6篇关于德国房地产的文章
3个你必须下载的房地产APP
作者：卡斯顿 海因里希Rubina德国房地产有限公司CEO
柏林的房地产市场是世界上发展最快，最国际化的产业之一：潜在客户的激增呼唤着快速高效的产业服务。顾客要求房地产经纪公司知道指定区域的所有可购买房产，还要提供使房产购买过程更流畅简单的各种工具。无论你是房地产购买者还是销售经纪，你都应该充分利用正确的技术工具。以下我将为您介绍在柏林房地产市场最有用的三款APP。
1）DocuSign----这是一款有用的小型软件，当你购买或销售房地产时，最关键的就是合同的签署。这款应用APP让你能在文档上进行得到法律承认的电子签名，同时得益于应用软件的联系功能，你还可以把合同马上发送给其它合同签署方，在你的移动设备上也随时可以备份你的所有合同。
2）NWE 德国----NEW全称德国西北地产，是一所德国西北地区的服务经纪公司。他们可以提供服务，协助您在西北地区挑选房产，购买，维修，管理以及筹资。他们的这个APP的最大优点是，上面罗列了500多个已经破产的拍卖房的资料，这些房产比市场价格低30%以上，适合喜欢趁低吸纳的投资者。
3）Immoscout 24----这是德国最大的网上房地产平台。上面罗列了很多私人或公司提供的房产租赁和销售资料，特别适合寻找租房，小型房产投资。平台上有众多的服务经济，帮助购房者找到梦想家园。该平台上的房产价格也比较低。
投资海外房地产的五个常见错误
作者：卡斯顿 海因里希 （Rubina Real Estate GmbH 行政总裁）
在投资海外房地产市场以前，首先衡量您的各个选项是非常重要的。房地产投资可以盈利，前提是您眼光够准。许多第一次涉足的投资者缺乏在这个利润丰厚的市场获得成功的知识。他们如果作出了错误的决定，将损失惨重。下面将列出，一些初次投资海外房地产的人容易犯的错误。
1.选择了错误的地段
不要以为所有在做宣传的房地产都能保值或者使你获利。在购买房产前一定要做全面的市场评估。该房产应该是长时间能够出租获利的，同时您应该分析哪些因素将能保证您的投资长期稳定增值。地段好的房产都靠近文化休闲设施，交通便利，离市中心不太远。如果您将在城郊购入房产，请确认交通是否便利。
2. 没有做好预算
您的预算将决定您将购买哪种类型的房地产。许多投资者过快作出决定，后来则开始后悔。考虑您将对该房产作出哪些功能和风格上的调整，并计算入预算内。不少投资者被迫延误，因为他们可支配的资金后来不充足了。
3.无法脱手
在购买房产之前，请对该区域的需求和供应市场作出评估。看看这栋房产是否有其独特之处，从而使你能不费很大力气就脱手。追踪该地区过去的市场价格随时间的变化，或许情况并没有您想得那么理想，这将带给您风险，您可能无法重新卖出房产，以偿还贷款。请做好打算，让房地产投资为你赚来钱，而不是你被它套牢了。
4.忽视税务
每个国家的税种和要求都不一样，请确保您拥有专业的指导。同时请不要忘记您的出租收入也将缴个人所得税，如果您要脱手该房产，除了一次性契税，房产升值带来的盈利，也必须缴税。Rubina德国房地产公司拥有超过25年的经验，行业专家将为您提供专业的私人咨询和建议。
5. 货币汇率
货币汇率无疑是波动性的，时机错误将使你无端损失大量资金。最好的方法就是与银行经纪人预定一个未来的您同意的汇率，再进行结汇换汇等工作，让他帮您避免损失。您可能必须以当地货币支付贷款的还款，因此每个月您的支出和收入都将受汇率波动影响。
如果您想获得关于柏林房地产的更多资讯请联系我们info@rubinarealestate.com。
德国的房地产市场是泡沫经济吗？
卡斯顿.海因里希
在过去的几年里，德国房地产的国际市场价值明显上升了。国际投资者蜂拥而至，以享受高投资收益率，同时利率又处于低点，为这股投资热浪提供了充足的支持。
以上的这些因素与美国，爱尔兰，西班牙等国家的房地产泡沫经济的破裂相结合，使国际投资者不禁产生疑问，德国正在为自己酝酿房地产市场泡沫吗？数据分析揭示了什么？
房地产泡沫经济是如何产生的
理解美国等地的房地产泡沫经济产生的原因是至关重要的，这些知识将使你能他们其与德国做出对比。
