求助，mail往来买房子然后口头zusagen，我absage后房主要告我
本帖最后由 果王 于 2015-5-12 22:19 编辑事情是这样的，这是一个的房子，看了两次，我们邮件写了说要了，然后发了AUFANGEBOT，后来房主让我们抬价格，我也照做了，抬了一次价格，邮件里写了抬高的价格并且要买房子。
周六第二次去看房时候，口头达成协议。我今天就电话拒绝对方了，对方大感吃惊（私人卖主）说，他把另外一家也拒绝了，然后网上的ANZEIGE 也下了，我一直道歉等等。然后他说让我书面写邮件总结为什么不买了，他要看看通过法律手段做这个事情，然后说NOTAR已经BESTELLEN了（从周六到周一时间）。。。
我是否要写个书面邮件拒绝掉啊？他可能通过法律手段做些什么么？NOTAR不会这么快BESTELLEN吧。。请指教。。房主是一个大公司的小头头，干嘛都要走程序和PROZESS..他在电话里说要想办法走法律途径，意思想说约NOTAR的时候会生成费用，让我出。NOTAR我也明白啊，是要双方VEREINBAREN一个时间定了才生效的。
我昨天又仔细看了下自己写的邮件，我只字未提zusage,我只说我有确定我的kaufinteresse,和kaufwünsch，多少多少钱，如果他愿意，我们可以再和银行谈。我一共写了两封邮件。
他写了3，4封，最后在周六见面完后，他就写到wie besprochen，wie vereinbart，他把别人全拒绝了，24上也删除了。我当时还特意和他说，在notar之前如果我是房主，我不建议这样做。但是他一定要这样做，就要卖给我，我当下觉得蛮不舒服的，感觉有老板给员工说教感觉。
还有现在有个麻烦是，这个人不停的给我和我老公打电话。这人正好和我老公同公司，但是不同standort, 我老公说今天上午打了两个了，而且他是用公司电话直接打到我老公工作电话上的。我们现在邮件已经拒绝了，然后对对方的一切行为不予回应，他到底要干什么啊
果然这个人在打电话无果以后，今晚给我们发了个很长的邮件，说我们突然的拒绝（周六到周一）给他带来很多麻烦，又详细描述了整个事情过程，第一次什么时候看房最后什么时候握手说要房子邮件怎么说的我怎么电话拒绝的理由不能让人理解等等，最后一句说了要告我们，如果他的房子最后卖价比我们的报价少的话，中间的差价要我们出！！！
lz哪里的？ 你不想买这个房子你干嘛还帮人抬价啊？不是给自己找麻烦么... 德国法律一般的购买行为， 在两周内都可以退换， 包括房产， 楼主既没有签合同，也没有任何文字形式的承若， 那个卖主真是吓唬楼主， 他什么都得不到 I 发表于 2015-5-12 22:06
德国法律一般的购买行为， 在两周内都可以退换， 包括房产， 楼主既没有签合同，也没有任何文字形式的承若 ...
而且我从一开始发kaufangebot到拒绝都在两周内，之后还有价格讨论，所以这个14天又被延长了，我觉得不能算确定。
上周六虽然口头说了，但是我周一马上拒绝他了。 果王 发表于 2015-5-12 22:11
而且我从一开始发kaufangebot到拒绝都在两周内，之后还有价格讨论，所以这个14天又被延长了，我觉得不能 ...
被我昨天猜对了吧。我估计他就想赖你这个差价 口头曾诺也是有法律效益的，只是举证有点困难 huangxiaolu 发表于 2015-5-13 06:10
口头曾诺也是有法律效益的，只是举证有点困难
我邮件也写了购买意向的确定 雅情 发表于 2015-5-12 23:59
被我昨天猜对了吧。我估计他就想赖你这个差价
是的，这个他会有胜算吗？ 果王 发表于 2015-5-13 05:11
我邮件也写了购买意向的确定
所以他就更处在优势地位了，你的曾诺是现实 房产不同于其他，一定是notar为准，其他都是浮云，楼主等对方发律师信了再说 本帖最后由 果王 于 2015-5-13 07:15 编辑
huangxiaolu 发表于 2015-5-13 06:15
所以他就更处在优势地位了，你的曾诺是现实
我不知道你看了没有，我说的是房子。我邮件写的是确认kaufwunsche和interesse。只字未提确定买。我后面还写了一句话Wir sind gerne bereit mit Ihnen das Angebot in einem weiteren Termin zu besprechen.
