房东被疑以低NK吸引租客签约
本帖最后由 changsheng230 于 2014-1-13 22:39 编辑收到12年的Nebenkostenabrechnung，惊讶得发现让我补交12年986.56欧元，13年待收960欧。NK从14年起由120欧涨至200欧, 冷租550欧。清单里详细列了物业的支出情况。各种苛捐杂税都摊到了我承租人的头上，有的还重复算了。
我的第一反应是正如楼下好心的Truecar所言，感觉房东联合中介故意用很低的NK吸引租客签约
我是11年12月入住的，当初之所以租这个不到60平的Wohnung (51平的室内面积，阳台面积算了9平），就是考虑到NK相对便宜，早知道这么贵的NK，我是肯定不会租的。现在2年多过去了让我补交近2千欧的NK. 准备抗争一把，即使交也不会让房东那么舒服把钱拿到。
列了如下几条，借人气，求站内各位朋友给与宝贵意见和解答，非常感谢！
1） 。。。。
2） 如果1）不行，我能否不予理会，直到房东再发催款通知为止。
3）附件里带的部分账单都是附件，我是否能要求房东邮寄账单原件？
4） 我租的房子不到60平，12年的Hauswart费用达475欧，能否要求其解释为何如此之高？
5） 12年的Kabel TV费用，我没有登记任何电视或电脑给任何部门，德国电视也从来不看，这笔费用合同里也没写，能否拒交？
6） 11年12月交的NK, 没有任何收据记录，能否要求退还那部分暖租预付款
7） 最后，准备和房东抗争了，是不是加入Mietverein安全点？ changsheng230 发表于 2014-1-2 15:41
又被你言重了(非常感谢，从你身上学了不少租房知识），我们家也是集中供暖，烧油的，所以
即使不开暖 ...
不用感谢，我也就是因为自己出租房子所以学了不少东西，现在正好能帮上你。
暖气费中不管公摊还是走表部分，都是年年不同的，跟气候关系极大，另外一个重大影响因素就是油价，所以你还是不能仅仅根据这两个数字就说房东有意坑你。
一般来说，房东不可能不知道一个房子NK大致多少，尤其是除掉暖气的部分，基本上年年不变。即便是他刚刚买的房子，他也会看看Hausverwaltung给他的预算表，从而对NK有所估计。他签合同时给你的NK确实低了，但现在还不好说他是否有意如此。比如你是单身，房东就可能以为你因工作常不在家，所以暖气费很低。
但是他对NK中除掉暖气费的部分估计也很低的话，那么就有问题了。建议你先找找邻居们，问问他们都预交多少NK，今年收到的账单中暖气是多少，这样对比一下，你心里就有数了。
呵呵，我本人就是一个房东，也是房客，对租房法还是有些了解的。
楼主就是我比较怕的那种房客，遇事不看法律，凭想当然。不要自以为某些东西在不合理所以就不合法，房东和房客站在不同利益角度看问题，自然会有不同结果。所以要仔细研读一下法律为好。
Betriebkosten的组成的确复杂，有几十项。哪些可以转嫁，哪些不能，你上网一查就知道了。你列出的那几项，Hauswartkosten, Grundsteurer, versicherungen，的确都应该转嫁给房客，当然Versicherung这一项有可以商榷的地方，有些保险是不能让房客承担的，比如房东的租房法律险，但是一般的第三险之类的确是可以转嫁给房客的，这是法律规定的，不是房东胡来，也不要怪罪中介。
拿到Nebenkosten账单需要大笔补缴的时候，先别急着怪罪谁，先仔细看看账单再说。NK超支的最大因素就是供暖费，你看看供暖这项是否有问题，再回想一下自己是怎么用暖气和热水的。房东提供的账单上如果暖气这一项有具体的消耗记录，还有暖气费的分摊办法，费用就是按照记录和分摊办法计算的，那么你就没啥可说的。
1）站内搜了一下，12年账单最迟是13年12月31日之前寄到，否则租客有权拒绝补款。 房东没有通过邮寄，而是直接把没有邮票的信封塞到我信筒里的。我能不能不承认在12月31日之前收到任何有关12年的账单从而拒绝补款。
劝你别耍这个手腕。房东不傻，派发账单的时候会找证人的，你说没收到，人家有证人，加上楼里其他住户也能作证。真上法庭的话，你这种做法只能在法官那里留下负面印象。
2） 如果1）不行，我能否不予理会，直到房东再发催款通知为止。
可以拖几天，但是房东可以管你要催款费，还可以因你拖欠费用而收取利息。
3）附件里带的部分账单都是附件，我是否能要求房东邮寄账单原件？
可以。
4） 我租的房子不到60平，12年的Hauswart费用达475欧，能否要求其解释为何如此之高？
可以。
5） 12年的Kabel TV费用，我没有登记任何电视或电脑给任何部门，德国电视也从来不看，这笔费用合同里也没写，能否拒交？
不能。房东收的是kabel费用，不是kabel TV费用。租房合同如果用的是标准模板，里面肯定会写kabel，只要你房子里有kabel，不管你用不用，都要交。
6） 11年12月交的NK, 没有任何收据记录，能否要求退还那部分暖租预付款
不能。没有收据不是要求退款的理由。
7） 最后，准备和房东抗争了，是不是加入Mietverein安全点？
能让你省点事，但是MV也要按照法律办事，不会帮你争来法律里没有规定的利益。 本帖最后由 changsheng230 于 2014-1-2 09:56 编辑
Truecar 发表于 2014-1-2 00:57
呵呵，我本人就是一个房东，也是房客，对租房法还是有些了解的。
楼主就是我比较怕的那种房客，遇事不看 ...
