新研究：2030年前的德国房市发展
汉堡世界经济研究所（HWWI）研究预测了一直到2030年的德国房地产市场发展，认为德国401个地区和城市中，超过一半地区的房产是在增值中的。但是强劲增长势头显然已经结束了。德国房地产价格存在巨大差异！
在大都市地区和德国南部，未来几年房地产的购买量还将继续增加，房价有望上涨。相比之下，德国东部大部分地区的房产将贬值，鲁尔区和萨尔州的部分地区也面临贬值风险。
专家预测慕尼黑的房价每年继续增长1,5％。虽然还涨价，但是增长势头明显不如前几年了，例如2017年慕尼黑房价贵了8,6％。现在每平方米均价已经高达6789欧元。
大城市里面房价增长预期排名第二的是杜塞尔多夫，平均每年将增长1,02个百分点，第三名是汉堡，平均每年增长0,96个百分点。
而德国首都柏林，专家认为将来价格上涨的幅度相对较低：到2030年，平均每年增长仅为0,53％。同比2017年，柏林的房价上涨了11,4％, 平均每平方米的单价已经涨到3676欧元。
德国各地房价发展预测如图，2030年前平均每年的房价增长百分比
预计海尔布隆（巴登 - 符腾堡州）的房价涨幅最大，预计每年房价平均上涨2,99％。
►东部联邦州则由于人口下降，房地产面临贬值风险。大多数城市和地区的价格发展趋势都是比较负面的。而柏林以及莱比锡，德累斯顿这样的中心城市例外。
房价增长和人口发展的关系很大，人口增长，房需增加，房价自然有望上涨。下图是2017年至2030年每年的净人口增长比例图，
人口的发展，2017年至2030年每年人口增长百分比预测
大城市房价过高
研究机构Empirica的负责人Reiner Braun也认为，近几年的房价暴涨的时期已经结束了。“未来德国所有地方的房价上涨都会减弱，因为新建房增多，年轻人不愿到昂贵的城市生活以及房贷利率缓慢上升”。有专家甚至认为德国大城市房价可能会下降30％。
2017年至2030年房源供给预测，按每年变化的百分比
对房地产买家的提示：
►如果计划购买不动产，最多可以花多少钱？
取决于自己的收入和储蓄。例如，如果您每个月有2500欧元的净收入和40000欧元的储蓄，您可以买得起总价为196986欧元的房产（其他参见表格）：
房价应与收入相符
每月净收入每月最高还款额添上储蓄后买得起的房产
20000400006000080000100000
1500450113 395 **137 237156975175907195685
2000600145 021164 996189424209301227819
2500750166 273196 986222556241410261626
3000900197 409226 790247494274877295432
35001050227 225258 416279484307875328283
40001200257 040290041311474341275361953
* 按照30％首付，15年的固定利息和3％的还款计算
**包括8％的购房额外成本
来源：FMH-Finanzberatung，截至22.03.2018
►每月最高还款额是多少
净收入的30%用于还贷款。如净收入2500欧元，那么每页还款750欧元。
►需要多少首付
至少支付购买价格的20％，最好是30％，才能拿到比较好的还贷条件。请注意，不动产收购需支付高达15％的额外费用（包括经纪费，土地转让税，公证等）。
►如何判断房价是否过高？
根据“购买租赁比率”，购买价格除以相同房产的预期年度冷租金。专家认为，20比较合理，大城市放宽到25，否则还不如租房。
例如：您每月支付833欧元的冷租金， 每年 10 000欧元左右。如果你购买类似的公寓，价格不应超过20万欧元，大都市地区放宽到25万欧元。
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