我认为有争议一句话是 Wie wir Ihnen bereits vor Ort und auch telefonisch mitgeteilt haben, bestaetigten wir Ihnen nochmals schriftlich unseren Kaufwunsch. 你应该再看到他的邮件时就立刻回复，说你认为价格太高不买了。那他就没话说了。
记得当年做过的练习题，LZ Email 里清楚写了 Kaufwunsch，已经是 Willenserklaerung，并且 Wirksamwerden der Willenserklaerung 也形成了，自然 bei Ruecktritt 是有 Schadensersatzpflicht 的。但是卖方要举证是否真的拒绝过别人，可能会减轻这个 Schadensersatzpflicht。 至于房产有没有特殊法规或者Richtlinien 就不清楚了 果王 发表于 2015-5-13 06:11
是的，这个他会有胜算吗？
不要急，他说什么不用理，等他有正规律师信再说 原本，我认为，可以补偿他的一些损失，如，撤下广告，也就是下次再发的费用。还有 Notar 的Termin肯定是没有约好，不过，也有可能已经和Notar联系，即，卖主已经把材料寄给Notar， 马上撤回应该不会产生费用，如果有也会很少。买主可以考虑给与补偿。
现在的问题，他要所谓的差价补偿。我个人认为，无理也不合法，不予理睬。等待对方的律师函。 Guten Morgen,
ich habe eine Frage zum Immobilienkauf.
Wir haben letzte Woche ein Haus besichtigt und dann auch zugesagt, dass wir es kaufen möchten. Dies führte dann auch dazu, dass Besichtigungstermine mit weiteren Interessenten abgesagt wurden.
Die Verkäufer wollten dann folgendes schriftlich von uns haben, was wir dann per Email abends geschickt haben:
Wie heute morgen besprochen, hier die Kaufbestätigung schriftlich:
Hiermit bestätigen wir: <unsere Namen>, dass wir das Anwesen <Adresse> von <Namen der Verkäufer> zum Preis von 350.000,00 EUR käuflich erwerben möchten.
Dies gilt als rechtsverbindliche Kaufzusage.
Im Laufe der Woche kamen uns jetzt immer mehr Zweifel und wir würden gerne absagen. Was für Folgen kann das für uns haben? Ein Notar wurde noch nicht beauftragt. Kann es jetzt aber passieren, dass wenn das Haus jetzt nur für z.B. 300.000EUR verkauft wird, wir die Differenz zu 350.000 EUR bezahlen müssten?
Über eine schnelle Antwort wäre ich sehr dankbar! Antwort
von
Rechtsanwalt
Sehr geehrte xxx,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte:
Was für Folgen kann das für uns haben?
Zunächst hat die von Ihnen versandte E-Mail NICHT zur Folge, dass Sie zum Kauf der Immobilie verpflichtet wären. Gemäß § 311b BGB sind Kaufverträge über Immobilien zwingend notariell zu beurkunden. Der Verkäufer wollte, dass Sie sich erstens verbindlich verpflichten das Grundstück abzunehmen und zweitens den Preis festschreiben. Solche Vorverträge gibt es durchaus. Sie müssen aber ebenso zwingend notariell beurkundet werden wie der eigentliche Grundstückskaufvertrag. Wäre dem nicht so, so würde das gesetzliche Formerfordernis für den Grundstückskauf ausgehöhlt. Das aber ist nicht gewollt.
Sehr unwarscheinlich, aber nicht völlig auszuschließen ist, dass dem Verkäufer hier gewisse Schadensersatzansprüche aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen zustehen.
Gemäß § 311 BGB kann es Schadenersatzansprüche geben, sofern Sie im Zuge der Vertragsverhandlungen zurechenbar den Eindruck erwecken, das Grundstück auf jeden Fall abnehmen zu wollen. Allerdings "beißt" sich diese Lehre mit dem Grundsatz, dass man bei formbedürftigen Rechtsgeschäften nicht (auch nicht mittelbar!) vorab zum Vertragsabschluss gezwungen sein soll. Die Rechtsprechung billigt demzufolge Schadenersatz wegen Verschulden bei Vertragsverhandlungen nur dann zu, wenn der "abbrechende" Vertragsteil die Pflichten zum redlichen Verhalten grob verletzt. In der Regel wäre vorsätzliches Verhalten erforderlich. In Ihrer Konstellation müssten Sie also die E-Mail gesandt haben, obwohl Sie schon wussten, dass Sie die Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund (d.h. grundlos oder aus sachfremden Erwägungen) abbrechen wollen.
Das haben Sie aber gerade nicht: Der Verkäufer hat hier versucht, eine gewisse Druckkulisse aufzubauen und den Abschluss zu diesem Preis so abzusichern. Es ist ihr gutes Recht, wenn Ihnen zuhause beim Durchdenken des Geschäfts Zweifel kommen, vom Vertragsabschluss doch noch Abstand zu nehmen. Das Erfordernis der notariellen Beurkundung soll nämlich gerade zur Warnung und zur Besinnung dienen. Der Verkäufer hätte in diesem Fall seine Aufwendungen auf eigenes Risiko gemacht und bekäme nichts.
Insofern sollte die Marschroute für Sie folgende sein: Teilen Sie dem Verkäufer zeitnah mit, dass sie das Grundstück nicht kaufen wollen. Tun Sie dies unter Angabe von Gründen, welche mit dem Kauf in sachlichem Zusammenhang stehen. Ansprüche sollte der Verkäufer in dieser Konstellation dann nicht haben.
