现在钱太便宜了
本帖最后由 jingnan 于 2016-4-24 21:51 编辑最近看了一个房，80平米，Kfw55的小三居。 估计租子能1000欧左右， 房价+车库27万多。
去银行谈贷款，1，3%10年，贷给我29万多，我连notar, 税费都可以贷。简单算，30万x0.013÷12=325欧
怎么算怎么核算啊。签两个合同，不用花钱，就有钱賺，我没算错吧?{:5_383:} 本帖最后由 FangZi123 于 2016-4-24 21:57 编辑
没错啊，钱便宜了，偏偏每个月工资没涨点。
房价+车库27万多>>>>>你那地方的房子比拜仁便宜多了。你不会也在拜仁吧？
租子1000欧，哪啊，还是有点小贵。 没看懂，30*0.013是每年所附的利息吗？除以12，难道是一个月要付325欧的利息，那么每个月的房贷是多少呢？ 27万的房子租1000欧，什么地段，什么房子 一般人可能银行0首付贷么？ 绿色的田园 发表于 2016-4-24 22:33
27万的房子租1000欧，什么地段，什么房子
新房能租12欧左右的地段{:5_383:} 期房 jolinadam 发表于 2016-4-24 22:43
一般人可能银行0首付贷么？
要押别的房子 绿色的田园 发表于 2016-4-24 22:33
27万的房子租1000欧，什么地段，什么房子
请问，这个租售比好还是不好啊？？ 灯火通明 发表于 2016-4-24 22:29
没看懂，30*0.013是每年所附的利息吗？除以12，难道是一个月要付325欧的利息，那么每个月的房贷是多少呢？
可以选1000，1000-325部分用于还本。
让租客替我买房，我承担风险 林间小路 发表于 2016-4-24 22:52
请问，这个租售比好还是不好啊？？
很难说，要看地段，租售比不能代表一切，一般租售比合算的地方未来几十年有人口萎缩的趋势，那就房价会跌了， vermieten1 发表于 2016-4-24 22:56
很难说，要看地段，租售比不能代表一切，一般租售比合算的地方未来几十年有人口萎缩的趋势，那就房价会跌 ...
我的意思是，一套２７万的房子，如果能月收１０００欧的冷租，值不值得投资买下呢？ 本帖最后由 cobra44 于 2016-4-24 23:24 编辑
没看懂你是怎么算的，29万贷款十年，如果是0首付你每个月连本带息要给银行支付近2600欧元，1000欧的租金连一半都不到啊！这还不算Hausgeld，房屋维护翻新的费用以及以后利息的变动。都算下来你每个月平均至少要自己支付近1800欧...赚钱不容易哦 本帖最后由 jingnan 于 2016-4-24 23:22 编辑
cobra44 发表于 2016-4-24 23:11
没看懂你是怎么算的，29万贷款十年，如果是0首付你每个月连本带息要给银行支付近2600欧元，1000欧的租金连 ...
你还没买过房吧?
10年贷款不是要10年还光。要有尾款的。
要是不投钱就想10年还完房，德国还不可能 cobra44 发表于 2016-4-24 23:11
没看懂你是怎么算的，29万贷款十年，如果是0首付你每个月连本带息要给银行支付近2600欧元，1000欧的租金连 ...
可以不用10年还清啊，二十，三十年都可以，反正自己又没出钱 本帖最后由 cobra44 于 2016-4-24 23:29 编辑
jingnan 发表于 2016-4-24 23:21
你还没买过房吧?
10年贷款不是要10年还光。要有尾款的。
是你自己说的银行贷给你10年29万多，有尾款的话那就是没贷那么多嘛。我没说买房不赚钱，只是你说的不用花钱还有钱赚，这个我不同意。 Noctilux 发表于 2016-4-24 23:22
可以不用10年还清啊，二十，三十年都可以，反正自己又没出钱
嗯，还可以贷50年 cobra44 发表于 2016-4-24 23:27
嗯，还可以贷50年
29万，按照1000欧这样的月租，也就20几年还完了 Noctilux 发表于 2016-4-24 23:37
29万，按照1000欧这样的月租，也就20几年还完了
这样算把问题太简单化了 本帖最后由 Noctilux 于 2016-4-25 01:35 编辑
cobra44 发表于 2016-4-24 23:43
这样算把问题太简单化了
当然不可能什么风险都没有，但是20多年白送一套房子也已经够可以的了，完全值得冒这个风险 Noctilux 发表于 2016-4-25 00:22
当然不可能什么风险都没有，但是20多年白送一套房子也已经够可以的了，完全值得冒这个风险
没指望20几年后的事，按计划，能有3%左右的Tilgung 。10年以后，房子被还掉了30%,
如果利息升了，房价没变，我卖了白捡7，8 万。 如果房价涨50%， 我白拣10几万。
如果房价跌30%，算我白忙好了，反正没贴钱。 能问下楼主是哪个银行的Angebot, 你的房子折价多少抵押给银行的？ 本帖最后由 spike 于 2016-4-25 08:30 编辑
楼主这个投资不错的{:5_370:}
如果能够以WG的形式出租，租金还能更多收点，而且一般WG的租期可能短一些，换个房客就能涨一次房租。缺点就是房东要操心得更多一些，WG对房子的损耗可能会略高，不过这也是因人而异。如果有这方面的意向的话，既然是期房，房型上应该还比较灵活，不妨改成适合做WG的布局，比如2个或3个各方面条件都差不多的卧室，2个卫生间，大一点的Esskueche… 本帖最后由 jingnan 于 2016-4-25 08:49 编辑
valintinz 发表于 2016-4-25 08:02
能问下楼主是哪个银行的Angebot, 你的房子折价多少抵押给银行的？
Sparkasse,在以前一个房子的grundschuld占上7万。
本来27万的房，贷27万款，这个房里要写上27万grundschuld的。现在利用另一个还了一半的房的grundschuld, 使两个房的grundschuld 都不是100%这样银行风险小些，利息好些。
当然，我这个不是最佳利息，满意就好。 多谢搂住提供参考！{:5_335:}{:5_335:} jingnan 发表于 2016-4-25 05:50
没指望20几年后的事，按计划，能有3%左右的Tilgung 。10年以后，房子被还掉了30%,
如果利息升了，房价没 ...
没还完款能方便卖房子么 spike 发表于 2016-4-25 08:26
楼主这个投资不错的
如果能够以WG的形式出租，租金还能更多收点，而且一般WG的租期可能短一些 ...
新房当WG有点可惜，老房子适合这么搞 fusion 发表于 2016-4-25 08:49
没还完款能方便卖房子么
当然，贷款10年，十年的时候，你用卖房款还银行就可以了。
出租房，10年以后，赢利部分不用上税。
不过，如果租金上涨快的话，到不一定卖。10年以后再评估 jingnan 发表于 2016-4-25 08:42
Sparkasse,在以前一个房子的grundschuld占上7万。
本来27万的房，贷27万款，这个房里要写上27万gr ...
现在利用另一个还了一半的房的grundschuld是什么意思，用另外一个房子做抵押么？ kidkudo 发表于 2016-4-25 08:53
现在利用另一个还了一半的房的grundschuld是什么意思，用另外一个房子做抵押么？
好比另外一个房原来借了20万，已经还掉10万，你可以用这10万空额再抵押。查我的老贴，有解释。
不过要当心， 次贷危机就是这么来的 jingnan 发表于 2016-4-25 07:53
当然，贷款10年，十年的时候，你用卖房款还银行就可以了。
出租房，10年以后，赢利部分不用上税。
那时间得卡得很好啊，一边拿钱一边付钱，我觉得还是不方便吧，要不拍卖的房子，那些房主在觉得偿付不能的时候事先可以自己卖啊。。赢利部分不上Abgeltungssteuer，但个税还是要上的 咋那么便宜的房子 kidkudo 发表于 2016-4-25 08:53
现在利用另一个还了一半的房的grundschuld是什么意思，用另外一个房子做抵押么？
好比另外一个房原来借了20万，已经还掉10万，你可以用这10万空额再抵押。查我的老贴，有解释。
不过要当心， 次贷危机就是这么来的 jingnan 发表于 2016-4-25 09:07
好比另外一个房原来借了20万，已经还掉10万，你可以用这10万空额再抵押。查我的老贴，有解释。
不过 ...
{:5_371:}明白了，我就说一个人的贷款额为什么还能恢复，原来是已经还贷了。。 chezshen 发表于 2016-4-25 09:05
咋那么便宜的房子
很多地方有这样房子，只是大家都盯大城市，市中心 fusion 发表于 2016-4-25 08:58
那时间得卡得很好啊，一边拿钱一边付钱，我觉得还是不方便吧，要不拍卖的房子，那些房主在觉得偿付不能的 ...
还有每年冷租收益的要缴纳个人所得税的，剩下赚到的交利息和维护房子需要的就差不多了，我不知道楼主为何觉得这么合算，以前买的房子投资是合算，因为房价涨了很多，现在不见得合算了， jingnan 发表于 2016-4-25 08:56
好比另外一个房原来借了20万，已经还掉10万，你可以用这10万空额再抵押。查我的老贴，有解释。
不过 ...
