本帖最后由 strong 于 2015-4-9 07:49 编辑
jeditech 发表于 2015-4-8 20:41
从你给的信息来看，一个合同就可以了。既然Grundbuch以前就已经分开了，也就没有什么额外费用了。至于消除 ...
非常感谢你的信息，如果拿到卖家最新的grundbuchauszug 是不是卖家所有的eintragungen 都有显示，现在担心卖家隐瞒 niessbrauch , 因为目前我拿到的grundbuch kopie 的 abt. 2 上的 blatt, Amtsgericht Grundbuch von 这三项居然空着，没有blatt nummer 怎么证明这是哪个 grundbuch, 只在下面写了 keine Eintragungen.如何保障 abteilung 2 里的lasten und Beschraenkungen frei,我看了一个网上的Entwurf, 下面这个条款是不是对买家针对abt. 2 做了保障?
Der Verkaeufer ist verpflichtet den Kaufgegenstand dem Kaeufer frei von im Grundbuch eingetragenden und von nicht eingetragenen privatrechtlichen Belastungen (这儿为什么不用Lasten)und Beschraenkungen zu verschaffen, soweit diese nicht in heutiger Urkunde ausdruecklich übernommen werden, sowie frei von Gebaeudeeigentum und dinglichen Nutzungsrechten, gleiche welcher Art, es sei denn, der Kaeufer hat an dem Entstehen dieser Belastungen mitgewirkt. Verkaeufer garantiert, dass keine unerledigten Auflagen inbesondere des Bauamtes oder sonstiger kommunaler oder behoerdlicher Stellen vorliegen.
耽误你一点时间，非常感谢，如果entwurf 出来，会去和notar核实修改补充，自己先作好功课。
Belastungen (这儿为什么不用Lasten)
在这里这两个意思是一样的。
你找的这段文字保证了买家的利益，因为卖家保证房产没有任何Lasten。另外，除了你之外，你的贷款银行和公证师都会查看最新的Grundbuchauszug。银行是为了保护自己的利益（贷款给你买的房子没有其他Lasten），公证师是履行他的职责。因此，绝大多数情况下，你不用担心。
jeditech 发表于 2015-4-9 09:17
在这里这两个意思是一样的。
你找的这段文字保证了买家的利益，因为卖家保证房产没有任何Lasten。另外 ...
太感谢了，看来还是要多做功课，多请教。因为卖家保证房产没有任何Lasten，这儿的任何 Lasten 也包括了Abt. 2 里面的 Lasten und Beschraekungen 了吧?
strong 发表于 2015-4-9 09:54
太感谢了，看来还是要多做功课，多请教。因为卖家保证房产没有任何Lasten，这儿的任何 Lasten 也包括了A ...
是的。
本帖最后由 strong 于 2015-4-9 12:46 编辑
jeditech 发表于 2015-4-8 20:41
从你给的信息来看，一个合同就可以了。既然Grundbuch以前就已经分开了，也就没有什么额外费用了。至于消除 ...
1. 更新下，抽空去了趟 Notar, 他的助理接待的我，因为makler还没把资料发给notar, 给他助理看了我收到的grundbücher，助理认为可能就像你之前判断的需要两个合同，最后还要看所有资料由notar来定，如果要签两个kaufvertraege，因为kaufpreis 不变，是不是除了多签一个字，总的nebenkosten 没什么变化吧, 还要 注意什么么，见了两个Eigenttümer 分 Wohnung 时的 Teilungserklaerung，这个要 aufheben么?
2. 为准备kaufvertragsentwurf 和 Makler及卖家填了一个表 Kauf eines Hauses (Infromation für den Notar zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages (Entwurf), 里面的一项 Maklergebühren: Für den Fall des Bestehens eines vertraglichen oder gesetzlichen Vorkaufsrechts, ist die Verpflichtung des Kaeufers gegenüber dem Verkaeufer in die Kaufurkunde aufzunehmen, sich ausserhalb des Kaufpreises an der Zahlung der Maklergebühr in Hoehe von Xxx einschl. Mehrwertssteuer zu beteiligen. 就是说没人出钱比我已经给出的多，我就必须得买并付中介费，最早看房之前约定是我在notar签了合同才交中介费。这个条款不会是绑定我必须买这个房子吧，如果ENTWURF的条款大家没达成一致，或者有隐瞒的风险，我可以拒绝签合同么?
买个房子不容易啊，你也受累给分析下，万分谢谢。
如果要签两个kaufvertraege，因为kaufpreis 不变，是不是除了多签一个字，总的nebenkosten 没什么变化吧,
既然已经有了Teilungserklaerung，那肯定是两个合同了。虽然总价不变，但费用多少会上升，因为Notar要准备两份文件。虽然内容基本相同，但是签字的时候两份合同他都要朗读一遍。不过不会太多，两三百欧吧。
见了两个Eigenttümer 分 Wohnung 时的 Teilungserklaerung，这个要 aufheben么?
