新房东确实是要自住的话，楼主只能搬家，并且法定的期限就是３个月。补偿损失一说没有法律支持。
可以跟房东要求补偿一些费用，搬家费用和中介费的费用，朋友曾这样做过，的确，这个是你们意外发生的费用。 小米88 发表于 2012-6-14 12:01 static/image/common/back.gif
可以跟房东要求补偿一些费用，搬家费用和中介费的费用，朋友曾这样做过，的确，这个是你们意外发生的费用。
这个好像没有法律依据的。如果房东给你，是因为他们嫌麻烦。但是实际上他们是没有义务要付给我们任何费用的。 Truecar 发表于 2012-6-9 23:26 static/image/common/back.gif
我的理解就是如果房子卖给房客之后作为居家住房使用，那么房客有优先购买权。如果是商业用房之类，那么房 ...
这个房子我们是有优先购买权的，而且原来的房东在卖房之前也的确问过我们要不要买。但是我们拒绝了。
星期一去mieterverein问的结果是我们只有3个月的期限搬出这个房子。当然也可以打官司，这样可以拖延时间。但是我们不打算走到那一步。所以我们估计就只能自认倒霉，和新房主协商好，找个合适的时间搬出去了。
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