(求太有才了帮助) 房屋发霉，房东认定通风不够，我请的gutachter偏向房东
先简单介绍一下房子情况，两年前搬进了这个公寓，1960年左右造的，窗户严重老化。10月初发现卧室朝北面墙发霉，然后通往卧室走廊的朝北墙也发霉，当天马上通知了房东，两天后房东带着她爸爸（20几年的hausmeister）来看，一口咬定通风不够引起发霉，我们是坚持通风足够。我找了律师，律师一开始就建议和解，但是房东一直在拖，不肯给准确答复。家里因为孩子刚刚3个月大，所以决定马上找新房子搬家(上周顺利搬完家。)，通知了律师，律师马上发出fristlose kuendigung, 但是被房东发邮件拒绝。
戏剧性的事情发生了，上周在搬家之前因为担心房东接受房子后动手脚，我们自己花钱请了gutachter来查看发霉的原因，得出的结果是卫生间和厨房间的通风系统一直是关着的（平时根本听不到声音）。然后请了这个楼的hausmeister过来，他把通风系统从墙上拆下来，转了两下又装了回去，通风系统开始运行了！声音很大明显能听到运转声。然后gutachter说，这事责任在我们身上，因为一他找不到baumaengel，二很可能是我们把通风系统关闭了。我就问了一句，如果我们估计关了，还会花钱请你来吗。他说从技术角度上来说房东没有责任，不过还是取了2个schimmelprobe回去，如果有必要可以测下毒性。
然后我律师把我们花钱得出的结论告诉了房东，说这个她有部分责任，因为没有书面告知我们怎么用通风系统，租房合同上也没有写明。所以又在尝试和解（einigung）。房东回信说她一直口头告知要开通风系统，我们自己没做到。
现在搬了新家，因为房东之前拒绝了fristlose kuendigung,所以只能正常节约到明年1月底。
我告诉律师我们想把损失降到最小，但是如果房东太欺人太甚我们也不怕打官司。这个律师很忙很忙，而且能做的就是一直在求和，房东现在越来越嚣张。
房东之前知道我找律师是有点怕的，因为她没钱请律师，也没有律师保险，这点其实对我们很有利，但是感觉律师没有好好利用这一点，一直想求和，所以现在房东越来越嚣张，我们咽不下这口气，而且决定不能再由律师自己做决定，我们必须要比律师想得多，要和律师一起讨论出主意，所以想求太有才了朋友帮忙给枝条明路。
现在的最新情况是，明天11月3号律师约好房东和我三方一起在公寓里碰头，律师之前信里说是schluesseluebergabe*（因为fristlose kuendigung），房东以霉没有去除掉为理由不愿意做uebergabe。不过她答应过来拍照取证。我问律师她不接钥匙怎么办，律师说那就测霉菌的毒性继续fristlose kuendigng。而且电话里感觉律师明显说话没有底气，真是急人！
急求太有才了同学给我建议，先谢谢了 Hier ist ein Beispiel von mir, aber nur für Schadensersatzprozess des Vermieters. 说实话，这责任真的主要在你们，那个通风系统是电的吗？这种东西不会特殊写在合同里， 房东也没有义务教你们在怎么用， 因为这个很简单的设备，所以发霉只有出现baumenge的时候，房东才有责任，其他的责任都在房客身上。 所以你打官司，也几乎赢不了， 其实你不该在一开始就摆出全是房东的错，错过了协商的最佳时机， 律师如果知道官司肯定会输，是不会给你打官司的，保险也不会报销， 所以你现在赶紧和解，减少损失才是正确的， 要不然就只能赌，房东不敢和你打官司，毕竟对房东来说精力和钱也都是问题，但是你的kaution就别想了。 你如果只损失kaution已经是最大的幸运了。
现在房东抓住我们已经搬出去了，就提出我们必须把霉除掉，然后她才肯开始找新租户。我感觉就是她是肯定要收我们3个月的房租了，押金也要扣。
律师之前邮件说，因为已经发了frristlose kuendigung，所以我就不用付房租，房东直接从kaution里扣，我问她如果kaution扣完了怎么办，那我不是欠人钱了，我担心schufa问题，他说没有关系，上法院告我然后找了gerichtsvorzieher 再不还钱才会影响 schufa。我总感觉律师的aussage有点不靠铺，急求太有才了同学出出主意。 加入Mieterverein，找专业的律师 好冷 发表于 2017-11-2 15:57
加入Mieterverein，找专业的律师
我的律师险是DAS的，不知道能不能换律师 太有才了 发表于 2017-11-2 17:37
Hier ist ein Beispiel von mir, aber nur für Schadensersatzprozess des Vermieters.