这个目前对你并不重要。不过如果你以后想卖掉Einliegerwohnung，这个就不可缺少了。不管怎么说，Teilungserklaerung法律上属于Kaufvertrag的一部分，应该妥善保存。
Maklergebühren: Für den Fall des Bestehens eines vertraglichen oder gesetzlichen Vorkaufsrechts, ist die Verpflichtung des Kaeufers gegenüber dem Verkaeufer in die Kaufurkunde aufzunehmen, sich ausserhalb des Kaufpreises an der Zahlung der Maklergebühr in Hoehe von Xxx einschl. Mehrwertssteuer zu beteiligen. 就是说没人出钱比我已经给出的多，我就必须得买并付中介费，最早看房之前约定是我在notar签了合同才交中介费。
这个只是说在Vorkaufsrecht的情况下买家仍然要付中介费，其实不符合你的情况，因为你没有Vorkaufsrecht。你在购房合同上签字之前，没有任何人能够绑定你必须买这个房子。
如果ENTWURF的条款大家没达成一致，或者有隐瞒的风险，我可以拒绝签合同么?
如果你不同意Vertragsentwurf中的条款，可以直接跟Notar联系，必要时三方协商解决。
正常情况下，不应该有什么隐瞒的风险。如果确实有，那就是有人故意隐瞒，不管是卖家，或者中介，或者Notar（基本可以排除）。这种情况下，一般即使签了Kaufvertrag，也是无效的，随时可以anfechten。
还是那句话，只要还没签字，随时可以反悔。
本帖最后由 strong 于 2015-4-10 07:18 编辑
jeditech 发表于 2015-4-9 14:36
既然已经有了Teilungserklaerung，那肯定是两个合同了。虽然总价不变，但费用多少会上升，因为Notar要准 ...
太感谢了，今天能睡个好觉了。
给Makler 联系了，要 Aktureller Grundbuchauszug (因为给的Kopie Grundbuch Abt. 2 没有Blattnummer等官方的印记，实在不让人放心阿), 而且我联系的唯一的sparaksse 给出的要申请贷款的清单里有kaufvertragsentwurf, 中介说不需要提供KV-Entwurf, Auszug办新的要钱，给我施压, 卖家还没决定卖给谁呢, 说还有一个潜在的买家也在等银行的Zusage, 你麻利申请贷款啊. 因为我就打算贷10万,5年还完, 银行没有什么风险, 或许是因为要了 KV-Entwurf，所以银行没要 Grundbuchauszug, 下面操作顺序上，我给了几个可能，就看看那个比较合理，毕竟你经验丰富，有我们想不到的，选择题，不需要打很多字，因为已经很麻烦你了，你要聚元么，可以给你转:)
a. 去银行，目前没有KV-Entwurf, 务必让银行给卖家或中介要到Grundbuchauszug,有可能没有Entwurf银行不受理，如果顺利拿到 schriftliche Zusage, 就通知卖家和中介, 如果要卖给我,就出 Entwurf, 协商修改定稿, 定 Notar Termin,同时让银行出最终的贷款合同, Notar Termin 一起签买房和贷款合同
b. 坚持先出一个 KV-Entwurf, Notar 必须要审查 Grundbuchauszug, 然后去银行申请贷款，同时Entwurf协商修改定稿, 如果拿到银行的Zusage, 定 notar termin,同时让银行出最终的贷款合同, notar termin 一起签买房和贷款合同
c. 给卖家电话，授权我去grundbuchamt 自己要新的 auszug, 卖家很有可能把推给中介，如果拿到 Auszug 就去银行申请贷款，如果顺利拿到Zusage, 就通知卖家和中介, 如果要卖给我,就出 Entwurf, 协商修改定稿, 定 notar termin,同时让银行出 最终的贷款合同, notar termin 一起签买房和贷款合同
另外，我联系了一个Sachverstaendige fuer Bauschaeden, 因为房子相对比较新，盖了15年，没有地下室，感觉没有什么问题，就想花钱买个放心，前天和Verkaeufer和中介提过，中介说银行和中介会一起再审核房子，我问了银行，贷10万，银行不会看Bauschaeden 的，verkaefer 和中介就关心 Zusage 可以理解，你觉得 Zusage 到Notar Termin 之间去 Gutachten Bauschaeden 晚么，kaufpreis已经给了，只想看看有没有Mangel 和 Bauschaeden.
strong 发表于 2015-4-9 19:50
太感谢了，今天能睡个好觉了。
给Makler 联系了，要 Aktureller Grundbuchauszug (因为给的Kopie Grun ...
其实到了现在这个阶段，没有中介什么事儿了，直接绕过，找Notar，让他尽快出一个Entwurf。Notar 也可以帮你办Grundbuchauszug，收点钱而已。或者你也可以把情况告诉银行，看能不能先给个Zusage，然后拿到Entwurf后再签正式的贷款合同。
Gutachten当然是越快越好。万一发现房子有问题，越早退出损失越小。
jeditech 发表于 2015-4-10 09:20
其实到了现在这个阶段，没有中介什么事儿了，直接绕过，找Notar，让他尽快出一个Entwurf。Notar 也可以帮 ...
谢谢了，这么麻烦你，我怎么转点聚元给你，不会操作。你可以设置一个，我转给你，表示一下心意。
只要没签购房合同和贷款合同，之前发现房子有问题退出，损失的无非就是 Notar 出 Entwurf 的钱，是么?
别忘了设置聚元，我手头有 2799,你看着要把:)
只要没签购房合同和贷款合同，之前发现房子有问题退出，损失的无非就是 Notar 出 Entwurf 的钱，是么?
是的。
聚元就不用客气了，大家在论坛上就是互相交流，有需要的时候帮个忙。祝你买房一切顺利。