因素一： 房地产价格与收入的比值高于可承受的指数
估价过高（虚高）的情况是这样出现的，当房地产价格与任意支配收入的比值高于长期平均值，当这个值逐渐越来越大时，人们不得不依赖于房地产本身的升值去偿还银行贷款——这样将不可避免地产生一个可不持续的经济循环。
因素二：非理性的消费者期待导致了价格虚高
消费者没有意识到市场估值方式的错误，这是一个重要的因素。当投资者盲目着眼于短期的价值升幅，并在没有充分分析经济环境的情况下期待价格继续指数上升，如果市场上这样的投资者很多，那么市场主流行为必将是无抑制的开销，高风险的投资以及精确计算市场价格的缺乏。这种投资狂潮将导致价格达到不可持续的高水平。
因素三：信用标准的降低
当购买房地产的需求上升，房地产销售商们开始涌入市场，市场上可购买的房屋越来越多，还有大量楼花项目。最终，供应将超过需求，房地产的价格将超过可承受的指标。如果银行和金融机构不对市场加以干预，供需将在长时间内逐渐恢复平衡。在泡沫经济里，金融机构却煽风点火，降低信用不合资格的购房人借款的要求。当信用标准不断降低，投资的风险将大幅度提高，当金融的非稳定性泡沫破裂时，市场上，没有谁可以不受到影响，全身而退。
德国正在走向房地产泡沫经济吗？
根据德意志银行2012年的报告，“德国房地产市场目前并没有出现泡沫价格的迹象，但是将来有一定的可能性出现。” 以上结论基于德国在以上三个方面的表现：
原因一: 德国房地产市场的价值在过去是被低估的
根据经济合作与发展组织OECD报告，德国房地产市场的价格在2011年是20%估值过低的。对比OECD其它国家，购买房地产的价格仍然是非常便宜的，德国2012年的好几份房地产市场报告也指出，目前德国房地产正在处于“回归正常价格”的过程，而非通货膨胀的价格。事实上，房地产的价格从1990年德国统一以来，只上升了20%，年均增长率只有0.9%，这个数值低于德国这个期间的经济增长率。
另外，在过去的十年里，德国居民的可支配收入的增长也快于居民住宅价格的增长。因此，当前的价格快速增长，是市场对过去二十年房地产市场未得到适当的升值而作出的自我调整。
原因二： 保守的投资者们时刻监控着市场
德国的房地产投资者对于房地产泡沫一直忧心忡忡，这个事实本身可以反映德国市场的谨慎性，每一桩房地产交易都伴随着第三方建筑师，能源咨询师等的独立估值。值得注意的是，这种状况主要是由资金结构回复平衡造成。也就是说，房地产投资收益率对比其它的货币投资而言过高。即使是在投资收益率较低的城市，房地产的年投资收益率仍远远高于政府债券的收益率。值得庆幸的是，德国的投资者在讨价还价方面很擅长，德国的房地产风险估计比较严谨，市场价格的严重虚高在近二十年来没有出现过。
原因三：严格的信用标准保护着市场
立法者和行业监管机构是时刻警惕的，他们监控着德国的房地产市场。当市场出现价格过快的升高，行业监管机构将向金融机构发出警告，对于贷款占总投资的比例作出更严格的要求，同时提高购买或者财产转移的费用，如土地税，以限制过高的投资收益。
德国房地产市场的情况如何？
德国房地产市场目前处于低于估值的状况——不仅仅是与其他国家的对比，同时也是于历史的标准。房地产的供应低于需求，尤其是在大城市，年轻人都希望在大城市工作和生活。只要这种需求得不到满足，价格降持续上升直到达到平衡。这种情况将保证安全稳健和高回报的中长期投资，而不需担忧房产可能出现贬值。
通过分析德国在过去二十年的房地产市场表现以及其监管机制，并没有任何坚实的证据表明德国可能产生房地产经济泡沫。相反，德国的房价仅仅是因为平衡世界市场的需求而上升，长期观测，这种上升都在市场的可承受性范围之内。
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欧洲五大房地产盈利市场
作者：卡斯顿 海因里希 （Rubina Real Estate GmbH 行政总裁）
如果您是房地产投资者，此时应考虑投资欧洲。欧洲拥有稳定增长趋势和潜力，欧洲的人口也估计将持续增长。这代表对房屋的需求将在未来几年快速增大。以下是欧洲最适宜投资的五大房地产盈利市场。
