德国房地产投资收益分析之三财务杠杆小地主原创

资深小地主 · 发表于 2014-2-10 07:51

小地主本来计划花时间写一篇综合介绍德国房地产收益的文章，由于时间原因和文笔不好，一直没有开始。正好家版有人期待，我就化整为零，先介绍一下房地产四大收益之三：财务杠杆。本来按照我的计划是按照顺序依次介绍
收益一：租金收入，
收益二：房屋增值，
收益三：财务杠杆
收益四：税收优惠

杠杆在财务或者金融里面的意思说白了就是借债，即借别人的钱进行投资。很多人在计算德国房地产的投资回报的时候发现不是特别有吸引力，很多情况下就是因为他们忽视了财务杠杆的作用。小地主认为房地产是能用于抵押的最好实物资产，在德国，你可以以购买的房地产为抵押借入购买成本100%甚至120%的金额。投资回报率超过借债成本，那么投入资金的回报率会随着借贷的比例的增加而成倍增加，如果操作得当，一个年收益率5%的房地产可以为你带来超过20%的回报。最佳状态是以很少的现金投入获得足够的产生现金流来支付利息和各种开销。

当然，一定注意要财务杠杆是个双刃剑，如果投资回报低于借债成本的话，那么投资人的回报将大幅减少，甚至大幅亏损。因此使用财务杠杆应该慎重。这条十分重要，即如果你以3%的利率贷款，房地产综合收益（参见我提到的4大收入，不光是房租收益）低于3%，那你就在赔钱，搞不好还赔本。

专业的分析和判断投资决策一般都采用NPV或者IRR等方法，在这里我为了简单起见，下面的举例在分析财务杠杆的因素时，只考虑房租收入的情况，其他因素一律默认为不变或者不考虑。

图表

从上面的对比可以看出，尽管情况二利息和利息支出比情况一都要高，但是这10000欧元资金的收益高达23%. 如果这个人有50000欧元，10000欧元购置这处房子之后，预留10000欧元应急，操作的当的话（根据不同人的情况会有一些窍门在里面的），剩下的30000欧元应该还能买两套同样的房子。

当然，在实战操作中，现金流这个概念也十分重要，我们应该考虑还本的因素。尽量把现金流控制成正的。感兴趣的同学可以等小地主有时间写篇关于这话题的帖子，等不及的同学可以看穷爸爸，富爸爸那本书。需要这本书的，给我留email。

卷饼狂热分子 · 发表于 2014-2-11 11:19

chezshen 发表于 2014-2-11 11:17
我上次也算了国内的，性价比还不如德国的。房子不便宜，租金也不高，除非北上广，租金高了，问题是房价比 ...

所以，投资房产的真谛在于房价涨，本身房子的价值上涨，而不是那点租金，，，个人搞个一两套很难赚钱的

资深小地主 · 发表于 2014-2-10 21:30

江南织造发表于 2014-2-10 21:22
我看到有个Steuerberater跟他争论，自住房节省下的租金算不算现金流，我觉得也有一定道理

Häusl ...

原来是这样，我没仔细看，我以为那个德国人之后出租了呢，哈哈哈。自住房节省下的租金算不算现金流我也说不清楚。但是我比较认同穷爸爸富爸爸里面的如下观点：自住房是不算投资的，不是资产，而是负债。

资深小地主 · 发表于 2014-2-10 12:32

真热闹啊，我慢慢回复和评价。不过有一点我想说的是在德国做地主同炒房完全是两个不同的行业，操作方式和盈利模式，适合不同的人群。投资同投机也是不同的概念，不应该混到一块去。

jeditech · 发表于 2014-2-11 11:19

卷饼狂热分子发表于 2014-2-11 11:16
本文中全年银行利息2700已经从年租金中扣除了，我假设这1k就是本金。但是1k一个月本金，9w也得还7年多 ...

一次性付清这10W欧买这房子，每年租金收入5k，年收益率不是才5%么

正如你所说，我也认为这才是真正的收益率。

不过还有一种可能，就是只付利息，不还本金，最后卖掉房子还贷款。这种情况下楼主的计算似乎成立。

jeditech · 发表于 2014-2-10 10:14

lalos 发表于 2014-2-10 11:05
请教，这样是不是说，如果不考虑房租收入的话，只要看中的房子有升值空间，那么就可以简单的买进卖出赚取 ...

在德国炒房的确不是那么简单的，因为买房的时候Nebenkosten比较高，目前已经是10-12%左右了。因此要盈利的话，首先得把这12%的"手续费"赚回来。这在目前的形势下，在一线大城市应该不困难，其他地区就不容易了。

而且计算盈利的时候，并不是简单地用卖出价减去买入价，还要考虑折旧。

two steps · 发表于 2014-2-10 08:19

沙发！

buh · 发表于 2014-2-10 08:53

我们刚刚谈好一个投资房贷款，0首付，连nk都是和银行借的，40年还清，做10年贷款，2.8%

two steps · 发表于 2014-2-10 09:04

lalos 发表于 2014-2-10 09:51
写的很好！支持！
不过，有几个问题请教
1，一个购房总费用10万欧的房子，年租金是否能达到5000欧呢。个 ...

我想楼主给的只是个大概的例子

出租的贷款的确比自住的高，比如sparkasse 高0.4% (20%首付), sparda west 0,35%（40%首付）
但是软磨硬泡也可以按自住的利息给，就看怎么跟银行谈的了。

另外新年后利息又低了呢，听说有朋友的朋友自住拿到了10年2,09%的，眼红啊！！！！！

youyou02 · 发表于 2014-2-10 09:16

我是第一个收藏的，关注，请lz继续。

buh · 发表于 2014-2-10 09:20

lalos 发表于 2014-2-10 09:00
请教，这种情况下，10年以后，如果利息涨了，一般如何处理呢
卖掉房子还是一笔还清余款或者续贷高利率的 ...

取决于你打算如何投资，是看好房子大涨，还是就想吃房租，一般会10年卖掉，或者再做10年或者5年的贷款

清丽脱俗 · 发表于 2014-2-10 09:21

本帖最后由清丽脱俗于 2014-2-10 09:22 编辑

哎哟，财务杠杆不是这样子算的好不好，怎么算得像小学生一样，看样子就没在大学读过财务的。

豆猫 · 发表于 2014-2-10 09:25

buh 发表于 2014-2-10 08:53
我们刚刚谈好一个投资房贷款，0首付，连nk都是和银行借的，40年还清，做10年贷款，2.8%

能告诉一下是哪家银行吗？

jeditech · 发表于 2014-2-10 10:00

lalos 发表于 2014-2-10 10:33
请教，如果10年之后，卖掉房子，那么卖房子的款项是不是也得交个人所得税。
假设，现在房子买价是10万， ...

首先，十年之后卖掉房子如果有盈利也是免税的。
其次，即使十年之内卖掉房子，也只是盈利部分要交税，不是全部卖房所得都要交税。

jeditech · 发表于 2014-2-10 10:08

lalos 发表于 2014-2-10 10:13
是的，明白lz只是举个例子，呵呵
因为对投资完全不懂，所以其实想请教下还需要考虑哪些相关因素，总觉得 ...

利率的确是一个极不稳定又很重要的因素。我个人的看法是首先考虑绑定利率10年，如果确定要长期投资，并且处于低息阶段，也可以考虑直接签20年。Zinsbindung到期之后如果尾贷金额仍然可观，如果处于高利率阶段，考虑出售，如果是低利率阶段，那么签Anschlussfinanzierung。

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