谢谢你的回复。我之前住的房子卫生间都是带窗的。这次的卫生间不带窗，所以我就很自然的duschen后开门散热气。但是单单说我们空气流通不够是不成立的，我们整个夏天窗基本都是半开，每天至少全开3次，每次肯定超过5分钟。wohnung里朝南的全是严重老化的玻璃窗，太阳一晒就很闷，窗的两层玻璃里已经有很多水蒸气。整个楼里听说不少房子朝北的墙发霉了，我邻居家就是这样的。读了你的例子感觉房东也是有理的一方，请问我们下一步是继续跟着律师思路走还是你有其他更好的建议，先谢谢了 为啥很多人求助太有才了同学 肯定房东问题 律师不给力 换吧 并非如此 发表于 2017-11-2 17:09
说实话，这责任真的主要在你们，那个通风系统是电的吗？这种东西不会特殊写在合同里， 房东也没有义务教你 ...
通风系统是老式旋转开和关，没有电开关。一开始房东很积极，后来知道我们找到房子要搬家，突然就变的不积极，kaution我是准备送给她了，但是接下来3个月房租快要3000欧，还是想争取一下减小损失。要说baumaengel还是有的。整个屋子朝南全是玻璃窗，朝北全是墙没有窗。房子完全南北通风是必须要把外面电梯边上的门打开才行，我们也是这样做了。但是毕竟邻居走来走去门开着不方便，所以并没有经常这样做。排气孔我是和房东电话说过，因为老婆觉得一点没声音不正常，但是房东电话里轻描淡写的说这很正常，她之前在这里住了2年都这样都没有问题。
现在律师就说房租不用再交了，房东从kaution里扣房租，扣完了房东会问我们要钱，律师就说因为fristlose kuendigung我们不会提出再交房租，然后房东很有可能会起诉我们房租的事，然后我们就把因为发霉发出fristlose kuendigung事作为借口。要让房东证明发霉和baumaengel没关系。
其实我们也想和解，提出了去霉的钱我们出，然后kaution我们也不要了。她不满意，说很难找到合适的nachmieter。其实我们的房租在这楼里按每平米算是最贵的之一了，有时候电梯里遇到邻居都会调侃下我们的高房租。
律师说现在不付房租不会影响schufa，只有法院判你输了，要你还钱，到了gerichtsvorzieher那边才会影响schufa。
也真没想到会发生这事，家里宝宝才3个月大，搬个家再打扫是真心累 本帖最后由 江南织造 于 2017-11-2 22:53 编辑
superpopeye 发表于 2017-11-2 21:32
通风系统是老式旋转开和关，没有电开关。一开始房东很积极，后来知道我们找到房子要搬家，突然就变的不积 ...
看来你并不明白baumaengel是个什么东西，这个不是哪边有窗没窗的问题，而是建筑过程中出现的错误，比如墙体的保暖层没做好，墙体没做好造成渗水什么的，既然Gutachter说没有，那就是没有，你打官司也赢不了，估计你律师也明白 房子本身有问题，但和房东关系不大
应提前喷点防霉的就好了。谁的责任不好说
马上加入mieterverein再说 这次当面谈的不合你心意的话，你就强硬起来，直说你对律师不满意，当着大家的面说要加入verein换专业律师，他们会知道你的想法的 我请的gutachter就是测了墙的湿度，说墙里面没事。然后就谈到通风口，请HM过来修好，他就说是我们对通风口anlage使用不当，造成的霉。 我觉得这个总得来说50%/50%，没告知你如何使用是房东的50%，通风系统损坏没有报修是房客的50%，这个case可以和解，不会伤害自尊心。 感谢太有才了同学的帮助！ 谢谢 sdf1sdf1232 发表于 2017-11-3 08:56
我觉得这个总得来说50%/50%，没告知你如何使用是房东的50%，通风系统损坏没有报修是房客的50%，这个case可 ...
现在对我们来说这是最坏的结果，在承受范围之内。关键房东没钱请律师和gutachter superpopeye 发表于 2017-11-3 10:52
现在对我们来说这是最坏的结果，在承受范围之内。关键房东没钱请律师和gutachter
看吧，就算万事不济，至少通过这件事你也积累了社会经验，不算亏 https://www.justiz.nrw.de/nrwe/lgs/siegen/lg_siegen/j2013/1_S_116_11_Urteil_20130312.html
LG Siegen-Urteil vom 12. März 2013 - Az. 1 S 116/11
Dem Beklagten hat ein Recht zur fristlosen Kündigung zugestanden. Gem. § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerdordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB unter anderem dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Zweiteres kommt gerade auch bei Auftreten eines Mangels in Betracht (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 543, Rz. 24), wie er hier von dem Beklagten mit den letztlich unstreitigen Schimmel- und Feuchtigkeitserscheinungen vorgetragen ist.