谢谢你的答复，我的暖费加暖水是1200欧，剩下的1200欧是各种其他费用了。我之所以生气，是因为房东到法律允许的最后一天才结算NK, 之前预缴的NK
从一开始就注定了日后要大额补缴费用，租客只有不用暖气暖水才刚刚够，明显是已低廉的NK吸引不懂其中细节的外国人。2年前最为刚来德国的外国人，只从同事说NK主要是暖气暖费，熟知还有另外那么多昂贵的杂七杂八费用。 本帖最后由 dc3 于 2014-1-2 11:02 编辑
。暖租也由120欧涨至200欧。
暖租是房租加暖气。要是楼主60平米的房子的暖租才120欧元，现在升到200欧元，是绝对是便宜的房子。
所以楼主还是先弄清楚。或者是写清楚 dc3 发表于 2014-1-2 11:00
暖租是房租加暖气。要是楼主60平米的房子的暖租才120欧元，现在升到200欧元，是绝对是便宜的房子。
...
多谢，已更正:"NK也由120欧涨至200欧, 冷租550欧" 本帖最后由 zuzuzu 于 2014-1-2 12:26 编辑
changsheng230 发表于 2014-1-2 10:52
谢谢你的答复，我的暖费加暖水是1200欧，剩下的1200欧是各种其他费用了。我之所以生气，是因为房东到法 ...
德国租房NK都是多退少补， 你说的房东有误导的嫌疑可能是真的， 不过这也不犯法啊。
你的NK相对你的面积来说是有点高， 不过我觉得还是在正常的范围之内， 你找房东弄弄清楚各项开支以及分摊计算是否有错误， 没错误的话该交就交吧， 要嫌贵就尽快找房搬家好了。 changsheng230 发表于 2014-1-2 10:52
谢谢你的答复，我的暖费加暖水是1200欧，剩下的1200欧是各种其他费用了。我之所以生气，是因为房东到法 ...
你仔细看看你的合同，NK里面可能没含取暖费，有些合同是这样的，不预收取暖费，年终结算。
如果是房东故意用很低的NK吸引租客签约，事后收取高额补缴款，这个好像是有判例的，但是我记不清楚了。 楼主看看这里：
http://www.sueddeutsche.de/geld/betriebskosten-niedrige-pauschale-als-lockvogel-1.556179
基本的意思就是，如果房东故意把NK估计得很低来吸引租客，那么租客可以拒付高额补缴款。 借这个帖子问问大家的nebenkosten 是多少？
我租的房子70平方，冷租450加250的nebenkosten.
其他水电正常使用，但是知道暖气很贵，所以就冬天最冷的几天，不会超过2周，卧室每天开了几小时。
我还想说没用多少暖气，可以退回部分nebenkosten.
但是前几天房东打电话来，很开心的说我不用补交钱，还可以退回70欧元。他高兴的点是，因为前任房客要补交2，3千欧，私人房东问房客要这么大笔的钱也不是那么容易的吧。房东说要给我们看账单，但是还没碰面，所以还没看到账单。
对我来说，我所交的nebenkosten,根本就没剩什么。差不多就是250*12=3000欧
而且不包含我自己家里使用的电，每月60欧左右。
3000欧里包含hausverwaltung,包含楼道里电梯电灯，包含楼道清洁，包含修剪花草，包含垃圾，还有楼上提及的电视线，可能还有一些税。但是3000欧的nebenkosten, 确实超过我的想象了。
所以看到这个帖子，也想问问各位nebenkosten都是多少，也好有个比较，如果差不多少，就不纠结了。