Nur der Vollständigkeit halber noch folgendes: Der Verkäufer müsste, wenn er denn Ansprüche hätte, diese nachvollziehbar darlegen und beweisen. Schadenersatz gäbe es beispielsweise gerade nicht, wenn mit Ihnen ein überhöhter Preis vereinbart wäre, im Nachhinein mit einen anderen Käufer allerdings zu einem angemessenen Preis abgeschlossen würde. Zudem können und sollten Sie durch zeitnahe Benachrichtigung des Verkäufers natürlich eventuellen Ansprüchen den Boden entziehen.
Abschließend weise ich darauf hin dass zusätzliche Angaben zum Sachverhalt die rechtliche Bewertung u.U. völlig ändern können. Falls in der Sache weiterer Beratungsbedarf bestehen, können sie mich gerne kontaktieren. Die räumliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.
Mit freundlichen Grüßen
xxx
Rechtsanwalt
Zusammenfassung: Vorverträge über einen Grundstückskauf bedürfen gemäß § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Bei Abbruch der Vertragsverhandlungen trotz formnichtigem Vorvertrag sind Schadensersatzansprüche nur im Ausnahmefall, i.d.R. bei vorsätzlicher Schädigung der Gegenseite, denkbar.
eversleep 发表于 2015-5-13 08:14
记得当年做过的练习题，LZ Email 里清楚写了 Kaufwunsch，已经是 Willenserklaerung，并且 Wirksamwerden d ...
他在邮件里单方面写他电话拒绝了别人，而且他还说WIE VEREINBART他拒绝了别人。我根本没有和他VEREINBAREN这个，他拒绝别人，删除网上也是他的行为。 eversleep 发表于 2015-5-13 08:14
记得当年做过的练习题，LZ Email 里清楚写了 Kaufwunsch，已经是 Willenserklaerung，并且 Wirksamwerden d ...
JAIN, 你说的这个是不是BGB里个人之见协议。买房就连签署VORVERTRAG不经过NOTAR都不一定有效。那么现在她唯一能用的手段是通过BGB里对他行程的损失，但是我查了，说私人之间买卖的损失不能计算什么他失去的时间，他做的工作，而是他TATSAECHLICH的损失。可能就是他说的让我补差价。但是这没有签署任何形式的合同，也没有经过NOTAR，就通过邮件往来这么的话，要乱套了。所有卖房和买房的可以拿这个发财了 marklin 发表于 2015-5-13 08:40
原本，我认为，可以补偿他的一些损失，如，撤下广告，也就是下次再发的费用。还有 Notar 的Termin肯定是没 ...
应该还没有NOTAR了，因为我周一用一句话拒绝他后，他昨晚写了一大篇，自己愤怒，指责我们，说我说的拒绝原因XXX不可信等等，最后写到对他产生了LAST,如果他房卖价低了，比我给出的低了，我要补差价。
但是我最后的价格是他要求我抬价的一次价格，他说他打电话把另外一边拒绝了，（另外一边比我们出价高，他自己时候的，还是要卖给我）至今我这个不知道真假。那么要是说到SCHADENWESATZ，他得证明，确实有另外一方，而且比我们出价还高，他给拒绝了。 marklin 发表于 2015-5-13 08:49
Antwort
von
Rechtsanwalt
谢谢，这个我昨晚再网上也看到了 承诺比放p都容易。 果王 发表于 2015-5-13 10:48
应该还没有NOTAR了，因为我周一用一句话拒绝他后，他昨晚写了一大篇，自己愤怒，指责我们，说我说的拒绝 ...
如何能证明有人被拒绝了？并且那个人一定就会买？这种假设中的schaden不可能被法庭承认。
那我签了Reservierungsvereinbarung订金都交了然后被卖家放鸽子，而且我确实因为交了订金就没有去看另外一个备选的房子。接到卖家反悔的通知后我连那个备胎都失去了，因为那个备胎也卖出去了。我能声明什么损失？因为卖家反悔导致我连备胎都没买到，导致我再也买不到能买得起的底楼，又因为我急着用房，结果不得已买了个楼上的，导致家里老人只能步行上下楼，我有实实在在的schaden，可是法庭不可能支持我的诉求，因为这些诉求看似是因为被放鸽子导致的，但在法律的角度看来实际并无必然因果关系。
这种人直接要求他不要再骚扰了。 irvine 发表于 2015-5-13 11:30
如何能证明有人被拒绝了？并且那个人一定就会买？这种假设中的schaden不可能被法庭承认。
那我签了Res ...
就是比如另外买家也竞价了，并且想买。但是房主在和我们邮件说时，电话拒绝了对方。我觉得他能提供出和另外一家的邮件往来也不代表，他电话拒绝了别人就是我给他造成的损失。周六他电话拒绝别人，我周一拒绝他，他哪来的损失，对方又不会周末就买上别的房子。除非真的没有这个别人，他在自演，那就不攻自破了，什么都提供不出来，单单说什么浪费时间了，全删除了等等那是他的选择，这是作为私人房主要担负的风险，反之和你一样，最为买家，被房主放鸽子了，你也做不了什么。也许你可以找律师，找schadenersatz，但是不知道你的举证会不会得到法庭承认
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