lz关于每年省下的税这部分怎么算的？完全没看懂。。。
Aquaspirit 发表于 2013-6-25 08:37
没有必要跟风。国内那套炒房思维放到德国市场上来，必败。
没打算炒啊，如果有能力的话，一直供下去，变成自己的房子更好啊。我只是假设，等家里收入多了，添了家庭成员，需要大房子的话，要么租个大房子，要么买大房子。但是买大房子的话，每个月供2个房子负担太大，也有可能把原来小的卖掉。
但是看着房价涨那么快，又实在不想等
great 发表于 2013-6-25 09:26
卖是没问题，银行只是把房子做贷款抵押而已，还上贷款就行，不过提前结束贷款要付额外利息的。
这个还得问问银行算算账。不是为了炒房而卖方，只是觉得如果以后想买个大房子的话，为了减少经济压力，可以考虑把小的卖掉，再买个大的。
江南织造 发表于 2013-6-24 23:14
没看懂。。。
你5年贷款没还完，房子应该还是银行的，你确定你有资格卖吗？这个房子因为房主是银行，你 ...
对，可是这个房子卖了，我不是有钱还银行了吗？不知道我是不是异想天开，哈哈。
我们现在还不确定以后一直在这里呢，如果我们搬到别的城市，房子就租出去呀。
liu1230081 发表于 2013-6-24 23:24
Mm别想了，利率在底也不是所有人都适合买房。mm家只有一个人工作吧。又是全款，失业的话怎么还阿，就算租也 ...
但我们家不是长期一人工作。还有两年我老公也毕业工作了，而且master毕业再怎么差一个月也能拿个netto1600,相当于他的工资将来会够付房贷。
你说的失业问题确实是个风险，但是这个风险也就我老公读书的这2年内，将来就是双职工了。但是等他毕业工作的话，房价没准又要涨30%了。我们这里好地区真是每年10%以上涨
首先，以小换大的话我们的经验是银行完全没问题，只要你还在这家贷款，小房剩下贷款直接转到大房里，没有任何麻烦和特殊手续费，起码我们的Hausbank是这样的，你最好和你贷款银行确认一下。
其次，我觉得能百分百贷款买房，如果除去维修贷款利息可能的空房期等等，每月还有正现金流，还是个不错的投资方式的，尤其在大城市的好地段，转卖很容易，保值甚至能升值的。因为你几乎完全凭杠杆投资，还是很划算的。
不过你这个房子的租售比很差阿，按30来算，你起码得租一年8000欧以上。你算的剩下的税是房子价格除地皮价的折旧税吧？不过你忘了你的租金收入也得上税阿！你的收益率3.9%是怎么出来的？和10年交出的贷款利息+还本金的总值比？为什么不直接和房价比？
俺咋觉得lz算的完全不对啊。。收益率是赚钱率，你这个还要贴钱。。得算算你还银行的钱里哪部分是利息哪部分是本金。 房租去掉税之后至少要大于hausgeld和银行的利息才能算有得赚。
贷款还清前卖房子没有问题。房子卖出时同时还清剩余的贷款，但要支付Vorfälligkeitsentschädigung, 具体多少看贷款利率，当时市场利率和剩下的Laufzeit。还有，出租的房子在买进十年之内出售，盈利部分要交Spekulationssteuer。
觉得楼主的计算中少算了一些支出，主要是Kaufnebenkosten，也就是楼主提到的Notar和交易税等。这部分支出是拿不回来的。拿楼主的例子来看，25万的房子，Kaufnebenkosten算12%，就是3万，共计支出28万，买进一个目前价值25万的房子，每年回收7750，回报率决不是3,9%。如果不考虑升值，房子持有10年，3万的费用平摊到每年是3000，所以每年实际回收只有4750，回报率是4750/25万，就是1,9%。
回报率看起来很低，主要原因是房租太低，租售比接近30，太高了。月租700欧的房子，卖17，18万可以接受，再高的话，投资就不值了。
我也买投资房了。关于租金什么的什么我们不纠结，主要是抗通胀和觉得地段会升值。
5年卖不合适，盈利要交税。10年后才能免。
我们的想法是要么留给儿子，要么补贴退休金。要么10年后卖出买好点的自住房。
不过有没有耐心等到10年后就不知道了，看到大家都住自己的新房我心里草得不得了呢{:5_387:}
我们也是贷款100%不过前几年利息比现在高啊！亏了呢。不过还是不纠结。买房是比较保守的投资方式，本身我们就不指望大赚，抵消掉通胀就可以了。