即使已经还了10万，但是银行评估下来能贷出来的肯定大大少于10W vermieten1 发表于 2016-4-25 09:12
还有每年冷租收益的要缴纳个人所得税的，剩下赚到的交利息和维护房子需要的就差不多了，我不知道楼主为何 ...
因为我认为那个地方3200欧一平的价格还会涨啊。我只是没说而已。{:5_387:}
我上面算的，是我不能亏钱的底线。我可不是活雷锋{:5_390:} liliss 发表于 2016-4-25 09:18
即使已经还了10万，但是银行评估下来能贷出来的肯定大大少于10W
不是的，grundschuld 已经经过银行考验了，好比房子值30万，贷了20万，你还过10万，当然还可押10万。
当然具体看银行了。 27万的房子能租1000欧，妥妥的入。首先租售比没问题，其次就算没有升值潜力，27万的新房子再亏能亏到哪里去。
所以这房要是我。。。基本上是不会要的，听上去肯定不是大城市或市中心，房子也是一分钱一分货，房地产商在开发定价的时候了解到的信息比你多，另外不要低估现在德国的人口流动。 本帖最后由 jingnan 于 2016-4-25 10:03 编辑
奈何共军有高达 发表于 2016-4-25 09:54
27万的房子能租1000欧，妥妥的入。首先租售比没问题，其次就算没有升值潜力，27万的新房子再亏能亏到哪里去 ...
是大城市周边小城市。 类似于慕尼黑vaterstetten 的位置。这种位置，涨幅不比城里少多少。
开发商考虑的是短期盈利效益，我考虑是长期。
开发商不会因为房子以后可能涨价而持有10年。
当然，另外一种是投资商，好比这个楼旁边一个楼被某公司整体买去出租。 市场上是分行业的，盖房的和投资的挣得不是一种钱。 jingnan 发表于 2016-4-25 09:25
不是的，grundschuld 已经经过银行考验了，好比房子值30万，贷了20万，你还过10万，当然还可押10万。
...
再请教下，如果要拿这部分还款做抵押，跟银行用德语应该怎么表达？ jingnan 发表于 2016-4-25 08:07
好比另外一个房原来借了20万，已经还掉10万，你可以用这10万空额再抵押。查我的老贴，有解释。
不过 ...
这个必须同一个银行么 fusion 发表于 2016-4-25 10:09
这个必须同一个银行么
是必须同一个银行。
其实同一个银行有一定的好处，对方很熟悉你，你也熟悉对方。当然也许利息上要斗争，你争不到最后的0.1%, 但是审批上很简单，他如果告诉你贷款没问题，你就肯定能拿到钱。
这一点在抢房的时候是非常重要的。因为你在说Ja的时候，心里知道，我能贷到款。
事实上卖过房给你的人也很重要，这回这个卖房的人，几年前就卖过一个给我，这次没开盘他就写信给我。开始时候，我不积极，因为那时候情况不明朗。 他甚至来按过门铃，说我觉得肯定能卖给你一套。{:5_329:}
公布继续QE以后，我马上联系他，他把一个银行没谈下贷款的最后一套给我了，因为他知道我能如果说要，肯定能买成。正好这套是我最开始看上的房型。{:5_342:} 本帖最后由 jingnan 于 2016-4-25 10:26 编辑
kidkudo 发表于 2016-4-25 10:07
再请教下，如果要拿这部分还款做抵押，跟银行用德语应该怎么表达？
Wir haben noch XXXX euro Grundschuld frei auf XXX Wohnung, das können Sie als Sicherheit für die Finanzierung nehmen. 我德语不好啊，能说明白就行。 {:5_319:} jingnan 发表于 2016-4-25 10:23
Wir haben noch XXXX euro Grundschuld frei auf XXX Wohnung, das können Sie als Sicherheit f ...
{:5_336:}完全够了，多谢。
这种租售比完全合算阿，反正厨房家具租客自己搞 能告诉一下，出租房买第几层比较好啊？ 真好啊，我们这1000欧的房妥妥30多万。不过咱普通人看到合适投资房也只能干羡慕，无法效仿LZ啊。估计是LZ家工资特别高，贷款的上限远远没到，不然大家第一套刚需房一般都是已经冲着银行给的按工资能贷款的最大额去买的。第二套房再怎么抵押个十来万，贷款估计也批不下来了 要是在国内还蛮好的，在德国完全不考虑。又是装修维护，又是税的。之前把房子租给别人的时候，每年都要补交税款，那个房客到最后还欠我们钱，到现在都没给。德国人真是事儿妈 本帖最后由 vermieten1 于 2016-4-25 11:26 编辑
kidkudo 发表于 2016-4-25 10:27
完全够了，多谢。
这种租售比完全合算阿，反正厨房家具租客自己搞
做梦吧，厨房不弄的话，小地方1000欧元冷租谁租啊，加上nebenkosten要1200欧元，有这钱人家不自己贷款买房了， jingnan 发表于 2016-4-25 10:00
是大城市周边小城市。 类似于慕尼黑vaterstetten 的位置。这种位置，涨幅不比城里少多少。
开发商考 ...
如果是法兰克福周围的小城市，除了西北面和南面都有风险。 奈何共军有高达 发表于 2016-4-25 11:20
如果是法兰克福周围的小城市，除了西北面和南面都有风险。
西北面肯定不可能，我们这80平新房都上40W vermieten1 发表于 2016-4-25 11:18
做梦吧，厨房不弄的话，小地方1000欧元冷租谁租啊，加上nebenkosten要1200欧元，有这钱人家不自己贷款 ...
这还真难说，周围就有好几家不买房租房的，而且租的是haus，每月近2000的房租付着也没买房。 usstlf 发表于 2016-4-25 11:33
这还真难说，周围就有好几家不买房租房的，而且租的是haus，每月近2000的房租付着也没买房。
租haus也可能的，因为可能孩子多小的时候需要haus,有些人愿意租的，也要看地方，你那边haus冷租2000的话肯定是好地方了，偏的地方haus都只有1000欧元 我们村的冷租都不止1千了，何况是法兰周边的，楼主只不过报了个底限而已吧 本帖最后由 jingnan 于 2016-4-25 14:01 编辑
Delta85 发表于 2016-4-25 10:35
能告诉一下，出租房买第几层比较好啊？
这是一个比较复杂的题目了，也许我有时间开个收费贴{:5_332:}
一般讲，在大城市中心，因为楼密，而有阳光问题，楼层越高越好。而且底楼因为人来人往，能看到房间里，不好出租的。 但是从投资来讲，楼层越高越贵，投资者在房子肯定能租出去的情况下，要越低越好。
我就有个房在一楼，比楼上某同楼型便宜了N万，但最后租子相同的。
在有些地方，4层小楼，阳光肯定没问题，倒是底楼有人喜欢。 甚至发生楼上比楼下便宜的现象。
要具体情况具体分析的，投资者一定要假设自己是租客，从租客方面考虑，如果是自己，是否会租这个房。
同时要价钱低，租子高。 不是很容易的呢。{:5_339:} 为毛我附近的能租到1000的房子卖价都奔40万去了{:5_309:}
lz会买离自己家比较远的房子作为出租房投资吗？会不会管理起来很不方便？ vermieten1 发表于 2016-4-25 11:53
你家在哪里啊，村子里80平米冷租都1000啦，这么贵啊，房价如何呢
我们在海德堡周边，因为是新房，楼主的也是新房 jingnan 发表于 2016-4-25 11:45
这是一个比较复杂的题目了，也许我有时间开个收费贴
一般讲，在大城市中心，因为楼密，而有 ...
静等LZ的新佳作，，， jingnan 发表于 2016-4-24 23:21
你还没买过房吧?
10年贷款不是要10年还光。要有尾款的。
还是没看懂，没买过房，求指教。贷十年，不需要十年还完？那么十年内只需还完利息？本金可以慢慢还？ ``还是没看懂，没买过房，求指教。贷十年，不需要十年还完？那么十年内只需还完利息？本金可以慢慢还？`` 本帖最后由 jingnan 于 2016-4-25 15:10 编辑
灯火通明 发表于 2016-4-25 14:02
还是没看懂，没买过房，求指教。贷十年，不需要十年还完？那么十年内只需还完利息？本金可以慢慢还？
见上面的例子。
在德国，你可以贷款好比29万，签10年合同，利息好比1，30% 然后要求每个月还贷1039，17块，这样银行保证10年内不会变你的利息， 和每个月的还款数量。这点和国内有很大的不同。上面给算了，按照1039，17块每个月，要还27年多。
你每个月还的1039块，包括两部分，一部分是1，3%的利息部分，好比是314，17欧每个月，剩下的部分就是还本的部分725欧。利息部分逐渐减少，因为本已经减少了。 还本部分的部分叫Tilgung， 银行不要求你10年把29万还完，也许10年过后，你虽然还了一部分本，但还剩下197.145万。 那个时候，你可以再签合同继续借，或者你有钱了，一次还光。然后把房卖了，那么你一分没掏，得到29万-19万7等于9万三。如果那个时候房价涨了10万，那就是19万3。
只有在房价大跌，房价跌到19万7以下，我才亏钱。 不过目前情况看，这个可能性比较小，我就去赌一把，冒这个风险了。{:5_329:}
当然你也可以从一开始就打算10年还光，那就不是每个月1000块，而是2200欧元了。
这个问题太基本了， 找个认识人打听下吧，打字太费力气了。
这个过程是很长的，但是因为一分钱没花。就是分到27年，得到29万，也相当于每年平均租客白给你1万欧买房。
当然你要是自己加一些钱，好比每月自己掏200欧，那么还完贷款的时间要大大减少。 身边就有楼主这样的实例，工资够高零首付三个公寓，以租养贷，打算10年20年后全部还完卖掉养老。 vermieten1 发表于 2016-4-25 11:18
做梦吧，厨房不弄的话，小地方1000欧元冷租谁租啊，加上nebenkosten要1200欧元，有这钱人家不自己贷款 ...
