房东被疑以低NK吸引租客签约
本帖最后由 changsheng230 于 2014-1-13 22:39 编辑收到12年的Nebenkostenabrechnung，惊讶得发现让我补交12年986.56欧元，13年待收960欧。NK从14年起由120欧涨至200欧, 冷租550欧。清单里详细列了物业的支出情况。各种苛捐杂税都摊到了我承租人的头上，有的还重复算了。
我的第一反应是正如楼下好心的Truecar所言，感觉房东联合中介故意用很低的NK吸引租客签约
我是11年12月入住的，当初之所以租这个不到60平的Wohnung (51平的室内面积，阳台面积算了9平），就是考虑到NK相对便宜，早知道这么贵的NK，我是肯定不会租的。现在2年多过去了让我补交近2千欧的NK. 准备抗争一把，即使交也不会让房东那么舒服把钱拿到。
列了如下几条，借人气，求站内各位朋友给与宝贵意见和解答，非常感谢！
1） 。。。。
2） 如果1）不行，我能否不予理会，直到房东再发催款通知为止。
3）附件里带的部分账单都是附件，我是否能要求房东邮寄账单原件？
4） 我租的房子不到60平，12年的Hauswart费用达475欧，能否要求其解释为何如此之高？
5） 12年的Kabel TV费用，我没有登记任何电视或电脑给任何部门，德国电视也从来不看，这笔费用合同里也没写，能否拒交？
6） 11年12月交的NK, 没有任何收据记录，能否要求退还那部分暖租预付款
7） 最后，准备和房东抗争了，是不是加入Mietverein安全点？ changsheng230 发表于 2014-1-2 15:41
又被你言重了(非常感谢，从你身上学了不少租房知识），我们家也是集中供暖，烧油的，所以
即使不开暖 ...
不用感谢，我也就是因为自己出租房子所以学了不少东西，现在正好能帮上你。
暖气费中不管公摊还是走表部分，都是年年不同的，跟气候关系极大，另外一个重大影响因素就是油价，所以你还是不能仅仅根据这两个数字就说房东有意坑你。
一般来说，房东不可能不知道一个房子NK大致多少，尤其是除掉暖气的部分，基本上年年不变。即便是他刚刚买的房子，他也会看看Hausverwaltung给他的预算表，从而对NK有所估计。他签合同时给你的NK确实低了，但现在还不好说他是否有意如此。比如你是单身，房东就可能以为你因工作常不在家，所以暖气费很低。
但是他对NK中除掉暖气费的部分估计也很低的话，那么就有问题了。建议你先找找邻居们，问问他们都预交多少NK，今年收到的账单中暖气是多少，这样对比一下，你心里就有数了。
呵呵，我本人就是一个房东，也是房客，对租房法还是有些了解的。
楼主就是我比较怕的那种房客，遇事不看法律，凭想当然。不要自以为某些东西在不合理所以就不合法，房东和房客站在不同利益角度看问题，自然会有不同结果。所以要仔细研读一下法律为好。
Betriebkosten的组成的确复杂，有几十项。哪些可以转嫁，哪些不能，你上网一查就知道了。你列出的那几项，Hauswartkosten, Grundsteurer, versicherungen，的确都应该转嫁给房客，当然Versicherung这一项有可以商榷的地方，有些保险是不能让房客承担的，比如房东的租房法律险，但是一般的第三险之类的确是可以转嫁给房客的，这是法律规定的，不是房东胡来，也不要怪罪中介。
拿到Nebenkosten账单需要大笔补缴的时候，先别急着怪罪谁，先仔细看看账单再说。NK超支的最大因素就是供暖费，你看看供暖这项是否有问题，再回想一下自己是怎么用暖气和热水的。房东提供的账单上如果暖气这一项有具体的消耗记录，还有暖气费的分摊办法，费用就是按照记录和分摊办法计算的，那么你就没啥可说的。
1）站内搜了一下，12年账单最迟是13年12月31日之前寄到，否则租客有权拒绝补款。 房东没有通过邮寄，而是直接把没有邮票的信封塞到我信筒里的。我能不能不承认在12月31日之前收到任何有关12年的账单从而拒绝补款。
劝你别耍这个手腕。房东不傻，派发账单的时候会找证人的，你说没收到，人家有证人，加上楼里其他住户也能作证。真上法庭的话，你这种做法只能在法官那里留下负面印象。
2） 如果1）不行，我能否不予理会，直到房东再发催款通知为止。
可以拖几天，但是房东可以管你要催款费，还可以因你拖欠费用而收取利息。
3）附件里带的部分账单都是附件，我是否能要求房东邮寄账单原件？
可以。
4） 我租的房子不到60平，12年的Hauswart费用达475欧，能否要求其解释为何如此之高？
可以。
5） 12年的Kabel TV费用，我没有登记任何电视或电脑给任何部门，德国电视也从来不看，这笔费用合同里也没写，能否拒交？
不能。房东收的是kabel费用，不是kabel TV费用。租房合同如果用的是标准模板，里面肯定会写kabel，只要你房子里有kabel，不管你用不用，都要交。
6） 11年12月交的NK, 没有任何收据记录，能否要求退还那部分暖租预付款
不能。没有收据不是要求退款的理由。
7） 最后，准备和房东抗争了，是不是加入Mietverein安全点？
能让你省点事，但是MV也要按照法律办事，不会帮你争来法律里没有规定的利益。 本帖最后由 changsheng230 于 2014-1-2 09:56 编辑
Truecar 发表于 2014-1-2 00:57
呵呵，我本人就是一个房东，也是房客，对租房法还是有些了解的。
楼主就是我比较怕的那种房客，遇事不看 ...
