作为新手房东，遇到无赖租客，求助！
本帖最后由 qq5812591 于 2014-4-4 22:44 编辑前辈们，真心讨教！
去年底买了个带租客的小Wohung， 今年1月交房。按约定，2月起租客租金付给我，前方东把押金转给我。
交房后，前房东发现租客12年的Nebenkosten超支1000多欧，因此就扣除了押金，同时还在找租客nachfordern剩余的部分。
根据11年和12年的账单，我发现租客实际花掉Nebenkosten每月有300欧，实际上他们每月只预付200欧，因此我就发信要求提高Nebenkosten预付款至300欧，冷租部分不变。但是租客认为我是给他涨房租了，不同意提高Nebenkosten预付金额，因此口头提出6月退房，我没意见。
但是我要求他重新支付我押金，租客不同意，理由是，反正他6月份就走了，到时候有费用什么的我再找他要，还说中国人何苦为难中国人。该租客，在交房时我和前房东一起口头通知他2月起房租转给我 ，他一口答应没问题（我后悔应该给他写信通知的），可是他2月份房租还是转给前房东了，说他忘记了。OK，3月份房租到了3月中旬还没有支付，我打电话后他到了3月底才支付。现在4月初了，4月份的房租到现在还没有收到。今天电话联系他要求付房租和押金，人家最后说他就是不付押金了。
现在我的问题是，
这种情况，虽然他6月份退房，我认为和押金是两回事，他就是不付，还挂我电话，我怎么办？因为13年的账单还没有出来，肯定还有许多欠款的，而且听邻居说房子里损坏也比较多。
房租不按时交，我可以发Mahnung，但是多次Mahnung还是拖拖拉拉的话，我怎么处理？
Nebenkosten，我查了一些规定，根据之前的账单，房东有权提高的，他不同意增加，我总贴钱，怎么办？
如何可以在Shufa系统里给他记上一笔？
请DX们帮忙出些主意吧。
qq5812591 发表于 2014-4-7 10:15
12年欠费和我没关系，是前房东扣除了。
所以我现在收新的押金，是因为他还租着我的房子，这个押金要用 ...
这个你要搞清楚啊，不要把自己有理的事情搞成没理了。
前房东应该把押金转交给你。2012年的nebenkosten结算应该在2013年完成，我记得过了一年没结算的话，房东就不能再找房客要钱了（具体法律你上网查查吧），所以很可能前房东已经无权再找房客要这笔钱了，也不能从押金中扣除。
你现在应该先把和前房东的关系搞清楚，然后再去找房客。据我看，你这个房客没有什么大错。虽然他把一个月的房租转错地方了，但是并非有意为之，也不是拖欠房租。他没义务交两份押金。 能把这尊佛送走就算万幸了。真相要钱估计只有打官司了，不过流氓无产者还是拿不出钱来，除非他还有别的资产。 zhnde 发表于 2014-4-4 22:49
能把这尊佛送走就算万幸了。真相要钱估计只有打官司了，不过流氓无产者还是拿不出钱来，除非他还有别的资产 ...
租客不是无产者，但是是流氓，有自己的生意，还不小，房子租来也是给他员工住的。 不客气的说，租给本国人有很大风险。 不要跟国籍搭上关系，哪国的都有这样的。。 我2012年心甘情愿地补交了200多欧Nebenkosten，我房东是这样做的，希望对LZ有帮助：
我们的每个暖气片都装了个测量器，每年都是请一个能源公司来读数的，另外水表，电表什么的都是有账单的，这样每年花费的Nebenkosten到底是多少是可以清清楚楚算出来的，我们每月都预交130欧，然后到年底根据账单多退少补，谁也赖不掉了 可以找Inkasso公司，google上可以搜出一堆这样的公司，譬如
http://www.inkasso-sofort.de/?gclid=CILT7qvhx70CFaQfwwodkWcA2g
转给inkasso，吃亏是吃亏了，没办法 本帖最后由 limit 于 2014-4-5 13:13 编辑
再有找追钱公司不是白找的，要支付很多的费用的
我给的链接里可以查找明确费用计算的，譬如输入1000欧
找律师，上法院是比较正规的办法。
这个不更劳民伤财吗？ 谢谢楼上的，算了一下，1000欧的费用是34欧元，可以接受。
另请问各位，拖欠押金多久可以直接起诉他？起诉是否必须找律师？我们的情况应该比较清楚，简单。 qq5812591 发表于 2014-4-5 13:13
谢谢楼上的，算了一下，1000欧的费用是34欧元，可以接受。
另请问各位，拖欠押金多久可以直接起诉他？起 ...