德国人愿意花很多钱租HAUS的不少见，中国人想法不一样而已。
我还认识有夫妻俩丁克，还租个DHH住，房租很贵的地方。 yundanfengqing 发表于 2016-4-25 15:57
身边就有楼主这样的实例，工资够高零首付三个公寓，以租养贷，打算10年20年后全部还完卖掉养老。
我周围中国人买出租房的挺多的。一方面有现钱，另一方面不太会经营别的，买了房子一般情况下可以保值。房价继续升就赚了。 楼主是哪个Sparkasse？另外，抵押贷款会产生哪些不利因素？ damigogos 发表于 2016-4-25 16:33
楼主是哪个Sparkasse？另外，抵押贷款会产生哪些不利因素？
你贷款肯定要抵押，只不过押哪个而已 本帖最后由 kidkudo 于 2016-4-25 17:17 编辑
vermieten1 发表于 2016-4-25 11:18
做梦吧，厨房不弄的话，小地方1000欧元冷租谁租啊，加上nebenkosten要1200欧元，有这钱人家不自己贷款 ...
和你多说无用，反正你也不会投资出租房的。
德国人大把不买房只租的，你的想法不过是中国人的想法罢了
没结婚的，同居的，工作条件一般的，要租这种新房多的是
只要租户不断，我觉着完全值得投资。
再次感叹下，你们那房子真实惠。
ice511 发表于 2016-4-25 11:04
为毛我附近的能租到1000的房子卖价都奔40万去了
lz会买离自己家比较远的房子作为出租房投资吗？ ...
{:5_377:}真是别人家的投资房总是那么划算{:5_369:} kidkudo 发表于 2016-4-25 10:27
完全够了，多谢。
这种租售比完全合算阿，反正厨房家具租客自己搞
Grundschuld 可以继续贷款，你贷款的时候银行会告诉你的。。。。。。 jingnan 发表于 2016-4-25 17:06
你贷款肯定要抵押，只不过押哪个而已
请问楼主，你是怎样说服银行，每月有还款能力的，就算工资再高也可能同时供这么多房子啊。。。 请问楼主能不能说一下，这个楼在哪个区？ 也许我遇到了一个垃圾银行，我说要投资房子，租金用来缴纳贷款利息，而且租客已经住里面了！这个垃圾银行说不行，我这是投资房子有风险。如果是自己住，那还可以给我贷款。。。
我的工资的确比较低，但是房租做收入来抵扣利息，为何不行？请问哪个银行容易给投资房子贷款？ jingnan 发表于 2016-4-24 22:51
要押别的房子
我现在一个垃圾银行A贷款给我的a房子月供，我想把a抵押给B银行，换取更好的贷款利息和条款。请问如何操作？感谢jingnan。 gmx49 发表于 2016-4-25 23:38
也许我遇到了一个垃圾银行，我说要投资房子，租金用来缴纳贷款利息，而且租客已经住里面了！这个垃圾银行说 ...
银行需要的是安全，如果房价跌了，或你收不到租子，是否你能顶下来。银行有自己的算法。 gmx49 发表于 2016-4-25 23:40
我现在一个垃圾银行A贷款给我的a房子月供，我想把a抵押给B银行，换取更好的贷款利息和条款。请问如何操作 ...
如果你这个房子没有还完， B银行一般不会接手抵押的。 killer810812 发表于 2016-4-25 23:00
Grundschuld 可以继续贷款，你贷款的时候银行会告诉你的。。。。。。
{:5_336:}懂了 慕尼黑二三圈租户不断吧？但是碰上一个拖欠房租，各种毛病怎么赶都赶不走的租客就惨了。不仅房租加不上来，还因为法律关系夺不取房子，你花了好多钱律师了，人家突然支付了一小部分房租，然后又前功尽弃了。碰上一个这样的租客就有够你烦的。租客还是单身女高管，4年一直按时给房租，这两年开始各种妖，霸着房子不走，还经常弄坏东西让过来帮忙修理。 wuyuemu5188 发表于 2016-4-27 08:54
慕尼黑二三圈租户不断吧？但是碰上一个拖欠房租，各种毛病怎么赶都赶不走的租客就惨了。不仅房租加不上来， ...
是欠租问题，还是你想赶人家走啊？
涨租问题，要签合同时候就想好。
{:5_332:} jingnan 发表于 2016-4-27 09:39
是欠租问题，还是你想赶人家走啊？
涨租问题，要签合同时候就想好。
当然是欠租和想赶人家两个都想，她只要一走，换个新人我的房租能立马涨不少，慕尼黑2圈又不愁租。（至于涨租金，签合同的时候当然看好了，但是住了一年真提到涨租金的时候，人家搞了一堆证据证明周围人的房租都差不多这个价格，凭什么就他的房子涨，然后我又得出示证明房价涨了什么的，但是人家租客就不接受，法律又保护租客，然后她还不搬出去，律师信每个月给她去一封，当时律师就跟我交代了，真正要把她赶走法律上要走7个月左右的时间，这几个月房租不仅收不回来，我还得另外贴大几千欧。） vermieten1 发表于 2016-4-27 15:12
你房租怎么减少税收呢，按照我算如果租金抵银行贷款的话，你每个月每套房子还要补交不少税，当然除了初期 ...
你买了投资房就明白了，基本上房租能抵消本金加贷款，投资房当然尽量0首付，以租养贷，10年后卖出去就成了。我说的情况是慕尼黑4圈内，个人感觉肯定涨，用来抗通货。
当然投资房跟城市和地段太大关系了，我读书时候和朋友一起买了个当地小城市5万欧左右的房子试手，想着反正便宜，结果出租后那人也是拖欠房租，后来又突然消失了，把我俩愁死了，然后大家都工作了，想把房子换成钱，死活卖不出去，最后终于4万多点卖出去了，不仅没赚还赔了的鲜活例子。 wuyuemu5188 发表于 2016-4-27 16:44
你买了投资房就明白了，基本上房租能抵消本金加贷款，投资房当然尽量0首付，以租养贷，10年后卖出去就成 ...
你上学时候就投资啊，厉害。
两次有人赖租子，是不是投资模式有问题。
第二年就要求涨租，要么是你开始租子要低了，要么是你心太急了。 一般头三年不涨租子的。 wuyuemu5188 发表于 2016-4-27 16:44
你买了投资房就明白了，基本上房租能抵消本金加贷款，投资房当然尽量0首付，以租养贷，10年后卖出去就成 ...
怎么本金抵消贷款啊，难道你每个月房租交完贷款后有剩余钱吗，如果正好房租抵消贷款的话，年末就要补税啊，除非你租金太低了，能问下你贷款多少和租金多少吗 jingnan 发表于 2016-4-27 17:00
你上学时候就投资啊，厉害。
两次有人赖租子，是不是投资模式有问题。
我过手了9套房子，除了自住的不能收租金，碰上俩，算25%的几率了。第一套确实没经验。后面这套真是碰上了个这样的租客你没办法，她之前也是一直好好的。还有一个租客是想挪我的承重墙，幸好发现的早，及时阻止了，租客这事儿林子大了什么都有。 vermieten1 发表于 2016-4-27 17:14
怎么本金抵消贷款啊，难道你每个月房租交完贷款后有剩余钱吗，如果正好房租抵消贷款的话，年末就要补税啊 ...
我的意思是平均下来，我有个房子是每月还得贴300，还有几个房子每月还能盈余五六十，还有不贴不赢的，平均下来基本就正好抵消了。至于补税的问题，每次报税也是稀里糊涂的给一堆材料，看税务局心情了，有时候多买了俩房子后税务局比上一年还多退了几百块钱我，这个我也没弄懂，总之交不交似乎也没多少钱。 vermieten1 发表于 2016-4-27 17:17
鲜活的案例啊，看新闻说专家建议急着租房的人先答应人家的高房租的房租合同，等住进去后就可以要求减房租 ...
整天看到你在在网上叭叽、叭叽，一会儿说出租房子风险啦，一会儿又说要交税啦，赚不到钱呀，但看到别人做生意，心里又难受。十足的一个小市民，你既没有胆量、又没有银子，别在这瞎折腾，回家带孩子去。 Delta85 发表于 2016-4-27 17:58
整天看到你在在网上叭叽、叭叽，一会儿说出租房子风险啦，一会儿又说要交税啦，赚不到钱呀，但看到别人做 ...
我在问人家问题关你p事啊，滚一边去，你要买就买谁拦着你啊，有病！ wuyuemu5188 发表于 2016-4-27 08:54
慕尼黑二三圈租户不断吧？但是碰上一个拖欠房租，各种毛病怎么赶都赶不走的租客就惨了。不仅房租加不上来， ...
