屌丝如何多次获得银行贷款用于房地产投资 小地主原创
我的杠杆帖里面有同学问如果能够连续从银行贷出用于投资房地产的自己，在这我简单列一下我对于购房贷款一些看法和经验，以下是要点，详细的解释有时间写完之后再贴出来。考虑到我的一些观点同一些同学熟悉的观点不一样，甚至相反，因此特别强调以下观点不构成任何投资建议，据此操作，风险自担。如果你是自住房贷款，而且在不准备把这处房产出租或者投资其他房产用于出租，那么请参考我在家版发了另外一个帖子 德国购房贷款的注意事项大全 更新中 ，这个帖子里面比较全面的介绍了各注意事项。在自住这个前提下需要把贷款成本和风险想尽办法降到最低。
对于其他情况，即进行房地产投资的话，我建议把房屋贷款作为家庭资产的重要环节来看待。从家庭投资理财全局的高度来规划贷款和自有资金的配置。把房地产投资作为一个Business。既然是Business，那么就要有个规划，策略和扩大规模的愿景。
我举个NPV的例子，（关于NPV的解释，请google吧，我现在没时间写这个东西的简介了）：
1. 投资包括房地产投资的决策是由NPV来决定的，NPV为正时，即可投资，在首付资金一定时，资金的最合理配置是达到NPV的最大话（此处略过解释和前提），举个例子，你手头有100欧，项目A需要资金100欧，NPV为100欧，项目B需要资金50欧，NPV为80欧，项目C需要资金为50欧，NPV为70欧。你如何选择？理性的选择是 用100欧投项目B和项目C，这样得到的总NPV是150欧。
2. 把这个例子用到房地产投资（当然房地产投资的NPV计算对于个人投资者是很复杂的，所以我必须做简化和做假设），如果你有10万欧元用于投资。我假设每处房产的价格为10万欧元，而且供应数量为无限， 假设无贷款投资的NPV为5万欧元，用50%贷款的房产的NPV为4万欧元，80%贷款的房产的NPV为3万欧元，90%贷款的房产的NPV为2万欧元。那么你如何选择？理性的选择应该是用一万欧元贷款90%购置房产，同样的方法购置10套，获得总NPV为20万欧元。
结论：投资是看每个项目NPV的，不要太关注每个贷款的利率是2.98还是2.48，多花的利息你多投一处房产就出来了。
有些同学说，上面的都是理论，实际情况为什么这样做的人不多呢？我想说的是
1. 很多人自己没有去试，只是从别人或者网上说，就认为这样不可行。
2. 很多人从开始就资金配置不当，就只想到只做一处房产，不做长远规划，那么做到最后想上规模的时候，就会发现银行贷款上拖后腿。
3. 银行或者贷款咨询人选择不当，因为很多银行Berater是站在卖贷款产品的角度，而不是替你站在你家投资理财的角度。
如果能更容易贷款做房地产投资呢? (大家有心理准备啊，下面的几点可能同普遍的看法不一样)
1. 选择高利率的银行，不要去同自住型的贷款申请人去竞争那些名额有限的低利息贷款，你拿不到的。
2. 尽量少还本
3. 善/优待银行的Berater
4. 最好所有的贷款都在一家银行办
5. 投资越早越好，青春无敌。
6. 选择现金流比较好房子，（一般这样的房子的状况会比较差）
当然，以上策略更适合工薪阶层，根据投资人个人情况的不同，还有其他不同的投资房地产的策略，操作的好，都受到比较好的NPV，有机会再做介绍吧。
什么是现金流比较好的房子啊 楼主在哪里啊，一起吃饭认识吧，太佩服了 我也尝试作房产投资，感觉和大多数人一样，在德国做出租生意和在美国的地主比，利少的让人想哭，所以看到楼主做得丰生水起，实在佩服的五体投地，有些不明白的地方，盼望楼主指教。
1. 选择高利率的银行 *（为什麽），不要去同自住型的贷款申请人去竞争那些名额有限的低利息贷款，你拿不到的。
2. 尽量少还本（非常同意）
3. 善/优待银行的Berater
4. 最好所有的贷款都在一家银行办*（为什麽）
5. 投资越早越好，青春无敌。
6. 选择现金流比较好房子，（一般这样的房子的状况会比较差）（非常同意）
望和楼主交流心得。 你的理论我绝大部分同意
不过第一点
1. 选择高利率的银行，不要去同自住型的贷款申请人去竞争那些名额有限的低利息贷款，你拿不到的。
这个还要看objekt的rendite, 或者说是冷租, 如果利息加1%的本金多于每个月的收益,那不就不划算了? {:5_362:} 除非买的是这个objekt的升值 同意江南织造 江南织造 发表于 2014-2-16 17:38
你的理论我绝大部分同意
不过第一点
我的理解是这样的，首先必须有足够好的deal，这个是最重要的。一句话：要想有好的回报买价必须尽可能的低！这取决于对市场的了解，什么价格才是低于市价，什么是deal。。。有了deal再考虑哪里弄到钱，有低息贷款当然好，如果没有，只要自己算清楚，高利率的贷款也可以上！ hallo_panda 发表于 2014-2-16 13:59
什么是现金流比较好的房子啊
现金流是比较直白的一个概念，就是收到手里的钱减掉支出的钱。 一般来说租售比比较好的，如果利息不太高，还款不太高，维修等其他开销不太高的话，是能做到现金流比较好的。 xiaoxiliushui 发表于 2014-2-16 15:15
我也尝试作房产投资，感觉和大多数人一样，在德国做出租生意和在美国的地主比，利少的让人想哭，所以看到楼 ...
你的疑问其实iohsu已经回答了，就是为了抢deal{:5_319:} 为什么现金流比较好的房子状况会比较差呢！