伦敦的房地产市场
伦敦的房地产类型具有多样性。每个区都有很多不同的选择，既有便宜的也有昂贵的。2012年前，伦敦的东面见证了由于奥林匹克带来的巨大的房地产市场的腾飞。
人们居住在伦敦的理由也是多种多样的。首先伦敦是英国的媒体，金融和政治中心。这个是一个世界性的城市，各种各样的人在这里相遇，体验着世界各地文化多样性。居民组成中，外国人占了不小的一部分，他们当然也助力了伦敦房地产增长。
巴黎的房地产市场
巴黎是著名的浪漫之城。这里的人们热爱文化，建筑，历史以及众多的文化活动。塞纳河把城市一分为二，北岸和南岸。现代的建筑都在城市的近郊或者边界，因为核心老城主要由男爵豪斯曼(1853 – 1868)引进的经典建筑组成。郊区比起老城则少了一分热闹，多一分宁静。
国际房地产市场提供了我们关于巴黎房地产市场精确的数据，仅仅在2011年，巴黎就有50亿欧元的房地产交易，其中法国的投资者占了64%。
巴黎的房地产可谓供不应求，外国投资者利用这点优势，在好时机转手，就能在这个过程中赚过百万。
有很多因素也会影响房地产市场，例如通胀和失业率。截止至2012年2月，法国的通胀率达到了2.3%。许多专家预测通胀率在未来几年将降低，从而使房地产投资者获益。
布鲁塞尔的房地产
布鲁塞尔是比利时的首都，也是欧盟的行政中心,同时还是北大西洋公约的行政中心。这就是为何布鲁塞尔的房地产价格居高不下。市区可以分为两大区域和19个小区。
Woluwe属于居民区，北约却也坐落于这里。该区住宅价格昂贵，是高收入者聚集之处。
柏林是一个热门的房地产市场
这个城市在失业率方面高踞12%，而在德国平均失业率仅6.8%。该城市有三百五十万人，正在自我转变为欧洲的一个巨大的中心城市。
根据商业周报，柏林已经超过了罗马，成为了欧洲第三最多游客的亨氏。伦敦名列前茅，随后是巴黎。柏林的人口在过去的八年里快速增长，聚集的欧洲众多年轻的劳动力吸引了国际房地产投资者的注意。在2012，仅仅一年德国房地产的交易量就比同期提高了17%。根据专业网站ImmobilienScout 24的统计，柏林的住宅交易价格平均为每平方米2,555美金。对比欧洲其它一线城市而言，这个价格还是非常低廉的。外国投资公司趁此时机对市场进行渗透，例如投资公司INVESCO最近收购了GSW Immobilien房地产公司，该公司在柏林拥有并管理五万三千栋房产。
意大利的房地产市场
米兰和罗马位列欧洲利润最丰厚的五个房地产城市，排在他们前面的是布鲁塞尔，阿姆斯特丹和柏林，根据idealista.it这个坐落于西班牙的意大利房产网站。意大利路透社的报道显示，在米兰的房产只需出租22年即可以收回成本，在罗马需要24年，而在巴黎和伦敦分别需要26年和29年。
意大利是世界上房屋拥有率最高的国家之一。目前，许多意大利家庭正在努力购买第二套用于假日休闲的房屋。意大利是一个利润丰厚的市场，因为它具有吸引力的生活环境以及低廉的生活成本。因此许多移民正在意大利工作，并购置房产。
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柏林Schöneberg,德国首都最具吸引力的住宅区之一
柏林的逊尼伯格是柏林的一个有魅力的住宅区。与以前的自制县Tempelhof合并以后，逊尼伯格现称Tempelhof-Schöneberg。
逊尼伯格融合了柏林作为一个宜居的首都城市的所有优点。无论是大都市的气度还是小城镇的浪漫情怀，你都可以在这里找到：五彩斑斓的文化分为，开明友好的邻居，还有富有活力的文化活动和酒吧街。宜居环境不可缺少的还有逊尼伯格大面积的绿化，这里有许多公园和既开阔又精致的广场，周边居民常常在这些地方休闲娱乐。
逊尼伯格是一个独特的综合体，一个舒适的，中产阶级的以及有活力的生活区。今时今日的逊尼伯格是柏林最受欢迎的居住区之一，无论是老年人，家庭，单身人士，本土柏林人还是外来人，都可以在这里找到适合自己风格的住宅和休闲场所。早年在此区购置房产的人们获得了极高的回报，高出租收入，或者是高品质的都市生活。