问一下题外话，请科普一下。
慕尼黑二三圈是指什么区，4圈又指什么区？
很多人说4圈外的房子不值得买了，我就有些糊涂了。不说多了，erding，Unterschleissheim，Dachau光地皮出售价网上都上千一平了。我lg以前住Haimhausen，房子现在也贵哒一塌糊涂，我现在正考虑往再偏远的地方投资。请多指教。{:5_316:} wuyuemu5188 发表于 2016-4-27 17:30
我的意思是平均下来，我有个房子是每月还得贴300，还有几个房子每月还能盈余五六十，还有不贴不赢的，平 ...
第一年能退税正常啊，我是说几年后，你最早的出租房子是啥时候出租的还没补税吗，奇怪的，想不明白,除非你房子支出特别多 有些事情，买了出租房就知道了，否则问也没用{:5_387:} vermieten1 发表于 2016-4-27 18:35
我在问人家问题关你p事啊，滚一边去，你要买就买谁拦着你啊，有病！
看你这酸样，你有米吗？你买得起吗？ FangZi123 发表于 2016-4-27 18:41
问一下题外话，请科普一下。
慕尼黑二三圈是指什么区，4圈又指什么区？
很多人说4圈外的房子不值得买了 ...
4圈以内是内圈，地铁也只到四圈。5圈起属于外圈，就逐渐相对荒凉了，其实4圈起很多地方就不叫慕尼黑了，而是kreis，有自己小地区的名字和邮编。投资肯定选地段最好的，出租升值都利润最高。（外圈自己地区的中心，城铁附近的房子也可以投资）。 vermieten1 发表于 2016-4-27 19:28
我没米啊，我买不起啊，我看你的语气好像很瞧不起没钱买房的人啊，不知道酸损的人是谁啊
既然没米，还叭叽什么。建议你回天朝去，买河北保定地区的经济房。
vermieten1 发表于 2016-4-27 18:50
第一年能退税正常啊，我是说几年后，你最早的出租房子是啥时候出租的还没补税吗，奇怪的，想不明白,除非 ...
有4年的，3年的，2年的，1年的，税这种事儿跟工资还有支出各种乱七八糟的我觉得全靠税务局心情了，每年出入正负800欧左右吧。 wuyuemu5188 发表于 2016-4-27 19:43
有4年的，3年的，2年的，1年的，税这种事儿跟工资还有支出各种乱七八糟的我觉得全靠税务局心情了，每年出 ...
哦，那明白了，因为是你这几年连着每年买房子统一算了，所以税上面还是优惠的，你应该是家底好赚的多所以能支撑后面年份开始要补的税，你有钱可能没仔细算过后面的账呵呵 Delta85 发表于 2016-4-27 19:39
既然没米，还叭叽什么。建议你回天朝去，买河北保定地区的经济房。
没钱也有贷款额度啊哈哈，我是想问楼主没有没多少储蓄的话贷款买投资房是否需要后来还要贴钱啊，他始终没回答我问题 vermieten1 发表于 2016-4-27 19:55
没钱也有贷款额度啊哈哈，我是想问楼主没有没多少储蓄的话贷款买投资房是否需要后来还要贴钱啊，他始终没 ...
你的中文是体育老师教的吧，表达能力太差，还在江湖上混，你还是回家抱孩子子去。 vermieten1 发表于 2016-4-27 19:52
哦，那明白了，因为是你这几年连着每年买房子统一算了，所以税上面还是优惠的，你应该是家底好赚的多所以 ...
确实没算那么清楚，投资嘛，小马过河吧。我主要是为了抗通涨，所以只买地段好升值高的房子，我感觉慕尼黑应该若干年后还能翻个翻。不过说实在的现在错过投资黄金期了，我早期慕尼黑投资时每平才4千，现在基本都6，7千了。 vermieten1 发表于 2016-4-27 19:55
没钱也有贷款额度啊哈哈，我是想问楼主没有没多少储蓄的话贷款买投资房是否需要后来还要贴钱啊，他始终没 ...
不敢回答你因为一怕你被忽悠了，二怕你受刺激。 Delta85 发表于 2016-4-27 20:00
你的中文是体育老师教的吧，表达能力太差，还在江湖上混，你还是回家抱孩子子去。
人家都看懂了，应该去查查你智商才行吧 你抵押给银行多少才能拿到这个利息？如果抵押很多的话，这个利率也不算好。 vermieten1 发表于 2016-4-27 20:15
老大，我能受啥刺激啊，最多知道你很有钱，这个早知道了早不刺激了，我是想知道你咋逃税的哈哈，现在明 ...
其实光靠有钱来买房不算本事，厉害的是没钱也能买房。 damigogos 发表于 2016-4-27 20:23
你抵押给银行多少才能拿到这个利息？如果抵押很多的话，这个利率也不算好。
借多少押多少，只不过分在不同的房子上 jingnan 发表于 2016-4-27 20:30
借多少押多少，只不过分在不同的房子上
这样的话买一个房要动好几个其他房的房本啊？ 本帖最后由 jingnan 于 2016-4-27 20:50 编辑
damigogos 发表于 2016-4-27 20:36
这样的话买一个房要动好几个其他房的房本啊？
其他房子已经还出来的部分，不用再去notar.
其实其他房产可以重估，因为这几年都升值了。原理上还可以多贷，不过这次用不到，下次吧。
现在银行有贷款压力，如果认识你，找个说法就把钱借你了。 jingnan 发表于 2016-4-27 20:48
其他房子已经还出来的部分，不用再去notar.
其实其他房产可以重估，因为这几年都升值了。原理上还可 ...
你直接和银行谈，没找中介是吧？ damigogos 发表于 2016-4-27 21:08
你直接和银行谈，没找中介是吧？
没有，就是找以前的贷款银行，人都认识了。当然利息不一定是最佳，但现在利息这么低，那是小钱{:5_383:} 这个租售比不合适，我是不会做 飞雪 发表于 2016-4-27 21:24
这个租售比不合适，我是不会做
当然有更好的租售比，但要平衡和房价上涨的预期。 jingnan 发表于 2016-4-27 20:48
其他房子已经还出来的部分，不用再去notar.
其实其他房产可以重估，因为这几年都升值了。原理上还可 ...
请推荐一个靠谱的说中文的德国银行中介，我想把房子重新估计一下价值，再买一套。 jingnan 发表于 2016-4-27 21:12
没有，就是找以前的贷款银行，人都认识了。当然利息不一定是最佳，但现在利息这么低，那是小钱{:5_383: ...
jiangnan你的这个房子是新房吧？难道新房不要Notar公证吗？ Delta85 发表于 2016-4-27 17:58
整天看到你在在网上叭叽、叭叽，一会儿说出租房子风险啦，一会儿又说要交税啦，赚不到钱呀，但看到别人做 ...
哈哈，我刚才没事又爬了下这个楼，其实vermieten1说的很有道理的，（因为房客拖欠问题，还有维修问题我都碰到了，还有马上要碰到大修确实也是一大笔钱，至于后期税的问题她确实也是认真做了功课，我估算了下，确实和她说的八九不离十，之后也会是一笔大开销。）楼主开帖的时候大部分确实只讲了盈利，然后加上vermieten1补充的开销花费，才是最全面的。房子不可能像大家想的全是哗哗的来钱，而且确实也有赔本情况（本人头一个那个亏本房儿例子），一定要看地段和升值潜力，否则真是钱套牢了还处理不掉。我有个和楼主开帖房型很像的投资房，也是0首付，3年时间，涨了40%，我感觉7年后理想盈利部分打个半折肯定是能拿到的。 gmx49 发表于 2016-4-27 21:35
jiangnan你的这个房子是新房吧？难道新房不要Notar公证吗？
新房，当然要notar wuyuemu5188 发表于 2016-4-27 21:37
哈哈，我刚才没事又爬了下这个楼，其实vermieten1说的很有道理的，（因为房客拖欠问题，还有维修问题我都 ...
我只能赞你很实事求是，我不知道楼主出于什么目的每次发帖都只说好的 本帖最后由 绿色的田园 于 2016-4-27 23:01 编辑
wuyuemu5188 发表于 2016-4-27 20:04
确实没算那么清楚，投资嘛，小马过河吧。我主要是为了抗通涨，所以只买地段好升值高的房子，我感觉慕尼黑 ...
