酱油马甲 发表于 2012-8-21 14:56

银行贷款不要只看利息，小心陷阱

本帖最后由 酱油马甲 于 2012-8-21 16:19 编辑

最近买房谈贷款跑了不少银行和独立的Finanzberater, 感觉银行特别是自己的Hausbank都比较靠谱，而Finanzberater则往往比较滑头，会跟你玩些专业花招。很多买房的中国人跟我一样，基本上是金融的门外汉，所以评估一份贷款建议，往往会从几个基本面入手，比如 Sollzinssatz以及Sollzinsbindung等，比较容易忽略的是Tilgung和实际还款时间。尤其是当混合了KFW贷款时，表面上亮丽的Mischzinssatz往往会误导你的决定。 一个原则就是在低利率时代尽可能要比较高的Tilgung，尽可能每月偿还更多的本金。当贷款中还混有1到2种KFW贷款时，可以在每月Rate不变基础上，提高银行自己放款的Tilgung，而属于KFW的部分可以采纳较小的Tilgung。下面举个例子，Hausbank给的Angebot： 195000 Sollzins:2,59%    Tigung: 2.21%                                                                        50000 KFWSollzins 1.8%Tigung: 2.2%

而一个Finanzberater 给的   138000            Sollzins2,68%Tilgung : 1%
                                             50000   KFWSollzins2,10%Tigung: 4,29%
                                             50000   KFWSollzins1,25%   Tigung : 4,67%

Hausbank10年Sollzinsbindung期内的Mischzins为2.42%， 后者Finanzberater则为2,24%. 所以如果只看这个利息，而忽略了Tilgung的不同选择搭配，就会得出错误的结论。 前者的银行自有贷款需要32年换完，后者则高达47年. 这个Finanzberater采用了很高的Tilgung来还低息的KFW贷款，而对高息的银行自有贷款部分则采用了最低Tilgung，虽然看上去跟前者每月的Rate差不多，10年期内的Mischzinssatz还低，但是却会让你的高息贷款部分还款时间长很多，实际上是个很不合算的贷款。 而这一切，Finanzberater都不会主动跟你解释，而我们的Hausbank都是主动的给我们高息部分尽可能高的Tilgung。 大家比较贷款的时候，还是尽可能在完全相同条件下进行比较，否则很容易被误导。

dore3 发表于 2012-8-21 15:03

本帖最后由 dore3 于 2012-8-21 16:07 编辑

其实划不划算，不仅要看TIGUNG，还要自己算一下哈，那个还款方式十年后余款少就划算，你算算，你这个还是第二个划算哈{:5_383:}

Hausbank才是忽悠你呢吧？ {:5_383:}

酱油马甲 发表于 2012-8-21 15:05

上面这个例子，主要是当贷款组成部分比较复杂时，每个部分的利息，Tilgung，还款时间，在每月Rate保持不变前提下，会有不同的组合可能，而其最终会对还款产生不同影响。

dore3 发表于 2012-8-21 15:22

酱油马甲 发表于 2012-8-21 16:05 static/image/common/back.gif
上面这个例子，主要是当贷款组成部分比较复杂时，每个部分的利息，Tilgung，还款时间，在每月Rate保持不变前 ...

不小心帮嫩算了下，在不算SONDERTIGUNG的情况下，HAUSBANK的ANGEBOT十年内要多还一万欧的利息哈。。

你明白谁才是真的忽悠你吧。{:7_433:}

酱油马甲 发表于 2012-8-21 15:44

dore3 发表于 2012-8-21 16:22 static/image/common/back.gif
不小心帮嫩算了下，在不算SONDERTIGUNG的情况下，HAUSBANK的ANGEBOT十年内要多还一万欧的利息哈。。

...

是我算错了，其实也不是被Hausbank忽悠了，Finanzberater 是昨天给的新的Angebot， 银行那个是2个月前的，最近利息应该降了。恩，我得去找Hausbank再谈谈了。

酱油马甲 发表于 2012-8-21 15:51

而且Finanzberater那个是没有Sondertilgung的，Hausbank那个是有5%的

dearme 发表于 2012-8-21 15:54

KFW是什么意思？

dore3 发表于 2012-8-21 20:18

酱油马甲 发表于 2012-8-21 16:51 static/image/common/back.gif
而且Finanzberater那个是没有Sondertilgung的，Hausbank那个是有5%的

这个不可能吧? 你再问清楚, 没有sondertigung的还木有听说过, 一般都有5%.

游戏规则 发表于 2012-8-21 22:53

dore3 发表于 2012-8-21 15:22 static/image/common/back.gif
不小心帮嫩算了下，在不算SONDERTIGUNG的情况下，HAUSBANK的ANGEBOT十年内要多还一万欧的利息哈。。

...

请教高手，这个怎么算的？能指点一下么？

johndoe 发表于 2012-8-22 07:46

。。。一个原则就是在低利率时代尽可能要比较高的Tilgung

tilgung高有什么用，低利率或者负利率时候应该少还甚至不还
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