投资老人院

Simon008 · 发表于 2016-8-23 00:26

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去看投资房，结果销售推荐了一个老人院项目。年回报率4，5%，自己啥都不用管，由专门公司打理。有人投资过老人院吗？

看资金回报好像很稳，现在投笔首付，然后以租养房，2，30年后就可以带来稳定的养老金回报。平时也没啥要操心的，会不会将来出手困难啊？

有经验的高手来说说看？

阿辉 · 发表于 2016-8-23 02:21

觉得满不错的.......

亲密爱人 · 发表于 2016-8-23 08:00

这个估计有经验的人不多,毕竟投资下去等着22年后收利的,同时还能在论坛里回复你提问的人不多...
我个人觉得, 得看这4.5%有多少了, 足够将来生活了,生活的要求有多高,通货的风险等等因素
毕竟前期等待时间有点长

葱白小小 · 发表于 2016-8-23 08:09

是不是也得考虑地段啊
得看是否那块地方的房子几十年后是否还受欢迎
另外这种房子的NK和服务费很高的
俺上回看到一个六七十平米的seniorenwohnung出租
NK和服务费就要四百多

花花草草021026 · 发表于 2016-8-23 08:38

时间有点久。。。

fusion · 发表于 2016-8-23 09:56

看过一个报道，这种要谨慎

Simon008 · 发表于 2016-8-23 10:00

不知道有人买过吗？

首付其实是非常有限的，主要靠贷款。然后用租金养利息和还贷。我算下其实真实收益率会超过10%。
租金根据德国物价通胀指数调整，将来只会比4，5还高。

我想到的风险是
1.老人院万一经营不好，经营商倒闭了
2.房产最大问题就是资金流动性差，老人院是不是更差，到时砸在手里不好办。
3.老人院地段不够好，没有足够人去住。

jingnan · 发表于 2016-8-23 10:01

谨慎。
第一，这个4.5%不是有保证的，到时候很有可能是管理费用高，拿不到那么多。
第二，现在投资房产，主要是看在升值上，这种有中间管理的项目，他说4.5% 就肯定不会多于4.5%的，多于的管理公司会用开支吞了的。那么以后如果你想卖的时候。下家按4.5%倒算，所以房价不太会涨的。

Simon008 · 发表于 2016-8-23 10:02

这种叫Pflegeheim。

Simon008 · 发表于 2016-8-23 10:07

多谢jingnan大神。

1.销售说4，5是写在合同上，管理费用大部分有经营公司承担，自己要付的管理费很少。

2. 这点说得非常好，现在投资房产主要看升值。老人院我的理解是牺牲了流动性和高增长的可能性，但稳定了还可以的收益和减少了管理时间。一样从银行贷款，也可以找高成长性的项目，这也算机会成本吧

allanx · 发表于 2016-8-23 10:08

我一朋友在一家私人的pflegeheim工作，老板是汉堡人，在德国经营了大概5/6家，总之是很有钱。他的几个女儿无心经营，说等老爸死了就把公司卖了，钱分一分，然后就够这辈子花了。

并非如此 · 发表于 2016-8-23 10:11

你这个4.5%是卖房的人算的吧，这是虚假的，你自己算算，懒人公式，冷组的80%x12个月 / 购房总支出（包括所有的nebnekosten）,如果还能有4%, 那么这个项目还在比较大的城市，且5年内没有大型维修项目，那么可以入手。

jingnan · 发表于 2016-8-23 10:23

Simon008 发表于 2016-8-23 10:07
多谢jingnan大神。

1.销售说4，5是写在合同上，管理费用大部分有经营公司承担，自己要付的管理费很少。
...