现在不都在喊通缩么？大规模qe不就是抗通缩么？买房就是抗通胀的，感觉如今这世道，不好说啊 本帖最后由 jingnan 于 2016-4-28 07:38 编辑
绿色的田园 发表于 2016-4-27 22:58
现在不都在喊通缩么？大规模qe不就是抗通缩么？买房就是抗通胀的，感觉如今这世道，不好说啊
现在通货膨胀，相对集中在房地产上。如果在5大城市里晚买房3，4年，就是贵出去30万，很多钱了，这就是通膨啊。熟人里活生生的例子太多了。
另外，统计数据没有完全反映现实。以前皮鞋，70欧就是很贵的了，现在随便就是150。 以前面包1，1欧的，现在1，6了，算算通膨比例很大的，但被计算机，彩电手机什么的拉下来了。
房子是开销大头，占收入三分之一左右，要是每年近10%的涨，怎么得了。
等到那么大量印出的钱，均匀到生活各方面膨胀了，有大家的苦了。
本帖最后由 jingnan 于 2016-4-28 08:11 编辑
说到投资，以我这个房为例，0首付，106%贷款，自己一分钱不掏。4%多毛利，减去1，3%利息，剩下3%左右的利， 有2%折旧可以退税， 几乎不用交税。那么10年内是明帐。3% 拿去tilgung 。10年后30%归我了，那是8万多，如果房价涨了(这10年是大概率事件) 10几万是轻轻松的。这前提是我没花钱，几乎白捡的。 就是动动心思。 10年的时候，可以卖了套利，也可以继续出租，那时候租子很有可能涨了，欠的钱少了，盈利很有可能大于4%。
这只是一个房子。交税?如果我挣足够多的钱，又没办法避税的话，那就交呗，反正白来的。{:5_362:}
如果要交税太多了，我提前退休，只吃租子好了。
Vermiete1这里扯皮扯了一年多了，这期间慕尼黑的房价又涨了10%。估计按其算法，可能永远买不了房。也许确实是租房合适。个人有各人的算法， 她说过我忽悠，说过我诅咒她一辈子只能租房。我尽量回避她，还追个没完没了。
烦不烦啊?{:5_355:} jingnan 发表于 2016-4-28 07:14
现在通货膨胀，相对集中在房地产上。如果在5大城市里晚买房3，4年，就是贵出去30万，很多钱了，这就 ...
你说的也不全面吧，如果未来真的像你说的那样的通胀起来的话国家政策会调整了，比如贷款利息会逐步提高，十年后的余款利息要大幅度提高，可能有些人还会还不起贷款了，如果通货膨胀厉害的话买房的一样有很大的风险，基本上一套房子都要还几十年，现在十年利息保证低的，如果像你说的物价涨上去大家吃苦了的话这些巨大房贷的人才叫惨呢，还有如果日常生活用品不断提高的话，人们工资也会每年按照通胀调整的，并不像你说的那样恐怖，而且租金是国家控制在租客可接受的范围内，租金不是这么多年涨幅远低于房价，之前几年涨幅那么大是利息不断下调中的缘故，现在下调幅度放缓了房价上涨也在放缓了， 本帖最后由 jingnan 于 2016-4-28 08:30 编辑
vermieten1 发表于 2016-4-28 08:10
你说的也不全面吧，如果未来真的像你说的那样的通胀起来的话国家政策会调整了，比如贷款利息会逐步提高， ...
你还是先想想买个自住房吧，投资的事，不是每个人都适合的。 住在慕尼黑，没有及时买房，没有好的投资机会，是你的悲哀。 如果你现在还没有自主房的话，很可能以后也买不起房了，也更不用操心投资房的事了，省省心好不好。
别的地方，在目前情况下，很多地方还是有机会的。
搞投资的， 风险是自己考虑的。 本帖最后由 vermieten1 于 2016-4-28 08:32 编辑
jingnan 发表于 2016-4-28 08:04
说到投资，以我这个房为例，0首付，106%贷款，自己一分钱不掏。4%多毛利，减去1，3%利息，剩下3%左右的利 ...
我是真不明白你怎么算账的，算的太毛了，所以追问你，一个问题是百分之2折旧退税的话，里面地皮价格要去掉，慕尼黑城里的房子的地皮价格现在可能要占房价的白分之分之30到40要去掉了，剩下的金额才折旧，第二个我反复说的等你要补交很多税的时候根本就不是你可以靠租子生活的时候，你有很多套房子基本都是靠银行贷款的，租客的租金是抵了银行的贷款钱，但每个月的租金都要还给银行了，但是你额外让你补交的税和养老金是交给国家的，很多套房子同时在几年后开始要每年补缴的税和养老金，假如你冷租收入每年10万的话，如果你拿四级水卡，收到的租子都加入你毛收入工资了，10万的收入算算吧，估计每年要补缴3万的税和保险给国家了，但实际上你10万租金收入现在一分钱也拿不到的，因为都是还银行的钱，我不知道你怎么通过就能租金过活呢，除非你自己出了很多钱在投资房里了。 vermieten1 发表于 2016-4-28 08:28
我是真不明白你怎么算账的，算的太毛了，所以追问你，一个问题是百分之2折旧退税的话，里面地皮价格要 ...
工资+收到租金-付出贷款-房屋折旧
剩下的才算当年收入 按照这个交税的 本帖最后由 jingnan 于 2016-4-28 08:48 编辑
vermieten1 发表于 2016-4-28 08:28
我是真不明白你怎么算账的，算的太毛了，所以追问你，一个问题是百分之2折旧退税的话，里面地皮价格要去 ...
我的事情，不需要你操心吧?我几年以来都是将近零税了，通过买房实现的，把退税的钱，又拿出去首付了。想过没有，如果我拿10万房租，又有自己的房，干嘛不退休还在挣工资交税?退休不是很爽?
说白了，现在买房，收租子只要求做平了，不要再添钱。 等房子涨价。说极端一点，北上广靠房子富起来的人，哪个是靠的吃租子?
你只要打好你自己的算盘就好了，别人亏钱，你是不用掏腰包的 本帖最后由 jingnan 于 2016-4-28 09:00 编辑
vermieten1 发表于 2016-4-28 08:47
我是不想操心你的事情，你再怎么样瘦死的骆驼比马壮，轮不到我操心，我就是搞不明白你的算账
我的帐，你搞明白了又有什么好处?{:5_387:}
为没挣到的钱要交的税而伤透了脑筋，你也够深思的{:5_389:}
这么说吧，这套房我没掏钱，如果10年后它挣了20万，交10万税又如何?{:5_396:} jingnan 发表于 2016-4-28 08:36
我的事情，不需要你操心吧?我几年以来都是将近零税了，通过买房实现的，把退税的钱，又拿出去首付了 ...
"将近零税了" 不懂。。 paul871017 发表于 2016-4-28 09:01
"将近零税了" 不懂。。
就是每年交的税退回来很多，因为期房没拿到的时候，光交利息，没拿租子 jingnan 发表于 2016-4-28 09:14
就是每年交的税退回来很多，因为期房没拿到的时候，光交利息，没拿租子
拉我入伙我们干票大的{:5_319:} jingnan 发表于 2016-4-28 09:14
就是每年交的税退回来很多，因为期房没拿到的时候，光交利息，没拿租子
你这个容易次贷危机啊哈哈，一旦停止了购买房子的脚步这么多套房子就吃不消税了， vermieten1 发表于 2016-4-28 09:20
你这个容易次贷危机啊哈哈，一旦停止了购买房子的脚步这么多套房子就吃不消税了，
10年以后次贷危机很有可能发生，而且会发生在你这种犹豫来犹豫去，最后关头上船人身上，我们买房早的，房价低，不怕{:5_396:} jingnan 发表于 2016-4-28 09:14
就是每年交的税退回来很多，因为期房没拿到的时候，光交利息，没拿租子
期房2年多没拿到房子期间你已经要开始还银行贷款和利息了吗，那不是2年白白的钱自己交了吗，税只是退回来一部分啊 vermieten1 发表于 2016-4-28 09:36
期房2年多没拿到房子期间你已经要开始还银行贷款和利息了吗，那不是2年白白的钱自己交了吗，税只是退回来 ...
这是一瓶子水还是半瓶子水的问题。
我看来利息肯定是交的，到是税是白白退回来的。 拿这钱交首付，买一年涨10%的房，核算。{:5_380:} jingnan 发表于 2016-4-28 07:50
我的帐，你搞明白了又有什么好处?
为没挣到的钱要交的税而伤透了脑筋，你也够深思的{:5_38 ...
这么说吧，这套房我没掏钱，如果10年后它挣了20万，交10万税又如何?
你这种大多数大赚，也可能个人次贷危机，因为你是Private，是无限责任担保，理论上一个房如果最后还不起贷款要抵债，比如十年后利息大涨，不够的话银行可以要求卖你其他任何房子，这样导致整个还款链崩塌，最坏的是所有个人资产都赔进去，。其实可以考虑注册个公司搞，如果你房产真的有几十套的话，这样起码不把私人全部家当赔进去 jingnan 发表于 2016-4-28 09:14
就是每年交的税退回来很多，因为期房没拿到的时候，光交利息，没拿租子
请问LZ期房还没出租也能退税吗？逻辑上只有出租了国家收了税才能退一部分啊。到时你又不出租了，或者租不出去国家帮你顶一部分？在逻辑上我想不大明白，请问LZ这个法律上怎么规定的？ 懒懒虫 发表于 2016-4-28 09:54
请问LZ期房还没出租也能退税吗？逻辑上只有出租了国家收了税才能退一部分啊。到时你又不出租了，或者租不 ...
当然可以，可以退你的工资税，退你以前买的房收的租子。
其实是从你总收入里减去的。 fusion 发表于 2016-4-28 09:54
你这种大多数大赚，也可能个人次贷危机，因为你是Private，是无限责任担保，理论上一个房如果最后还不 ...
用公司搞是不是以后卖房会有限制？ jingnan 发表于 2016-4-28 08:14
就是每年交的税退回来很多，因为期房没拿到的时候，光交利息，没拿租子
但是你交比如500欧利息，是从你Netto拿500欧，退的税还是比500欧少啊，等价来说无非是你从Brutto拿500欧而已，并不是说你一分也不出 fusion 发表于 2016-4-28 09:54
你这种大多数大赚，也可能个人次贷危机，因为你是Private，是无限责任担保，理论上一个房如果最后还不 ...