引人注目的逊尼伯格"地标"包括KaDeWe，也就是西柏林购物商场，这是欧洲第二大的购物商场，另外还有坐落于约翰肯尼迪广场的逊尼伯格市政厅，这正是1963年这位美国总统发表著名演讲“我是一个柏林人”的地方。
逊尼伯格的房地产市场
租金
2012年，柏林的住宅房地产租金再次上升8%。在一般的住宅区里，平均每平方米每月的租金从6.2欧元上升到6.7欧元，在相对更受欢迎的住宅区，平均每平米每月租金则从7.6欧元上升到了8.2欧元。
逊尼伯格是柏林住宅需求量最高的一个居住区之一，2012年的房租平均价格上涨了足足9.7%。（从7.75欧元上涨到8.5欧元“）
购买价格
柏林的交易房价与租金的发展趋势类似，与2011年对比，较受欢迎住宅区的平均交易价格上涨了8.8%，达到了1850欧元每平方米，而其它居民区的房产交易价格也上涨了7.7%，从1300欧元每平米涨到1400每平米。（资料来源：德国房地产协会）
最值得外国投资者关注的德国城市前三名
作者：卡斯顿 海因里希 （Rubina Real Estate GmbH 行政总裁）
购买房产作为投资项目，有的时候比购置自用房产还难。虽然不用过多考虑厨房的尺寸，内装修的可扩展性或者上班通勤的时间；投资者必须充分考虑租金收入的潜力，市场投资回报率以及通货膨胀等因素。
有的时候，为投资而进行的调研量非常大，可能会吓到外国的投资者。让我们先把握最重要的几个因素，以下是投资房地产的五个最重要的因素。然后，我们根据这些因素，评估出最适宜外国投资者关注的3个德国城市。
定位：回报率高的投资区域
请时刻记住，购买投资房产时，使用你的头脑而不是心。你的家才是你的心所在之处，而你投资的房产是你的钱所在之处。有的房产处于湖光山色之中，配一流的装修，但是出租或者升值潜力不高，有的房产位于城市喧闹之中，街区并不那么宽敞干净，或者移民比较多，但是如果这些房产在大学或者商贸区周边，出租潜力将非常大。
资本的增值
出租收入是必须的，它可以为你提供一定的现金流，但你也需要房产本身增值。值得关注的是未来的增长趋势，例如投资在预计住宅需求将上升的近郊。
周边环境的吸引力: 地段，地段还是地段
Think big。投资在一个居民人数多的城市，在大城市里，找到高素质租客的可能性更高。而要吸引高素质的租客，则要一个充满吸引力的地段。在德国，这就意味着”优雅舒适的生活态度“例如咖啡厅，购物便利，便捷的公共交通以及高安全性。
高租房需求：不要空着房产，时间就是金钱
如果想减少房产空着的时间，在具有高租房需求的城市投资，主要的指标有：租金增长，低房屋空置率，高投资回报率。
就业率及工作前景: 有工作自然有收入，自然能付房租
繁荣的工作前景与低失业率是选择一个正确的城市的重要因素。有工作的地方自然聚集人，人多了就会驱使房租价格上升，你的收入自然就会多。
可行性：如果大多数租客不能承受，你也不应该去承受
你应该选择价格可承受的区域，如果房产的价值过高，可能很难租出去，或者出租收入将不足够对你的投入进行充足回报。请将房价与平均房价，以及普通家庭的平均收入作对比。
哪三个德国城市的房地产最值得投资?
汉堡 汉堡自2007年起，房地产交易价格的增长就超过了德国的平均速度。房地产投资回报率基本上是德国其他地方的两倍。房地产价格与平均收入的比值也非常合理。
柏林 尽管柏林的失业率是全国最高的，但柏林的房地产交易价格增长也还是非常可观，物质生活质量指数高，房屋空置率很低。这些因素加上低于德国平均房价的优势，柏林成为一个具有吸引力的市场。
德累斯顿 尽管德累斯顿人口相对较少，房产的升值速度也不是德国最快的，但是房产价格非常超值，同时租金回报不低，总体的投资回报率很可观。对于首次和长期投资者，是一个不错的选择。
在德国投资房地产是数字计算的游戏，风险与收益的权衡，以及一项认真的调研。如果你认真做了你的功课，就可以在投资以后高枕无忧，你的资金将找到一个安全港，并为你带来源源不断的收入。
看看。
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