谢谢你的答复，我的暖费加暖水是1200欧，剩下的1200欧是各种其他费用了。我之所以生气，是因为房东到法律允许的最后一天才结算NK, 之前预缴的NK
从一开始就注定了日后要大额补缴费用，租客只有不用暖气暖水才刚刚够，明显是已低廉的NK吸引不懂其中细节的外国人。2年前最为刚来德国的外国人，只从同事说NK主要是暖气暖费，熟知还有另外那么多昂贵的杂七杂八费用。 本帖最后由 dc3 于 2014-1-2 11:02 编辑
。暖租也由120欧涨至200欧。
暖租是房租加暖气。要是楼主60平米的房子的暖租才120欧元，现在升到200欧元，是绝对是便宜的房子。
所以楼主还是先弄清楚。或者是写清楚 dc3 发表于 2014-1-2 11:00
暖租是房租加暖气。要是楼主60平米的房子的暖租才120欧元，现在升到200欧元，是绝对是便宜的房子。
...
多谢，已更正:"NK也由120欧涨至200欧, 冷租550欧" 本帖最后由 zuzuzu 于 2014-1-2 12:26 编辑
changsheng230 发表于 2014-1-2 10:52
谢谢你的答复，我的暖费加暖水是1200欧，剩下的1200欧是各种其他费用了。我之所以生气，是因为房东到法 ...
德国租房NK都是多退少补， 你说的房东有误导的嫌疑可能是真的， 不过这也不犯法啊。
你的NK相对你的面积来说是有点高， 不过我觉得还是在正常的范围之内， 你找房东弄弄清楚各项开支以及分摊计算是否有错误， 没错误的话该交就交吧， 要嫌贵就尽快找房搬家好了。 changsheng230 发表于 2014-1-2 10:52
谢谢你的答复，我的暖费加暖水是1200欧，剩下的1200欧是各种其他费用了。我之所以生气，是因为房东到法 ...
你仔细看看你的合同，NK里面可能没含取暖费，有些合同是这样的，不预收取暖费，年终结算。
如果是房东故意用很低的NK吸引租客签约，事后收取高额补缴款，这个好像是有判例的，但是我记不清楚了。 楼主看看这里：
http://www.sueddeutsche.de/geld/betriebskosten-niedrige-pauschale-als-lockvogel-1.556179
基本的意思就是，如果房东故意把NK估计得很低来吸引租客，那么租客可以拒付高额补缴款。 借这个帖子问问大家的nebenkosten 是多少？
我租的房子70平方，冷租450加250的nebenkosten.
其他水电正常使用，但是知道暖气很贵，所以就冬天最冷的几天，不会超过2周，卧室每天开了几小时。
我还想说没用多少暖气，可以退回部分nebenkosten.