10年后，房子起码都还了30%了，如果利息大于房租，卖房好了。房子跌去30%也不亏。
只要不是最高点上的，问题不大。 fusion 发表于 2016-4-28 09:57
但是你交比如500欧利息，是从你Netto拿500欧，退的税还是比500欧少啊，等价来说无非是你从Brutto拿500欧 ...
我在投资，没说我一分钱不出啊。
不过这次，到真是一分没出，而且第一年可以退税。 楼主的投资方式是有不少的隐含前提的，不是适合每个城市，每个人的。首先我看慕尼黑已经不太适合了。其他几个大城市还是可以考虑的。 jingnan 发表于 2016-4-28 08:58
10年后，房子起码都还了30%了，如果利息大于房租，卖房好了。房子跌去30%也不亏。
只要不是最高点上 ...
10年后你贷款没换完啊，可能Tilgung也没还多少，当利息大了，可能德国人就不买房了，德国人可不像中国人必须买房才结婚生孩子{:5_387:} 懒懒虫 发表于 2016-4-28 08:56
用公司搞是不是以后卖房会有限制？
经营的时候得好好请个会计，一个人公司老板爱咋样咋样，不会有限制，只是税的问题，要好好算算搞什么体制的公司 如果10年后利息到6% 想过怎么办吗 damigogos 发表于 2016-4-28 10:03
楼主的投资方式是有不少的隐含前提的，不是适合每个城市，每个人的。首先我看慕尼黑已经不太适合了。其他几 ...
这个是当然的，特别不适用于Vermieter1所在城市。
我要是发现了放之四海而皆准的原理，我要收费的。{:5_370:}
当然，很多关键问题我原来准备说的，现在被搅得也不想说了。
好比，
为什么房租每年涨速比房价少那么多，但对投资者来讲还是不那么糟？
为什么我愿意今年退税1万，而不怕5年后交税1万3？
。。。
等有时间发个收费贴吧 {:5_387:}
jingnan 发表于 2016-4-28 09:58
10年后，房子起码都还了30%了，如果利息大于房租，卖房好了。房子跌去30%也不亏。
只要不是最高点上 ...
如果到时候利息涨了不少的话，像你这样想法要抛售的太多了，靠租金10年还百分之30是个梦想啊 kokia 发表于 2016-4-28 10:08
如果10年后利息到6% 想过怎么办吗
我更关心明年普金是否来德国扔炸弹的问题。 {:5_379:} lz开收费帖子吧 让我们取取你的真经 kokia 发表于 2016-4-28 09:17
lz开收费帖子吧 让我们取取你的真经
然后抢来抢去发现是本葵花宝典{:5_387:}不过也支持发帖，不练看看也好{:5_383:} jingnan 发表于 2016-4-28 10:02
我在投资，没说我一分钱不出啊。
不过这次，到真是一分没出，而且第一年可以退税。
一分没出的前提是有不动产抵押，而且据你自己说是贷多少抵押多少，这个也不是每个人都能做到的。 本帖最后由 marklin 于 2016-4-28 10:27 编辑
慌啥，10年后利息涨的话，房价最多不涨或稍微回落。你的房子的价格10年后一定涨了几倍，还收了10年的租子。如果那时利息太高，你不打算再续贷，大不了卖几套！ damigogos 发表于 2016-4-28 10:23
一分没出的前提是有不动产抵押，而且据你自己说是贷多少抵押多少，这个也不是每个人都能做到的。
我这个不动产，就是在别人犹豫的时候买下来的啊。先有鸡还是先有蛋？
无产阶级要解放全人类，要先解放无产阶级自己 {:5_383:} marklin 发表于 2016-4-28 10:25
慌啥，10年后利息涨的话，房价最多不涨或稍微回落。你的房子的价格10年后一定涨了几倍，如果那时利息太高， ...
我的资产大于负债，利息增长是好事。{:5_368:}我说的是10年以后。 照这印钱速度，10年后利息不会涨太多。目前国内的利息还能维持在2-4%（包括理财产品），但是大部分都认为利息是不可能一直维持在这个水平的，基本都看降的。而且10年后，贷款也还了一部分，就算利息涨了，但是本金少了，影响也不会太大。我们也买了房，买的是2手的，都是70年代末的房，买完后仔细看过grundbuch。就会发觉，利息是一直在降，而且钱是越来越不值钱了。 vermieten1 发表于 2016-4-28 10:36
我觉得楼主是有钱人有家底的，上次还说国内换了一大笔钱过来买房，所以我不操心他的事情，我只是说普通老 ...
原来你是月光族啊？ 那还来这里掺和什么？ 不是耽误大家工夫嘛{:5_319:} jingnan 发表于 2016-4-28 10:27
我的资产大于负债，利息增长是好事。 我说的是10年以后。
Jingnan 是个人才，特别是女孩子，这么有气魄有思想的真不多见。vermieten1是个很认真人，敢于挑战，这点很让人佩服，真理就是越辩越明，对我们看帖子研究房市的人来说是个好事情，两方面的观点都吸收了。对双方都鼓掌{:5_335:}{:5_335:} jingnan 发表于 2016-4-28 10:40
原来你是月光族啊？ 那还来这里掺和什么？ 不是耽误大家工夫嘛
哈，一到你耀富的时刻你就又得意啦。。。。。 还有，我们买的房，前房主都是不缺钱的主，都70-80岁了，一个是律师，一个职业不详，但是雇了人专门管理资产的。律师是又在慕尼黑买地造了个大别墅，加要给女儿买房，所以卖了。还有个估计是年纪太大了，打算先处理掉点。换句话说，有钱的人都不傻，要不不会弄这么多不动产放着。也认识80岁左右，从60几年借房到现在，没搬过的。年轻时吃完用完，现在老两口靠退休金，房租涨涨就有点紧了。 本帖最后由 jingnan 于 2016-4-28 10:50 编辑
vermieten1 发表于 2016-4-28 10:44
哈，一到你耀富的时刻你就又得意啦。。。。。
{:5_320:} usstlf 发表于 2016-4-28 10:46
还有，我们买的房，前房主都是不缺钱的主，都70-80岁了，一个是律师，一个职业不详，但是雇了人专门管理资 ...
那当然有钱人钱多的没地方去都是自己出钱买房投资的，像论坛上房姐可以早收租子了，没钱人就靠银行贷款买房的那也是累的 vermieten1 发表于 2016-4-28 10:48
那当然有钱人钱多的没地方去都是自己出钱买房投资的，像论坛上房姐可以早收租子了，没钱人就靠银行贷款买 ...
认识的人当中有好几个都是无首付贷款买房的，日子过的都挺好啊，还贷的钱稍微高于原房屋的房租，但是现在因为买的haus，所以比租haus还是要节省一些的。 没有买个三，五套投资房的，或更多的，有啥好担忧的。
买一套自住房的人根本不需要在这里讨论，想买就买好了，大小，地段量力而行！
vermieten1 发表于 2016-4-28 10:48
那当然有钱人钱多的没地方去都是自己出钱买房投资的，像论坛上房姐可以早收租子了，没钱人就靠银行贷款买 ...
几个前房主也都是贷款买的房，而且还有一个后来在90年代左右又抵押贷款过。有一定的资金基础当然好，如果自己资金不是那么充裕，那就更要计划好，如何让有限的资金产生更大的效益。我是不想和租房时认识的邻居老夫妻一样，老太太70多了，还得出去卖芦笋。 Shinny 发表于 2016-4-28 10:43
Jingnan 是个人才，特别是女孩子，这么有气魄有思想的真不多见。vermieten1是个很认真人，敢于挑战，这点 ...
你怎么知道他是女孩子？他大叔了。
vermieten1 发表于 2016-4-28 10:48
那当然有钱人钱多的没地方去都是自己出钱买房投资的，像论坛上房姐可以早收租子了，没钱人就靠银行贷款买 ...
真正有本事的人，都是有魄力会决断的人，而不是在那里犹豫来犹豫去。真正聪明的
人，懂得用钱生钱。 vermieten1 发表于 2016-4-28 11:02
你说的是你自己买的投资房吗，
有投资房也有自住的。我们买房时看了很多房，出售的理由各种各样。其实目前自住的话，以后也可以根据情况变动，任何事情都不是一成不变的。当有一定资产时，可供选择的可能性就要多得多。最不济等孩子大了，把haus换个wohnung住，还有钱养老用。 vermieten1 发表于 2016-4-28 10:48
那当然有钱人钱多的没地方去都是自己出钱买房投资的，像论坛上房姐可以早收租子了，没钱人就靠银行贷款买 ...
注意了，没钱的人一般是贷不到款的。就是贷到了也是高利贷那种，所以也是赚不了钱的。 vermieten1 发表于 2016-4-28 10:36
我觉得楼主是有钱人有家底的，上次还说国内换了一大笔钱过来买房，所以我不操心他的事情，我只是说普通 ...
