浅析德国一线城市房价上涨原因(原创) 22.04更新
本帖最后由 jeditech 于 2013-4-22 15:07 编辑最近看到大家都在谈德国房价上涨，尤其在一线大城市，不但房价快速上升，而且还买不到房子，往往是几十个Interessenten看一个二手房，新楼盘刚上市就被抢空。对于这个现象，想来分析一下原因，给正在考虑买房的同学提供一个参考，欢迎大家补充，指正。
从根本上来说，价格的涨跌，无非是市场供求关系的一种体现。大城市房价上涨，那么必然是供不应求造成的。究其原因，有以下几个：
供应不足：
1。二战以后，德国政府投入大量资金建设Sozialwohnung，以低廉的房租提供给广大中低收入阶层。到八十年代中期，德国经济已经经历了二三十年的高速发展，中产阶级完全又能力自己解决住房需求，而Sozialwohnung也已经不能满足绝大部分德国人对住房标准的要求，而成了外来移民如土耳其人的Ghetto。因此德国各地政府在八十年代末期大规模削减Sozialwohnung的投入，住房市场几乎完全由市场自由操作，造成住房供应明显下降。
2。东西德统一后，大量人口涌入西德，造成了原西德地区的住房紧缺。为了刺激住房市场，德国政府引入了Eigenheimzulage，给自住房提供经济补助。然而由于千禧年后的经济危机，德国政府在2006年撤销了这个补助，造成了新建住房量的持续下降。
3。德国各地政府囤积建筑用地，待价而沽，而相应减少了对私人提供建筑用地。
需求上升：
4。德国各地产业结构不断变化，二线中等城市的人口逐步萎缩，缓慢但持续，农村人口下降的速度更快。同时，一线大城市经济发展良好，提供新型的就业机会，吸引了大量人口涌入，对住房的需求不断上升。
5。08年次贷危机之后，德国人普遍对各种金融投资产品失去信心，转而投资房地产。开始时是银行，保险公司等大型金融机构，而后广大散户也加入其中，造成了对房产需求的上升。国外的大型投资集团也都看好德国房产市场而大规模涌入。
6。欧洲中央银行为了刺激经济复苏，长期采取低利率的政策，从侧面刺激了更多的私人购房需求。
7。虽然温州炒房团和山西煤老板还没到德国，但欧元危机开始以来，南欧危机国家如希腊，西班牙，意大利的富有阶层为了寻求安全的投资方式，大量涌入德国房地产市场，尤其是德国一线大城市，造成中高段房源的紧缺。
除了以上这些原因之外，每个城市都有其特殊性，比如慕尼黑的市中心地段不允许建造高层住宅，也就无法在黄金地段提供更多的房源。
随着房价的上涨，一线城市的房租也不断上升，但因为受到德国法律的限制，房租上升还跟不上房价的涨幅，因此造成了租售比的不断提高。目前慕尼黑，汉堡，法兰等超一线城市的租售比已经接近30，科隆，杜塞等一线城市也接近25，而二线城市如Essen的租售比还徘徊在20左右。三线城市，如北威州的Gelsenkirchen，Recklinghausen等，房价和房租基本没有上升或上升极少。
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看到楼下有问知道原因又有什么用的，这里谈一点我自己的看法。主要是大胆预测一下德国一线城市近几年内房价的走向，作为决定投资与否的基础。
从上面讲到的原因来看，2号暂时不会有变动，1号在几年内可能会有一定缓和，因为德国联邦政府和几个州政府都已经在讨论增加Sozialwohnung的投入，以缓和房源紧缺的情况。但是Sozialwohnung针对的是中下层收入的社会阶层，和坛子里的同学们关系不大。相反，Sozialwohnung的建筑用地增加，无形中使其他中高端房产的用地更加减少。在房价上升的背景下，各地政府对建筑用地的供给更加受价格的驱使，待价而沽的做法更为盛行。所以，总的来说，供应方面近期内不会缓和。
需求方面，4号是大势所趋，无可逆转。5，6，7号受经济形势影响很大，尤其是欧元未来几年的沉浮是决定性因素。如果世界经济复苏，欧元危机得到缓和，利率上升，那么大型投资企业会转向其他投资方式，南欧炒房团也许撤离德国，从而使房价上升趋缓。但是就目前看来，这几个因素在短期内（2-3年）不会有大的变动。即使有变化，要等到影响到房市，也需要更长的时间。
因此总的来说，德国一线城市的房价上升驱使在三五年内不会有大的变化。有自住需要的同学们当然是随要随买，想要出租投资的同学，也要算算投资回报率。如果租售比是30，每年的毛回报率只有3.3%，就是说如果买房的Nebenkosten是12%，那么要几乎四年的房租才能收回，然后才开始真正的拿房租。当然还要扣除其他如Rücklage和Verwalter的费用，买房投资是否值得，真的需要仔细核算。 知道为什么有啥用？ {:5_394:} {:5_394:}
知识就是力量，知识永远不嫌多！ 满架蔷薇一院香 发表于 2013-4-22 09:34 static/image/common/back.gif
知识就是力量，知识永远不嫌多！
知识就是金钱，金钱永远不嫌多！{:5_319:} 虽然温州炒房团和山西煤老板还没到德国，但欧元危机开始以来，南欧危机国家如希腊，西班牙，意大利的富有阶层为了寻求安全的投资方式，大量涌入德国房地产市场，尤其是德国一线大城市，造成中高段房源的紧缺。
{:5_319:} 也就是说，如果1,2,3,6发生变化，房价还是可能被控制住的，如果德国政府不想看到太大的不动产市场的泡沫？ saleonline 发表于 2013-4-22 12:18 static/image/common/back.gif
虽然温州炒房团和山西煤老板还没到德国，但欧元危机开始以来，南欧危机国家如希腊，西班牙，意大利的富有阶 ...
{:5_319:} 坐等温州炒房团和山西煤老板来德国 tinainde 发表于 2013-4-22 13:29 static/image/common/back.gif
坐等温州炒房团和山西煤老板来德国
如果他们真的要来，那我应该快点买房子，坐等热火朝天的德国房市。