4，5% 写到Notar里了吗？有惩罚条款吗？要是达不到怎样？有谁担保？
4，5%是保证转到你户头上的，还是还要扣费用的？

我投过一个学生宿舍，当时卖的时候，宣传是5%。到现在平均也就3，5% ，只是没亏而已。跟管理公司说，人家说费用就是这样，当初不是我卖的。

Simon008 · 发表于 2016-8-23 10:25

多谢并非如此大神！

我没看到合同，销售给的材料上说年租金（就是经营公司付给房东的）/购房总款（不算购房NK）=4,5

Pflegeheim负责招租，运营，什么都和房东没关系了。甚至买这栋楼哪件房都和房东没关系，他根据购买面积来发放租金。

这个项目销售说他还没做广告，所以网上没材料，但卖得很好，估计他不用做广告了。

我对这种投资没有完全看懂。

网上随便找个Pflegeheim Anlagewohnung介绍（不是我这个项目），请各位继续点评啊。

unternehmen focus de/pflegeheim-immobilien html

www kapitalanlage-in-immobilien de/geldanlagen-pflegeimmobilie-mu html

(所有空格请改为点)

Simon008 · 发表于 2016-8-23 11:38

@jingnan

我是想问销售要合同来看。销售说可以的，买房时是房子合同和租借合同一起签的，我理解是签在Notar里，一签20年，付不出租金只有一种情况，就是经营商破产。但这家经营商已经有10年历史，经营了近20家老人院，去年某家在某评测里还被评为全德国最佳。

销售说要扣的费用不多，大约300多/年，但这个我要看合同的

wanax · 发表于 2016-8-28 20:19

年回报率4.5%很低呀，为啥不买个基金呢？这抛出通货膨胀应该就没剩什么了吧？建议lz仔细读读合同，4.5%是真的还是预期的。一般都不会给保证。

fusion · 发表于 2016-8-28 20:21

本帖最后由 fusion 于 2016-8-28 19:34 编辑

jingnan 发表于 2016-8-23 09:23
4，5% 写到Notar里了吗？有惩罚条款吗？要是达不到怎样？有谁担保？
4，5%是保证转到你户头上的，还 ...

notar 只保证合同的合法性而已，不保证收益率的不过任何投资找到好的Objekt很重要，有报道说这种
Altersvorsorgeeinrichtungen, Fonds und Versicherungen sind nur bereit, maximal das 14-fache der Jahresmiete für eine Pflegeimmobilie zu zahlen", sagt Chevalier. "Manche Privatanleger hingegen legen auch das 20- oder gar 22-fache der Jahresmiete hin, um an ein Apartment zu gelangen." Für die Projektentwickler ist das höchst lukrativ.

风险就是万一运营商找不到租户破产了，这种房子的房主是不能随便改变这种房子的用途，比如租给别人，卖又卖不掉

fusion · 发表于 2016-8-28 20:23

allanx 发表于 2016-8-23 09:08
我一朋友在一家私人的pflegeheim工作，老板是汉堡人，在德国经营了大概5/6家，总之是很有钱。他的几个女儿 ...

经营很赚钱，但不是那个房产吧，这个赚的是护理费

抓紧时间 · 发表于 2016-8-28 21:11

fusion 发表于 2016-8-28 20:23
经营很赚钱，但不是那个房产吧，这个赚的是护理费

还是买小户型交给mrLodge打理为好

harryboy88cn · 发表于 2016-8-28 21:13

Simon008 发表于 2016-8-23 10:25
多谢并非如此大神！

我没看到合同，销售给的材料上说年租金（就是经营公司付给房东的）/购房总款（不算 ...

请问，这个年租金是扣除了出租方该付的部分Hausgeld后的吗

gmx49 · 发表于 2016-8-28 21:39

Simon008 发表于 2016-8-23 10:25
多谢并非如此大神！

我没看到合同，销售给的材料上说年租金（就是经营公司付给房东的）/购房总款（不算 ...

地雷很多啊。
地雷1：楼主说，我没看到合同。。。深渊在你眼前。
地雷2：不懂的东西不要投资。你投资了也无法持久，因为你不知道它的真实价值和风险。

我讨厌星期一 · 发表于 2016-9-19 16:51

CENTER PARC 项目有兴趣你可以看看年回报率在8左右

yanyanqq · 发表于 2016-9-19 17:00

这个主要是问银行贷款的时候是当商业贷款来评估风险。不一定批你的贷款。贷款利率比你自己买房子的要贵

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