懂的人支支招：买房后租出去退税怎么算呀？

笨笨女孩子 · 发表于 2012-8-15 14:14

Benzin 发表于 2012-8-15 15:06
你确定你的税率是47%？按照2011年标准，年收入中应缴税额为624k的人才交40%的收入所得税，按照你的说法， ...

额。。。这个玩笑开得我一身汗。。。我哪能那么有钱呀。。。

谢谢分析了。和楼上的机器猫同学的结论是一样的。那我就放心自己住好了，否则看起来的确是得不偿失。

再次感谢，为我‘前进的路上指明了方向’！

viviever · 发表于 2012-8-15 14:23

笨笨女孩子发表于 2012-8-15 14:09
阿阿阿。。。谢谢回答呀。。。那这么说我租房除去其实交的税还是不但退不回来，还要多交呀。。。那为什么 ...

因为多年以后那个房子就是你的固定资产了啊. 而且, 如果钱存银行, 利息高到一定数量, 利息也要交税的. 而且, 如果买房出租, 而这个房子需要装修什么的, 装修费用里的人工费也是可以退税的.
退税是指你支出的一部分可以免税, 免税的意思不是免费, 而是你支出了100欧, 那么你毛收入里有100欧可以不交税, 按你举的税率的情况, 就是本来要为这100欧交47欧的税, 现在可以省47欧, 而不是说你支出了100欧, 退税可以退回100欧, 甚至退回超过100欧.

我举个例子, 怎样使退回来的税比房租还要多:
400欧银行月供支出(其中300欧利息)
6000欧一年出租房子装修费用支出(其中2400欧人工费, 平均到每个月是200欧, 这部分支出免税)
400欧netto房租月收入
那么需要交税部分是 400欧房租-300欧利息-200欧人工费=-100欧, 也就是说还有100欧每个月免税额可以摊到其它年收入里退税.
假设这个人除房子以外的brutto年收入是50000欧, 税率(保险啥杂7杂8都加一起)是47%, 那么他如果不买房每年需要纳税50000x47%=23500欧, 买房后因为上面说的每个月100欧多出来的免税额, 那么每年需要为那5万欧的收入纳税 (50000-100x12)x47%=22936欧. 其中23500-22936＝564欧就可以看作是通过买房装修出租来避税.
当然, 你每年的装修人工费越高, 能退税的额度越高, 但因此你投入到装修里的钱也越多. 你不能说, 完了亏了我投入的钱还是比退回来的税多, 因为你的钱投入到装修里了, 而装修使你的房子增值了.
再举个简单的例子: 在德国雇佣家政工人, 比如Putzfrau, 可以退税. 假设你一个月请四次Putzfrau打扫卫生, 每次两小时, 每小时10欧. 那么你每个月为此支出80欧. 这80欧你在来年报税的时候可以免税, 也就是说可以退回比如80x47%=37.6欧的税. 你不能说你亏了你消费了80欧而退回来的才37.6欧, 因为你享受了每个月8个小时的打扫卫生的服务.
我觉得你对于资产的理解很浅很简单, 你在算你的银行帐户因此每个月多了或少了多少钱. 想在银行帐户里拥有最多钱的人是不需要研究避税策略的, 避税策略一般都是把钱花出去. 因为避税政策你用5欧消费了10欧的服务,而这些服务给你带来了超过5欧的价值, 那么你就赚了. 这个价值是你身心得到了放松愉悦, 或者是你的房子更漂亮更值钱(日后因此可以赚15欧也不一定), 或者你的孩子受到了照顾教育. 对于国家来说, 这些策略的好处是增加了更多的工作岗位, 或者有更多的人可以因此租到合适的房子(社会稳定), 或者说增加了GDP. 所以说是双赢的. 但是你不要奢望你消费了5欧, 政府因此往你的帐户里转5欧或6欧钱作为退税, 政府又不是在印钞票玩.