月光和每月结余少的就先不要考虑投资不动产了。 MQ999 发表于 2016-4-28 11:02
你怎么知道他是女孩子？他大叔了。
还大爷呢{:5_319:} jingnan 发表于 2016-4-28 11:15
还大爷呢
难道我说错了吗！{:5_383:}
MQ999 发表于 2016-4-28 11:02
你怎么知道他是女孩子？他大叔了。
听说而已，说他她是女孩子，他也没反驳过。 vermieten1 发表于 2016-4-28 10:55
我们上面说的投资房
晕，你啥时候买了自住房了，看你之前的发贴都是再问现在是否该买房啊，要是自住都没买就开始想投资房了，是不是有点太早了啊。 vermieten1 发表于 2016-4-28 11:26
我感觉跟你很谈得来啊哈，你想德国税这么高，像养俩娃两个车每年回国外加度假旅游开销下来能剩下多少啊 ...
有些人不紧张的，所以量力而行。 本帖最后由 yayoi 于 2016-4-28 11:43 编辑
damigogos 发表于 2016-4-28 11:15
月光和每月结余少的就先不要考虑投资不动产了。
月结足够供投资房的人也可能会买不起，比如一家netto 6千的买房已经贷款了60万，算起来每月还款后的结余都能供二套房了吧，可这60万已经是银行对6千工资的放款最大值了，不给你放贷怎么能继续买二套房呢，觉得这种处境最尴尬了，多出来的钱除了拼命还ST还有啥好办法。。。 vermieten1 发表于 2016-4-28 11:26
我感觉跟你很谈得来啊哈，你想德国税这么高，像养俩娃两个车每年回国外加度假旅游开销下来能剩下多少啊 ...
你先考虑买个自住房吧
yayoi 发表于 2016-4-28 11:41
月结足够供投资房的人也可能会买不起，比如一家netto 6千的买房已经贷款了60万，算起来每月还款后的结 ...
提高首付， 50%左右。 本帖最后由 vermieten1 于 2016-4-28 11:59 编辑
wangdafa80 发表于 2016-4-28 11:33
晕，你啥时候买了自住房了，看你之前的发贴都是再问现在是否该买房啊，要是自住都没买就开始想投资房了， ...
我之前主要说的是慕尼黑地区的，一个80平米的新的wohnung房子弄下来要60几万了感觉很不合算，我想买的100平米的新房弄下来要80几万，涨太多了还贷压力太大，其他地方30几万就一个别墅的那当然随便买，不用考虑这么多了。 Jingnan 是个人才，特别是女孩子{:7_433:} vermieten1 发表于 2016-4-28 11:53
我之前主要说的是慕尼黑地区的，一个80平米的新的wohnung房子弄下来要60几万了感觉很不合算，我想买的1 ...
30几万的别墅都是在前不着村后不着店的乡下地方，并且周围没有大城市的。大城市
附近没有30几万的别墅的。 vermieten1 发表于 2016-4-28 11:53
我之前主要说的是慕尼黑地区的，一个80平米的新的wohnung房子弄下来要60几万了感觉很不合算，我想买的1 ...
人在慕城如果还在租房的，房子满意而且租金不高的话其实不必一定要在当地买自住房。房子可以继续租下去。有余钱的话可以考虑在其他大中城市买投资房。 Vermiete1 需要澄清的是
1。是否已经买房，想不想买房
2。如果想买房的话，是自住房还是投资房
否则整天在这里套信息，扇风点火，没人有时间陪你玩的 jingnan 发表于 2016-4-28 13:14
Vermiete1 需要澄清的是
1。是否已经买房，想不想买房
她话又没说错 不能只听好话吧 风险是要考虑的 vermieten1 发表于 2016-4-28 10:11
如果到时候利息涨了不少的话，像你这样想法要抛售的太多了，靠租金10年还百分之30是个梦想啊
利息涨的话租金也会上去。就像利息低了房价涨上去，总价都差不多，只是在小范围上波动。利息低了对首付少的人好处多一点，低息高了对有资金的人好一点。但总的来说，投资房的收益要比风险高一点，至少对德国这种泡沫比较小的地方。德国人不习惯存钱，许多人想买房都买不了的，倒不一定是他们不想。当然同样道理，泡沫小风险低，收益也低，国内那种顶着大泡沫的也有赚了十几倍的，但也可能突然有一天当接盘侠了。 懒懒虫 发表于 2016-4-28 13:54
利息涨的话租金也会上去。就像利息低了房价涨上去，总价都差不多，只是在小范围上波动。利息低了对首付少 ...
利息涨的话租金也会上去，这个对吗，懂的来说说 vermieten1 发表于 2016-4-28 14:16
利息涨的话租金也会上去，这个对吗，懂的来说说
现在是利息跌 房租涨了 因为利息低大家追买房 外加印超 通货膨胀
如果利息涨 大家都回选择存钱 房屋市场反而稳定房租反而不大涨
想想次贷危机怎么来的 08年也就10年还没到 我倒是觉得买房最好在慕尼黑，不用担心卖不出去，翻翻地涨，慕尼黑这边很多人有经验，买房几十个人排队，加钱慢一点房子都是别个的了，而且也绝对不愁租。10年不好说，5年内可预见的是肯定还会涨涨涨啊。买房自住还是投资，都得趁早。 vermieten1 发表于 2016-4-28 11:53
我之前主要说的是慕尼黑地区的，一个80平米的新的wohnung房子弄下来要60几万了感觉很不合算，我想买的1 ...
我能说你现在根本不需要考虑买好几套房投资的事儿么。你夫妻带俩娃，基本肯定扎根多年慕尼黑，赶紧趁房价和贷款还算有利，把自住房买了是正理，绝对比你租房划算，慕尼黑几年后你想回国或换城市脱手也能捞笔大的，生活在慕村，自住房完全是无风险最理想的投资。 jingnan 发表于 2016-4-25 14:54
见上面的例子。
在德国，你可以贷款好比29万，签10年合同，利息好比1，30% 然后要求每个月还贷1039 ...
别忘了还有税，你房租减去利息，每年还得上税呢，也不少呢吧 wuyuemu5188 发表于 2016-4-28 15:05
我能说你现在根本不需要考虑买好几套房投资的事儿么。你夫妻带俩娃，基本肯定扎根多年慕尼黑，赶紧趁房价 ...
木有钱呀，哎 vermieten1 发表于 2016-4-28 15:34
木有钱呀，哎
10%首付，其他贷款，利率这么低，涨价潜力又那么大还不赶紧。现在买都已经错过最佳黄金期了，你再等一年，又要涨好多，投资房不敢打包票，自住的咬咬牙还不赶紧买了过两年你更得哭，还有俩娃娃，不知道你纠结半天不买为啥。（实在还付不出，就买套小的，出租也行，不一定住了，手上房子好几套有风险，但有一套房子是必须是刚需哇。）（注：这情况只针对慕村，其他城市不了解无发言权） wuyuemu5188 发表于 2016-4-28 15:55
10%首付，其他贷款，利率这么低，涨价潜力又那么大还不赶紧。现在买都已经错过最佳黄金期了，你再等一年 ...
不出手，因为比去年涨了百分之十几，贵了好多了啊。 jingnan 发表于 2016-4-28 16:21
不出手，因为比去年涨了百分之十几，贵了好多了啊。
你别逗人了，{:5_319:} 不管你是大爷还是姑娘。{:5_319:} Shinny 发表于 2016-4-28 16:33
你别逗人了， 不管你是大爷还是姑娘。
房姐说他是大姐，我也搞不清到底是男是女，按照他的投资经验估计要50＋了呵呵 wuyuemu5188 发表于 2016-4-28 15:55
10%首付，其他贷款，利率这么低，涨价潜力又那么大还不赶紧。现在买都已经错过最佳黄金期了，你再等一年 ...
谢谢你啊，好心人，我现在的问题是觉得理想的房子太贵了 灯火通明 发表于 2016-4-25 14:02
还是没看懂，没买过房，求指教。贷十年，不需要十年还完？那么十年内只需还完利息？本金可以慢慢还？
十年内利息本金一起还的，但是本金肯定还不完，十年结束时要重新贷款或者一次性还完。 vermieten1 发表于 2016-4-28 16:38
谢谢你啊，好心人，我现在的问题是觉得理想的房子太贵了
没有人找的房子是100%理想的，大方向对头就可以。犹豫的时间就是房价上升和手头钱缩水的时间。 killer810812 发表于 2016-4-25 23:07
请问楼主，你是怎样说服银行，每月有还款能力的，就算工资再高也可能同时供这么多房子啊。。。
新房没有维修负担的话银行会参考当地的Mietspiegel 大概估计房租收入, 并把这个考虑到其他收入里面去.
如果是旧房带租客买的银行会考虑目前的房租收益以及今后房租涨势.
所以投资房很多都是可以拿到零首付贷款的. jingnan 发表于 2016-4-28 09:55
当然可以，可以退你的工资税，退你以前买的房收的租子。
其实是从你总收入里减去的。
搭船问一下，还房子贷款的钱可以退税吗？
我现在买房自住，每月还贷2000多，如果这些钱可以退税，那是很大一笔啊，真的可以退吗？ cookiess 发表于 2016-4-28 17:32
搭船问一下，还房子贷款的钱可以退税吗？
我现在买房自住，每月还贷2000多，如果这些钱可以退税，那是很 ...