上面还有Muster Mahnung下载，LZ以可以看看是否有用，祝好运{:5_335:} qq5812591 发表于 2014-4-5 13:13
谢谢楼上的，算了一下，1000欧的费用是34欧元，可以接受。
另请问各位，拖欠押金多久可以直接起诉他？起 ...
Inkasso 的费用是由欠款人出的，LZ只管拿自己的1000欧就好了，Inkasso的Mahnung会一直发，费用会一直加，直到上法庭起诉，这对于欠款人来说确实是犹如Mafia般可怕，基本上接到3封以上Mahnung就会手软了{:5_383:}
Ihr Schuldner muss Ihnen unsere Kosten grundsätzlich erstatten, wenn er in Verzug ist, Ihre Forderung berechtigt ist und Ihr Schuldner nicht insolvent ist.
本帖最后由 denkschrift 于 2014-4-5 15:17 编辑
实话 一般我不会租房子给外人 即使出租 绝对该有的文件等等都办好 有问题打官司,,,,,而且要租给有固定收入的有工作的~~~ 留学生的话也会手续齐全 押金会要的更多 ,有问题好办事儿!!!
德国黑道追款没国内那么血腥但也很恐怖的呵呵听说的~~~~~~~~~ 直接找律师啊，律师就可以连带Inkasso 帮你搞定了，其实就是几封律师信的事。估计连带到时候上庭的费用不会超过100欧。这种简单的案子没有多少Bearbeitungsstunden的，没有多大花费的。不过要找明码标价的律师。他们有一套很严密的系统的，哪一项，多少钱都是很清楚的。楼主在汉堡的话可以直接联系我，我不是律师，但是我是给律师打工的。Inkasso就是我在写。 小声八卦一下
前房主也是中国人吗？他了解现租户的情况吗？
Nebenkosten 一年结一次这个租户就去年突然NK很高吗？ 12年的nk为什么都14年了才结算？结算应该直接由房客支付，为什么去kaution里扣除？感觉前房东做法不地道，留给你个烂摊子。 limit 发表于 2014-4-4 23:23
可以找Inkasso公司，google上可以搜出一堆这样的公司，譬如
http://www.inkasso-sofort.de/?gclid=CILT7qv ...
请问这个只针对德国境内的，还是欧盟都可以？ 1.首先，买小WOHNUNG就是麻烦的事。如果买整栋楼，找一家管理公司，比较好管理。
2.另外，在德国，任何口头协议都很难算数，一切都要书面。
3. 还有，原房东也太迷糊啦，几年差1000多欧，居然房子出售了才发现？
4.你不应该接受原房东的任何债务，也就是说，即使原房东发现欠1000欧元，你应该照样接收全部押金，
不能替原房东跟房客交涉。
5.现在情况，必须立即请律师，因为，现在线索清楚。再拖下去，只能把水搅浑，引起更多麻烦。 本帖最后由 limit 于 2014-4-6 20:02 编辑
xingxing58 发表于 2014-4-6 08:16
请问这个只针对德国境内的，还是欧盟都可以？
就我知道的，Inkassounternehem的种类还蛮多的，有的就是律师事务所的一个部门，专门从事此业务，通常速度快，效率高还便宜，如果是海外追款，也许要找专业的大公司了，譬如这个就有这个业务，当然具体还是要事先问清楚的
http://www.intrum.com/de/credit-management-angebote/forderungsmanagement-inkasso/internationales-inkasso/?gclid=CMWh8MXDzL0CFRCWtAodam4AZg
PS。我不是学法律的，希望懂行的大侠纠正补充{:5_336:} {:5_335:} limit 发表于 2014-4-6 21:01
就我知道的，Inkassounternehem的种类还蛮多的，有的就是律师事务所的一个部门，专门从事此业务，通常 ...