但是前几天房东打电话来，很开心的说我不用补交钱，还可以退回70欧元。他高兴的点是，因为前任房客要补交2，3千欧，私人房东问房客要这么大笔的钱也不是那么容易的吧。房东说要给我们看账单，但是还没碰面，所以还没看到账单。
对我来说，我所交的nebenkosten,根本就没剩什么。差不多就是250*12=3000欧
而且不包含我自己家里使用的电，每月60欧左右。
3000欧里包含hausverwaltung,包含楼道里电梯电灯，包含楼道清洁，包含修剪花草，包含垃圾，还有楼上提及的电视线，可能还有一些税。但是3000欧的nebenkosten, 确实超过我的想象了。
所以看到这个帖子，也想问问各位nebenkosten都是多少，也好有个比较，如果差不多少，就不纠结了。
Truecar 发表于 2014-1-2 12:11
你仔细看看你的合同，NK里面可能没含取暖费，有些合同是这样的，不预收取暖费，年终结算。
如果是房东 ...
我的NK是包括取暖费用的。 Truecar 发表于 2014-1-2 12:19
楼主看看这里：
http://www.sueddeutsche.de/geld/betriebskosten-niedrige-pauschale-als-lockvogel-1.55 ...
非常感谢你很有建设性的信心和意见。我是觉得他们是明显引诱我签约的，当时在scout24上发的广告，NK写的是100欧，在签合同的最后一刻，找了个借口把NK涨到了120欧。 changsheng230 发表于 2014-1-2 14:36
我的NK是包括取暖费用的。
你的取暖费大约每月100欧元，对于一个不到60平米的房子来说太高了。如果房子里有暖气表，那么你仔细看看账单明细，是不是你消耗太多。
刚到德国的人容易在暖气费上支出太多，原因大多是不知道节约使用。一般来说暖气应该是在家的时候才开，出门就关，晚上睡觉也关。即使开的时候，也是只开自己所在的房间，其他房间都关。门窗都应该关闭，只有需要透气的时候才开10分钟，透气的时候还应该关闭暖气。另外房间温度不应该超过20度，以在家穿毛衣感觉不冷为宜。
changsheng230 发表于 2014-1-2 14:44
非常感谢你很有建设性的信心和意见。我是觉得他们是明显引诱我签约的，当时在scout24上发的广告，NK写的 ...
不知道你在哪个城市。如果你所在的城市房子比较难找，房东根本没必要这样做，找房的人排队呢。
另外如果以前住这个房子的人每月NK就是100多点，那么房东就没故意坑你。 Truecar 发表于 2014-1-2 13:54
不知道你在哪个城市。如果你所在的城市房子比较难找，房东根本没必要这样做，找房的人排队呢。
另外如 ...
我住的城市是中小城市，不算特别难找。房东是全全委托给中介来租房子的，有可能使中介想急于出手作的NK. Truecar 发表于 2014-1-2 13:50
你的取暖费大约每月100欧元，对于一个不到60平米的房子来说太高了。如果房子里有暖气表，那么你仔细看看 ...
12年我暖气真用的挺省得，我的暖气暖水费物业是如下这么结算的
Einheiten* Umlageprise je Einheit = kostenanteil
Raumwärme 51,06QM *6,7 EUR = 343,60 EUR (这是什么费用）
2.354,95VE* 0,220645 = 519,61 EUR
Wasserwärmung 51,06 QM *1,771660EUR=90,46 EUR (这是什么费用）
23,50 VE* 14,004563EUR= 329,11 EUR
Summe Heizungkosten 1282,78 EUR
(VE = Verbrauchseinheit, QM = Quadratmeter)
2.354,95VE 和 23,50 VE 是具体暖气表和暖水表走的字，请问为什么除此之外物业还要计算我的室内居住面积乘以一个单位价格？ Truecar 发表于 2014-1-2 13:54
不知道你在哪个城市。如果你所在的城市房子比较难找，房东根本没必要这样做，找房的人排队呢。
另外如 ...
请问我能要求房东出示上一家租客的清单吗？已证明他是故意引诱我还是无意的 neneq 发表于 2014-1-2 14:24
借这个帖子问问大家的nebenkosten 是多少？
我租的房子70平方，冷租450加250的nebenkosten.
其他水电正常 ...
你这个NK算是基本正常。
一般来说，如果是集中供暖的房子，并且是烧油的，那么暖气费会高一些。这种供暖方式坑爹的地方是房客即使一秒钟暖气都没开过，也要交一定暖气费。因为暖气费（含油费和维护等）分成公摊和走表两部分，大约50％是公摊（这个比例可能因房子不同而不同），可以按照面积也可以按照人头摊，所以这部分不管你用不用都要交。剩余的部分才按照暖气表读数分摊。
你要注意的是，房东交给Hausverwaltung的管理费和房屋维修基金是不能转嫁给房客的，其他的差不多都可以转嫁给房客。
changsheng230 发表于 2014-1-2 15:05
12年我暖气真用的挺省得，我的暖气暖水费物业是如下这么结算的
Einheiten* ...
