买房出租是否划算，冷租的收入会导致医疗保险费用上涨吗？
本帖最后由 smtp 于 2014-10-10 12:11 编辑最近看上的2个WOHNUNG，想要买来出租，冷租分别是420欧元和480欧元，加一起冷租大约900欧元，当然这个肯定不是纯赚，房东还要每月交给VERWALTUNG两房一共200欧元的HAUSGELD，包括VERWALTUNG管理费和修缮公共社区和楼房预交费用，不包括室内修理费用。俩个房子的200欧元HAUSGELD不包括NEBENKOSTEN等。也就是房东可以每月实际赚到两个房子700欧元（900减去200欧元），再年底减去个人所得税等，算下来每个房子实际每月赚250到300欧元左右。
我老公工作，我是HAUSFRAU，平时我不用交AOK保险费用，属于家庭保险，今天问了下AOK，对方说，冷租收入的一半算作我的收入，如果月收入超过395欧元，我AOK就不是家庭保险，每月必须额外自己支付AOK至少175欧元多。AOK说只看冷租费用，不看房东是否需要付出HAUSGELD这些费用。这么说来，AOK看到冷租费用900欧元，我收入算450欧元，那我肯定需要额外交保险费用了，收入更加减少。我们拿到的房屋合同上面显示的是老的冷租租金，实际已经涨价了，不知AOK只看老合同还是也会查银行收入等，如果仔细查，肯定都超出395欧元了。
请问，这样的情况，是不是买一套房子出租就好，因为多买的第2套，收入多赚个200多元，却导致保险费用多交至少175欧元，那就白忙活了。岂不是为了不交保险费用，以后永远不能多买房出租了。还是说变成国内父母直接远程投资在德国买房出租，名字写父母的，我们负责操作，收入就不会算到我们夫妻俩头上了，貌似有点复杂。请指教，谢谢！
"算下来每个房子实际每月赚250到300欧元左右"
你再算算，难道买房子不用交钱？首付贷款还利息？ 本帖最后由 smtp 于 2014-10-10 19:53 编辑
qunzi80 发表于 2014-10-10 12:18
"算下来每个房子实际每月赚250到300欧元左右"
你再算算，难道买房子不用交钱？首付贷款还利息？
算下来每个房子收益应该是2.5%到4%之间的收益吧。
出租出去用于赚租金，养老。买了就不会着急卖，持有几十年，房子里面有租客，都准备接着住下去几十年，按时交费。
原来有朋友说，租金按照全年家庭总收入上税就好，不按照每个人收入计算，但是今天问了AOK，对方说还是要平分到每个人头上，导致多交保险费用。 80米的房子8万欧，然后冷租能到450欧，然后hausgeld只要100欧，你真的确定? 本帖最后由 smtp 于 2014-10-10 19:53 编辑
wangdafa80 发表于 2014-10-10 12:41
80米的房子8万欧，然后冷租能到450欧，然后hausgeld只要100欧，你真的确定?
确定，我朋友先买的，所以我们才考虑买，就是看着很划算，但要是交了AOK没剩多少，那也不好了。购房没有中介费。HAUSGELD只是交给房屋管理中心修房子和社区的钱（不能加在房客头上的费用），不包括NEBENKOSTEN（暖气水电保险钱等, NEBENKOSTEN每月100欧元左右，暖气每月100欧元左右）。1968年的房子，室内保养好可以。 本帖最后由 harryzs 于 2014-10-10 13:03 编辑
wangdafa80 发表于 2014-10-10 12:41
80米的房子8万欧，然后冷租能到450欧，然后hausgeld只要100欧，你真的确定?
同问
‘。。。VERWALTUNG两房一共200欧元的HAUSGELD。。“
LZ, 你确定？
80米的房子8万欧。。。。1000一平米的房子，看来应该有点年份， HAUSGELD只要 100？？ 楼主你忘记算本钱了。 80平米8万，冷租450
10套冷租就是4500了
80万买一套全新的市区公寓，冷租也到不了4500一个月
太划算了 本帖最后由 smtp 于 2014-10-10 14:41 编辑
冷租就算450欧元，减去必须要支付的HAUSGELD，减去税率，最后每个月也就赚250到300来欧元左右哈。
刚才问了下AOK，如果买房子，都只写我老公名字，不写我的名字，那么租金收入应该就和我无关，和我收入上限无关，也不用考虑交AOK保险费用。不过具体还是要和FINANZAMT确认下。
smtp 发表于 2014-10-10 12:59
确定，我朋友先买的，所以我们才考虑买，就是看着很划算，但要是交了AOK没剩多少，那也不好了。HAUSGEL ...
我就是觉得这个hausgeld才100欧，太合适了，1968年80平米的房子通常都要250欧以上的hausgeld了，因为房子有年头了，所以维护费用都很高。