可惜不能 jingnan 发表于 2016-4-28 13:14
Vermiete1 需要澄清的是
1。是否已经买房，想不想买房
哎虽然她老追着LZ你后面 像针对你似的，不过我理解她这种情况，没有自住房但却想要投资房。因为慕尼黑看得上的房子太贵买不起，每月多余工资又不想眼睁睁看着越来越不值钱，所以想在慕尼黑以外搞套投资房也正常嘛 wuyuemu5188 发表于 2016-4-28 15:05
我能说你现在根本不需要考虑买好几套房投资的事儿么。你夫妻带俩娃，基本肯定扎根多年慕尼黑，赶紧趁房价 ...
我也觉着在慕尼黑买房好，只要价钱合适，就算房子在nm营边上，根部不愁卖不出去。
我这两周把我家那位说服了，打算基本全贷再买套房子。看了很多，不是贵得离谱，要不就是人家基本算卖定了，根本不想鸟我们。大家都不容易。 FangZi123 发表于 2016-4-28 18:27
我也觉着在慕尼黑买房好，只要价钱合适，就算房子在nm营边上，根部不愁卖不出去。
我这两周把我家那位说 ...
最关键的是慕城没有价格合适的。 vermieten1 发表于 2016-4-28 16:38
谢谢你啊，好心人，我现在的问题是觉得理想的房子太贵了
什么叫理想的房子呢？现在利息这么低，银行存款利息零，你又有孩子，无论如何都
应该买房。买不起理想的房子，就买个四五十万的公寓，肯定比你现在租房的生活
质量高。除非你现在租的房子很小，慕尼黑一个过得去的3ZIMMER公寓月租金都是不
小的一笔钱，还不如用来还贷。慕尼黑的房又不会贬值，这笔帐你不会算吗？ vermieten1 发表于 2016-4-28 15:34
木有钱呀，哎
哈哈哈，终于露出狐狸尾巴了，那你在网上求保养吧。 Delta85 发表于 2016-4-28 20:27
哈哈哈，终于露出狐狸尾巴了，那你在网上求保养吧。
人家来就是逗你玩 Delta85 发表于 2016-4-28 20:27
哈哈哈，终于露出狐狸尾巴了，那你在网上求保养吧。
算你有钱，拿80万出来让大家看看呢哈哈 jingnan 发表于 2016-4-28 20:28
人家来就是逗你玩
她一直追着你，啥意思你不懂吗？长言道：打是疼 骂是爱，不打不疼不是爱。可你就是装B，没看见，把村村民都急哭了。 vermieten1 发表于 2016-4-28 20:30
算你有钱，拿80万出来让大家看看呢哈哈
哈哈，慕村挺贵，你整天都在想这80万吧？实际上，如果你在帝都有几套房，卖掉一套不就解决了吗？前提是，你有！ Delta85 发表于 2016-4-28 20:33
她一直追着你，啥意思你不懂吗？长言道：打是疼 骂是爱，不打不疼不是爱。可你就是装B，没看见，把村村民 ...
你搞错了吧，楼主是大姐，人家房姐都这么叫的，我追个大姐干嘛哈哈，你是男的女的，你要是男人，傍富婆吧哈哈 Delta85 发表于 2016-4-28 20:36
哈哈，慕村挺贵，你整天都在想这80万吧？实际上，如果你在帝都有几套房，卖掉一套不就解决了吗？前提是， ...
我总算看明白了，你老跟我提帝都的房子干嘛，估计你想炫耀下你有帝都的房子吧，这点跟楼主富婆三观一致啊 vermieten1 发表于 2016-4-28 20:40
你搞错了吧，楼主是大姐，人家房姐都这么叫的，我追个大姐干嘛哈哈，你是男的女的，你要是男人，傍富婆吧 ...
说你iq低，我都不好意思，分析下楼主的名字，再分析下楼主的文风，是男是女还猜不透？听我的，放手追，可能是只大金龟。 Delta85 发表于 2016-4-28 20:47
说你iq低，我都不好意思，分析下楼主的名字，再分析下楼主的文风，是男是女还猜不透？听我的，放手追，可 ...
人家房姐认识楼主她老人家的好吧，你要是男的，赶紧的傍富婆哈哈 vermieten1 发表于 2016-4-28 20:51
人家房姐认识楼主她老人家的好吧，你要是男的，赶紧的傍富婆哈哈
跟你没法沟通，你怎么就这么不开窍，你见过墓村房姐？她亲口跟你说的？江湖上混，要信自己的眼睛，千万别信什么听到的，切记！！！ vermieten1 发表于 2016-4-28 20:51
人家房姐认识楼主她老人家的好吧，你要是男的，赶紧的傍富婆哈哈
再说，我喜欢小鲜肉，他们都不是我的菜。 gameplay1212 发表于 2016-4-28 08:35
工资+收到租金-付出贷款-房屋折旧
剩下的才算当年收入 按照这个交税的
工资+收到租金-付出贷款-房屋折旧！！总结得精辟啊！！！
请问您说的“付出贷款"指的是房子贷款的本金还是利息？ gameplay1212 发表于 2016-4-28 08:35
工资+收到租金-付出贷款-房屋折旧
剩下的才算当年收入 按照这个交税的
我举例说明我的理解：
假设TOM的工资税前2000，税后1500欧。
第一套房子出租，收到租金冷租500，NB是200欧。土地税100欧/年。贷款的本金每个月300，利息200欧。
第二套房子自主，无租金收入。土地税200欧/年。贷款的本金每个月400，利息250欧。
第一套房屋折旧：价值15万欧*2%/12个月=250欧/月。
第2套房屋折旧：价值50万欧*2%/12个月=833欧/月。
纳税公式：工资+收到租金-付出贷款-房屋折旧
2000工资+500租金-300本金-200利息-折旧250=1750欧的税前收入，以此作为基数去按阶梯税法缴税个人所得税。我的理解对吗？ kokia 发表于 2016-4-28 10:08
如果10年后利息到6% 想过怎么办吗
jiangnan说了，卖房，按7折卖。
不过，我觉得德国的房地产是明显的大牛市的开端，而不是结局。因为过去一直都没有大幅上涨。
所以未来jiangnan卖房，应该是200%以上卖，而不是打7折。这就是巴菲特所言之 投资标的的 安全边际。 jingnan 发表于 2016-4-28 10:10
这个是当然的，特别不适用于Vermieter1所在城市。
我要是发现了放之四海而皆准的原理，我要收费的。{: ...
为什么房租每年涨速比房价少那么多，但对投资者来讲还是不那么糟？
我的理解：
1. 北上广深没有房地产富豪是靠收房租致富的。主要还是房地产的价格升值。
2. 银行给你贷款，相当于借钱给你炒房。例如你首付10%，那房价升值1倍，你相当于赚10倍，因为你的本金只有10%。备注：哥我因为没有绿卡只能首付50%，欲哭无泪啊。
为什么我愿意今年退税1万，而不怕5年后交税1万3？
我的理解：缴税1万3，表示你的房租收入很高啊！ damigogos 发表于 2016-4-28 11:15
月光和每月结余少的就先不要考虑投资不动产了。
每月结余多少算少的？ gmx49 发表于 2016-4-28 22:00
jiangnan说了，卖房，按7折卖。
不过，我觉得德国的房地产是明显的大牛市的开端，而不是结局。因为过去 ...
人口是房地产增值最大的因素，不能因为之前没大涨过就可以判断未来20年肯定会大涨。 gmx49 发表于 2016-4-28 21:51
我举例说明我的理解：
假设TOM的工资税前2000，税后1500欧。
第一套房子出租，收到租金冷租500，NB是20 ...
大错特错，去读徳文原版Einkommensteuergesetz, Jahressteuererklrung ,读懂、正确理解后，再谈此事。 1.3不错啊！看来利率又降了啊 gmx49 发表于 2016-4-28 21:51
我举例说明我的理解：
假设TOM的工资税前2000，税后1500欧。
第一套房子出租，收到租金冷租500，NB是20 ...
差不多～{:5_338:}
我也只是个半吊子～～ jingnan 发表于 2016-4-28 17:54
可惜不能
请教一下，肯定出租用的期房，在没到手之前每年交的利息可不可以退税？如何操作？ gmx49 发表于 2016-4-28 21:51
我举例说明我的理解：
假设TOM的工资税前2000，税后1500欧。
第一套房子出租，收到租金冷租500，NB是20 ...
我的理解是贷款本金300不能来抵收入，只有贷款利息200可以抵。不过出租房的ruecklage也可以抵收入。
不过还要请其他大神来指教一下 closed 发表于 2016-8-18 15:53
我的理解是贷款本金300不能来抵收入，只有贷款利息200可以抵。不过出租房的ruecklage也可以抵收入。
不 ...
Rücklage 不行！ 楼主房子买了没？ jingnan 发表于 2016-4-25 14:54
见上面的例子。
在德国，你可以贷款好比29万，签10年合同，利息好比1，30% 然后要求每个月还贷1039 ...
数学不好脑子生锈。。。看了两遍我才明白。。。就是说前面10年你一分没花是因为你以租养贷是吗？那么前提是必须每个月都不放空，并且还没有计算任何房子装修，折旧，维护，以及遇到恶心租客，租客不付钱之类的风险和费用在里面？
楼主，建个群吧，这样讨论起来更方便。我们也打算买投资房。不过不是慕尼黑，而是斯图加特。
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