我今天真闲打这么一大堆, 希望你看懂了. 如果还是看不懂, 那么你就做一个你ID那样的女孩子好了, 笨笨女孩子关心这些作什么? 避税只是锦上添花, 钱够用用得开心就好啦

笨笨女孩子 · 发表于 2012-8-15 16:24

viviever 发表于 2012-8-15 15:23
因为多年以后那个房子就是你的固定资产了啊. 而且, 如果钱存银行, 利息高到一定数量, 利息也要交税的. 而 ...

呵呵，多谢多谢，讲得很清楚了。
还是中国人精明。我是被我老外同事误导了。
老外的确不管的，问他什么具体的都不知道，因为他说什么都是律师说的，算钱也是律师的事情。
现在我清楚了，我是不会花那钱去装修的。因为装修也差不多了。结论就是：我就自己住好了。
倒是谢谢告诉我原来请阿姨做清洁还可以退税的，我简直太后知后觉了！
再次感谢，打字辛苦了！

yylunar · 发表于 2012-8-15 16:44

viviever 发表于 2012-8-15 15:23
因为多年以后那个房子就是你的固定资产了啊. 而且, 如果钱存银行, 利息高到一定数量, 利息也要交税的. 而 ...

我今天也挺闲的。我觉得mm你好像少算了个由于收入不同带来的税率变化。

viviever · 发表于 2012-8-15 16:44

笨笨女孩子发表于 2012-8-15 17:24
呵呵，多谢多谢，讲得很清楚了。
还是中国人精明。我是被我老外同事误导了。
老外的确不管的，问他什么 ...

哈哈, 太好了你看懂了. 个人也觉得, 在没有自住房的情况下, 如果不是因为地段什么的原因, 还是自己住合适. 而且, 作房东是很麻烦的事情啊, 如果有闲钱了投资一下倒罢了, 在自己还租房住的情况下, 我觉得没必要这么折腾, 又不是大钱.
想多退税还有其它一些小点子, 比如上班之余进修一些看上去对工作有帮助的Weiterbildung, 学费便宜一些的那种, 如果公司能开一个证明你不能使用你在公司的办公室来学习/复习你的Weiterbildung, 那么你家里的Arbeitzimmer的房租(自住房好像还可以)是可以免税的.
对了, 你买的房子如果不是Neubau, 修修整整的人工费好像也可以报税哦, 比如安装厨房的人工费用.

viviever · 发表于 2012-8-15 16:48

yylunar 发表于 2012-8-15 17:44
我今天也挺闲的。我觉得mm你好像少算了个由于收入不同带来的税率变化。

对, 我没有算, 就只是简单地按LZ提供的税率比划了一下, 而且平均上税47%在工薪阶层是不太可能的, 这个税率应该只是最上面一部分. 这些因素如果都考虑进去, 在把别人讲晕之前我自己肯定先晕了.

笨笨女孩子 · 发表于 2012-8-15 20:38

viviever 发表于 2012-8-15 17:44
哈哈, 太好了你看懂了. 个人也觉得, 在没有自住房的情况下, 如果不是因为地段什么的原因, 还是自己住合适 ...

再次感谢这些tips!虽然大公司现在做不了这些手脚，但搞不好有朝一日能用上的！哦也！今天不再纠结了！可以呼呼去也！

fish123 · 发表于 2012-8-15 21:30

viviever 发表于 2012-8-15 17:48
对, 我没有算, 就只是简单地按LZ提供的税率比划了一下, 而且平均上税47%在工薪阶层是不太可能的, 这个税率 ...

平均上税47%的只要持5级卡就是了呀？难道是指夫妻双方都缴税的情况下再平均？？？那就确实挺难

happy_ending · 发表于 2012-8-21 16:31

Benzin 发表于 2012-8-15 15:06
你确定你的税率是47%？按照2011年标准，年收入中应缴税额为624k的人才交40%的收入所得税，按照你的说法， ...

lz为自己租房的房租能不能算在werbungskosten里？

Benzin · 发表于 2012-8-21 21:46

happy_ending 发表于 2012-8-21 17:31
lz为自己租房的房租能不能算在werbungskosten里？

不能，否则所有人的房租都可以免税了。

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