Das Kündigungsrecht ist vorliegend auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil der Beklagte den Mangel zu vertreten hätte. Bei streitiger Schadensursache – wie vorliegend – trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Hierzu muss der Vermieter sämtliche in seinen Verantwortungsbereich fallenden Schadensursachen ausräumen. Ist der Beweis gelungen, dass die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des Mieters stammt, so muss der Mieter beweisen, dass der Schaden nicht seinem Verantwortungsbereich zuzuordnen ist (vgl. BGH NZM 2005, 17; Blank in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 543, Rz. 25). Vorliegend haben die Kläger schon nicht den Beweis erbracht, dass der Mangel – die aufgetretenen Feuchtigkeitserscheinungen – nicht bauseits bedingt ist. Denn ein Mangel scheidet nicht allein schon deswegen aus, weil die in der Wohnung vorhandene Wärmedämmung dem Standard des Errichtungsjahres entspricht. Vielmehr ist auch zu berücksichtigen, ob sich der bauliche Zustand nach der Errichtung verändert hat und ob hierdurch eine bauseits bedingte Schimmelgefahr entstanden ist (vgl. LG Bonn, Urteil vom 13.09.2012, 6 S 69/12, zitiert nach BeckRS 2012, 25560; Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 536, Rz. 205 f.). Diese Gefahr ergibt sich insbesondere durch den Einbau moderner, besser isolierender Fenster in einem Altbau. Eine Gefahr, die sich nach den schlüssigen und in sich widerspruchsfreienAusführungen des Sachverständigen Prof.Dr.-Ing. Y in der mündlichen Verhandlung im vorliegenden Fall verwirklicht hat. Durch den zeitlich späteren Einbau isolierverglaster Fenster ist der Taupunkt auf die der Bauzeit entsprechenden Wände verlagert worden. Die beim Benutzen der Wohnung entstehende Feuchtigkeit schlägt sich dadurch nicht mehr schwerpunktmäßig sichtbar an den Fenstern nieder, sondern an den Wänden. Auf hierdurch entstehende Schimmelgefahren hat grundsätzlich der Vermieter zu reagieren, sei es durch weitere gezielte Dämmmaßnahmen oder durch Hinweis an den Mieter bei Vertragsschluss auf ein erforderliches gesteigertes Heiz- und Lüftungsverhalten. Unterlässt er solche Maßnahmen, liegt im Auftreten von Schimmel ungeachtet der Einhaltung von DIN-Normen ein Mangel im Sinne von § 536 BGB (vgl. LG Bonn, Urteil vom 13.09.2012, 6 S 69/12, a.a.O.; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 536, Rz. 206). Vorliegend haben die Kläger keine solchen Maßnahmen ergriffen. Ein allgemein gehaltener Hinweis an den Beklagten erfolgte erst mit Schreiben vom 11.01.2010, also am selben Tag wie die fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist. Dieser allgemein gehaltene Hinweis auf die Verpflichtung zum Heizen und zum Lüften ist bereits inhaltlich nicht ausreichend. Auf eine gesteigerte Heiz- und Lüftungsverpflichtung wegen der baulichen Beschaffenheit ist nicht hingewiesen worden.
Es kann vorliegend schließlich dahinstehen, ob der Beklagte den Klägern vor der fristlosen Kündigung wirksam eine Frist zur Abhilfe gesetzt hat, denn eine solche war entbehrlich. Gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB ist eine Abhilfefrist entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Dies ist etwa dann der Fall, wenn dem Mieter aufgrund besonderer Umstände kein weiteres Zuwarten zumutbar ist. Hiervon kann beispielsweise ausgegangen werden, wenn der Mieter den Vermieter bereits mehrmals vergeblich zur Mängelbeseitigung aufgefordert hat (vgl. BGH NZM 2007, 561; Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 543, Rz. 34). Nach dem Inhalt der vorgerichtlichen Korrespondenz hat der Beklagte spätestens mit Schreiben vom 15. Oktober und 5. Dezember 2009 auf die bekannten Mängel der Wohnung hingewiesen und um Abhilfe gebeten. Eine Reaktion der Kläger ist – abgesehen von der pauschalen Ablehnung jeglicher Verantwortung – nicht erfolgt. Bei dieser Sachlage war erkennbar, dass eine Fristsetzung offensichtlich keinen Erfolg versprochen hätte. 本帖最后由 baobaoXXL 于 2017-11-4 14:33 编辑
!!! 木质老房子坚决坚决坚决不能要
1. 官司持续3到4年(一审)
2. 费用和可能赔尝
a. 冷租 从你们不付房租到法庭GUTAHCTER鉴定后再加去霉处理时间
b. 去霉费用()
c. 法庭 律师 鉴定费
个人意见
如果房东要求没过3000欧你们就付了
象你们这样的年轻家庭费时费力费心打这官司不值得哪里不争这钱
另 不要寄希望房东无保险不打官司, 到了这一步身不由己
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