德国大城市房价的拐点即将到来，你信不信？
本帖最后由 袖底香 于 2017-2-15 13:07 编辑德国这几年房价不断上涨，但是德国房产行业的一个专家预计这种上涨趋势将结束，至少是在柏林，慕尼黑和汉堡这几个特大城市。
德国行业协会房地产中央委员会(ZIA) 的一个专家本周二向德国政府递交了一个报告，报告中声称，随着德国移民数目的下降以及市场上房源（新房的建房许可大大增加）的增多，特别是在柏林，汉堡和慕尼黑，房价和房租将停止增长。因为大城市人口的激增在减缓，同时各地也在大兴土木上新的楼房建设项目，房价相对房租的攀升也不正常。
报告同时指出，光去年，德国的房价就平均增长了8,4%, 而2005年的增长幅度是7,7%。但是同时，房租增长速度远远低于房价，如2016年新租房房租涨幅是2,6%, 而2015年是3,4%。近五年来，德国很多地区的租售比涨幅不成比例，房价上涨速度远远高于房租，全德房价水平比2010年的时候平均上涨了48%，可以说已经有了房产泡沫。
房事盛宴要结束了吗？看跌的房产专家们判断的出发点是看租售比，但是要知道德国租售比差别再大也远远赶不上中国的北京上海，还北京上海的房价这么多年也没有下跌的迹象。所以对于德国房市，同样有专家有不同的看法。
最新的经济周刊刊登了德意志银行对德国房价的预期。下面是对德国房价增长最快的城市未来房价的展望：
Platz 5: Frankfurt am Main
2009年到2016年，法兰克福的房价增长了40%。特别是去年英国脱欧以后，房价一下子猛涨，预计2017年还会继续上涨。
Platz 4: Düsseldorf
2009年到2016年，杜塞尔多夫的房价增长了60%。但是相较于其他大城市，杜塞尔多夫的房地产市场的发展还是较为缓慢的。因为新建房减少以及相对少的空置率，德意志银行的专家认为这个城市的房价将会相对保持稳定，涨幅不会有其他城市那么高。
Platz 3: Hamburg
2009年到2016年，汉堡的房价增长了70%。房需热潮使这个地区新房建的越来越多，从而从长期来看，价格增长水平将恢复正常，但是专家认为还有上涨余地。
Platz 2: Berlin
德国的首都越来越受欢迎，同样也体现在房价上：2009年到2016年，柏林的房价增长了75%。但是应该看到，柏林原来的房价非常低，即使增加了75%，房价和慕尼黑相比还是非常便宜的。而且未来还有更多人迁往柏林，而柏林目前的房源供求是远远不能满足需要的，未来会继续大幅上涨（deutliche Steigerung ）。
Platz 1: München
在过去的7年中，慕尼黑的房价涨幅超过一倍，慕尼黑不仅是德国最贵的城市，同时也是德国物业需求最大的城市，目前空房率接近0，将来还有上涨空间。
从历史数据可以看出市场对建筑类型需求如下：
2009年到2016年，房价增长最快的是二手公寓，全德平均涨幅超过60%，涨价最快的城市是柏林，柏林原来的房价低是原因之一。
第二位是新公寓，7年间全德平均涨幅接近60%，特别是大城市新建公寓，专家预计2017年房价继续上涨。
第三位是新建的排房，7年间全德平均涨幅超过40%，德意志银行的专家认为未来公寓更受欢迎，在目前新排房高价位背景下面，排房的价格上涨会有压力，甚至可能造成泡沫。
第四位是二手排房，7年间全德平均涨幅约40%，虽然未来房价还会有上涨空间，但是不如公寓受欢迎。
而增长最慢的是独立房，7年间全德平均涨幅35%左右，但是专家预计独立房价格还会上涨，甚至上涨幅度还可能比较大。
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消息来源是哪 刚刚在focus也看到类似文章，说是在汉堡柏林慕尼黑 Eigentumswohnungen könnten in diesen Städten in vier bis fünf Jahren um bis zu ein Drittel günstiger werden.
利率这么低，有能力买的人还是会买的 美联储加息是主要的 看涨，baby boom 这个让刚买了房的人很害怕。。。
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