你看看我在19楼给neneq的回帖。取暖费分成公摊和读表两部分，你看不懂的那两项就是公摊部分，你这个是按照面积算的，可以说全楼都一样，只要房子一样大。
剩余部分就是按照实际消耗计算的。我不知道你那里用什么取暖，我感觉是相当的高。不过我感觉这个结算单有点不符合要求，你可能没把全部内容发上来吧？ changsheng230 发表于 2014-1-2 15:07
请问我能要求房东出示上一家租客的清单吗？已证明他是故意引诱我还是无意的
这个我不清楚，我感觉你可以问问，但给不给你看是房东的权利。
但是你可以问问邻居，看看他们都用多少。 我家66平,2个人,没电梯,去年基本没开暖气,每个月是180不到点的预交NK,电费另交的,今年结算,还能退300多欧,所以今年预交是160了,不过我们是房屋公司的房子,我看了单子其实暖气预交之前才50欧而已,其他130欧都是杂七杂八别的 Truecar 发表于 2014-1-2 14:15
你这个NK算是基本正常。
一般来说，如果是集中供暖的房子，并且是烧油的，那么暖气费会高一些。这种供 ...
非常感谢你的回复 本帖最后由 changsheng230 于 2014-1-2 14:44 编辑
Truecar 发表于 2014-1-2 14:24
这个我不清楚，我感觉你可以问问，但给不给你看是房东的权利。
但是你可以问问邻居，看看他们都用多少 ...
又被你言重了(非常感谢，从你身上学了不少租房知识），我们家也是集中供暖，烧油的，所以
即使不开暖气不用暖水一年也要花434欧支付这个公摊费用，加上其他费用每个月的NK至少是130欧(不含暖气暖水）。而合同上NK的120欧预付部分是涵盖取暖的，这个算故意诱骗吗？ changsheng230 发表于 2014-1-2 14:41
又被你言重了(非常感谢，从你身上学了不少租房知识），我们家也是集中供暖，烧油的，所以
即使不开暖 ...
不算。公摊的部分并不是每年都一样的呀，也要看你们这这整楼一共用多少 changsheng230 发表于 2014-1-2 14:41
又被你言重了(非常感谢，从你身上学了不少租房知识），我们家也是集中供暖，烧油的，所以
即使不开暖 ...
我觉得你说“故意诱骗”这个太难定性了。
你可以仔细分析一下NK账单，看各项收费合不合理。如果收费都是合理的，那这顶多是诱，很难说是骗。我的房东这些账单都是找一个公司来算的，算的很清楚明了。不知道你的账单是房东自己算的还是公司算的。
关于合不合理，你可以要求房东提供他过去一年或者两年给供暖设备加油的费用单，看实际费用和他计算用的数据是不是一致。然后再看分摊的算法方面有没有问题。
本帖最后由 changsheng230 于 2014-1-2 15:42 编辑
martin_pan 发表于 2014-1-2 15:31
我觉得你说“故意诱骗”这个太难定性了。
你可以仔细分析一下NK账单，看各项收费合不合理。如果收费都是 ...
房东也是委托公司出具的账单。现在的焦点在于是否可以证明中介和房东引诱我签下这个房子，从我本人而言，我要是知道NK这么多，是不会租下这个房子的。
楼上的Truecar给了下面这个link做为相关案例
http://www.sueddeutsche.de/geld/betriebskosten-niedrige-pauschale-als-lockvogel-1.556179
如果说房东在NK上赚了你的钱，可以说诱骗。
但是如果账单是你实际消耗的NK，诱骗说就很牵强。
一般来讲NK都是差不多的。你列出的那些保险啊，电视啊什么的都是合理的。 pcp013 发表于 2014-1-2 16:13
如果说房东在NK上赚了你的钱，可以说诱骗。
但是如果账单是你实际消耗的NK，诱骗说就很牵强。
如果房东再签合同时故意隐瞒了房子本身的NK，以不合理的预付NK来引诱租客，这也是对租客利益的侵害。 感觉近几年德国的水电暖涨价幅度都不小
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