非常感谢MM{:5_335:}{:5_335:} 楼主 没有理由提高押金啊，冷租又没有变 pattonoriental 发表于 2014-4-7 09:06
楼主 没有理由提高押金啊，冷租又没有变
楼主没有提高押金，提高的只是Nebenkosten的预付部分，当前预付200，实际上他们11年和12年每月消费已经是300欧，13年的账单还没有出来。
现在只是他的押金被原房东扣除，用于抵扣他12年的欠费。所以作为新房东，我也重新找他收取押金。这个问过Notary，Notary也说原房东有权直接扣除，我必须直接找租客要。 qq5812591 发表于 2014-4-7 08:48
楼主没有提高押金，提高的只是Nebenkosten的预付部分，当前预付200，实际上他们11年和12年每月消费已经是 ...
你这个收的是12年的欠费，不是押金 pattonoriental 发表于 2014-4-7 10:06
你这个收的是12年的欠费，不是押金
12年欠费和我没关系，是前房东扣除了。
所以我现在收新的押金，是因为他还租着我的房子，这个押金要用于将来他退房时抵扣未来可能产生的费用。 {:5_335:} Truecar 发表于 2014-4-7 10:25
这个你要搞清楚啊，不要把自己有理的事情搞成没理了。
前房东应该把押金转交给你。2012年的nebenkoste ...
很谢谢大家的关注。
房子是幢大楼，管理公司每年针对上年的精确的Abrechnung是在5月份，因此12全年的费用，13年5月才出来，我们房子是在12月Notar的，交房是2月1号。也就是5月份帐单出来后，前房东一直没有找租客要，直到
房子卖掉。针对押金的问题我问了交易的Notar，回复说前房东有权不转交押金给我，我必须直接找租客要新的押金。
qq5812591 发表于 2014-4-7 11:09
很谢谢大家的关注。
房子是幢大楼，管理公司每年针对上年的精确的Abrechnung是在5月份，因此12全年的 ...
楼主你要是自己是租客，交过押金了，然后某天换了个新房东，莫名其妙的被新房东要求要重新交押金，一个房子交两押金？ qq5812591 发表于 2014-4-7 12:09
很谢谢大家的关注。
房子是幢大楼，管理公司每年针对上年的精确的Abrechnung是在5月份，因此12全年的 ...
押金是要退还给房客的，而且是由还房时的房东来退还。也就是说如果你现在的房客搬走，你要给他退押金，不论你是否从前房主手里拿到了押金！
Die Rückgabe der Mietsicherheit (zuzüglich Zinsen) schuldet grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe Vermieter ist. Seit dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) ist der Erwerber gemäß § 566a BGB nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Gebäudes zur Rückgabe der Mietsicherheit (Kaution) verpflichtet. Er muss die Kaution sogar dann zurückzahlen, wenn sie ihm vom früheren Eigentümer nicht übergeben wurde. Das gilt auch bei mehreren Verkäufen (BGH, Urteil vom 1. Juni 2011, AZ: VIII ZR 304/10).
前房主从押金中扣除Nebenkosten补交款是可以的，但是他必须给你一个证明，说押金已经用完。或者还剩多少，应该转给你。你最好有个证明，说房客是同意这样扣款的。如果他不同意，那么将来完全可以找你要押金。至于他欠的nebenkosten，那是和前房主的事情，所以你拿不到。 我又查了一下，得到下面一段话，对你可能不利：
1. Verrechnung während des Mietverhältnisses
Solange das Mietverhältnis besteht, darf ein Vermieter die Kaution auch mit einem Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung nur verrechnen, wenn seine Forderung von einem Gericht rechtskräftig festgestellt oder von Seiten des Mieters unstreitig oder offensichtlich unbegründet ist und das Verhalten des Mieters mutwillig wäre (LG Mannheim 4 S 123/95).
Durfte der Vermieter die Kaution verrechnen, hat er Anspruch darauf, dass der Mieter die Kaution wieder auf den vereinbarten Betrag auffüllt, da er durch seine Nichtzahlung das Sicherungsinteresse des Vermieters beeinträchtigt hat (BGH WuM 1972, 52).
就是说房东可以从押金中扣除Nebenkosten的补交款，前提是法庭有法律效力的证明，或者经过房客同意，或者房客恶意不交。就你的情况来看，前房东是在卖房的时候才发现2012年的Nebenkosten欠款，之前他自己都不知道，当然也就不会告知房客，所以不存在房客恶意不交的问题。在这种情况下用从押金中扣除补交款是不合法的。
所以房客现在完全可以不给你押金，因为他的押金给了前房主，而前房主从中扣除nebenkosten是不合法的。将来房客搬走的时候你还要给他退押金。
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