老忘 发表于 2018-7-6 00:35
你这感觉别人已经感觉五年了。你这锁定未来的低利息，都是靠你自己之前付的总的高利息，和自己低收益存给 ...
您好，锁定未来的低利息，当然需要我付出成本，我只是在考虑这些付出的成本是否值得。
因为有部分贷款必定是10年内无法还清的（假设是10万）：
普通贷款1.35%：这10万每年还本付息，每月rate=279，10年后支付利息10832，剩余贷款57332，利率未知
bauspar 1.25%：这10万不还本，每月rate=479（为了10年内达到贷款45%的储蓄），10年后支付利息12500，剩余贷款55000，利率1.5%
两种比较：bauspar 10年内多付利息1688，多付rate 24000，anschulussgebueren 1100.
这些就是锁定未来利率的成本。
一柱擎天 发表于 2018-7-6 08:43
你再仔细算算，普通贷款还本了啊！还本了！还本了！重点的说三遍。而且德国的贷款可以还很少的本，一年2% ...
是的，贷款的本质就是要尽快还本。
国内的收益率的确高很多，我们的自有资金一开始也是以人民币的方式在国内理财，但是汇率波动也是需要考虑的因素，以及从国内汇款过来也有金额限制（5万美金约合4万多欧元）。
“储蓄的部分当做还本了”，我的意思是，贷款部分是需要每月rate的，普通贷款的rate是去还本付息，bauspar的rate是去付息+储蓄，反正就是必须给银行的。
我考虑的是，bauspar 银行锁定十年后的利率到1.5%，如果十年后利率到3%，他们也是有风险的。（反之，也有可能十年后利率只有0.5%，谁知道呢）
Erteilung 发表于 2018-7-6 09:37
你们年轻， 不必一直纠结于利率上涨这个梗啊，你们是自住还是出租，10年后房子也可以交易的，不愿意持有 ...
谢谢您的回复，我们就是在“利率上涨”这个牛角尖里出不来了……这个也是bauspar唯一的卖点了
我们自住的。
请问，“bauspar你把它看作一个保险，现在低利率，不建议买了”，为什么这么说？
我倒是认为，现在利率低，买个保险才值得（10年后1.5%）。
linlinna 发表于 2018-7-6 10:43
楼主，不签就对了！
哈哈哈哈 网上果然是反对的人多。
一只羊两只羊... 发表于 2018-7-6 09:59
坛子里竟然一边倒的认为Bauspar不好啊！ 其实我觉得也没有那么绝对，假如楼主不用Bauspar，普通贷款十年， ...
我拿到的angebot是，普通贷款10年1.35%，bauspar 1.25%，10年后锁定到1.5%
sherryrio 发表于 2018-7-6 11:48
是的，贷款的本质就是要尽快还本。
国内的收益率的确高很多，我们的自有资金一开始也是以人民币的方式在 ...
钱拿在手里 花了都比给银行强 人民币和欧元基本在一边（对立美元）汇率风险其实不大 国内投资吧
换个思维(ˇˍˇ） 想～，德国人没有投资渠道都不要把钱锁给银行呢。真的花了都比给银行强。
一柱擎天 发表于 2018-7-6 11:55
钱拿在手里 花了都比给银行强 人民币和欧元基本在一边（对立美元）汇率风险其实不大 国内投资吧
换个思 ...
这点我同意，德国储蓄利率低，福利体系相对健全，没必要很多储蓄，还不如花了享受生活。
sherryrio 发表于 2018-7-6 11:51
谢谢您的回复，我们就是在“利率上涨”这个牛角尖里出不来了……这个也是bauspar唯一的卖点了
我们自住 ...
欧洲这贷款利率真的涨不上去，因为实在没有新的金融刺激点来搞活金融市场。如同山顶一滩死水。存款利息还是负的，这搞什么。欠着银行钱不还才是大爷。哪还能主动上交！
pinpin 发表于 2018-7-6 10:47
我33万的贷款，0.91的利息，还到现在每个月利息180欧我都觉得多。
你这三十万贷款，十年一分本金都不能 ...
你0.91%的利率可以偷笑啦~！这是我听过最低的利率了！
bauspar最大的缺点就是不换本，优点是锁定10年后的利率。
因为30万的贷款10年内肯定还不完，假设10年后还剩下15万，市场上利率是3%，那10年后就要承受高利息了。（当然啦，10年后的事都是假设，也有可能利率反而比现在更低）
一柱擎天 发表于 2018-7-6 12:00
欧洲这贷款利率真的涨不上去，因为实在没有新的金融刺激点来搞活金融市场。如同山顶一滩死水。存款利息还 ...
的确要充分利用杠杆，能多贷款就不要和银行客气了，哈哈哈哈哈
sherryrio 发表于 2018-7-6 12:09
的确要充分利用杠杆，能多贷款就不要和银行客气了，哈哈哈哈哈
是的。很多人就是这么富的。
sherryrio 发表于 2018-7-6 11:39
您好，锁定未来的低利息，当然需要我付出成本，我只是在考虑这些付出的成本是否值得。
因为有部分贷款 ...
你都可以为Bauspar每月付479，为啥不把这200贴给普通每月的rate，或者作为ST，这样的话算出来就比1688还要省出多得多，导致10年后市场利率要更高你才比普通贷款合算。
老忘 发表于 2018-7-6 12:45
你都可以为Bauspar每月付479，为啥不把这200贴给普通每月的rate，或者作为ST，这样的话算出来就比1688还 ...
抱歉，我刚刚数据有些错误，应该是这样的。
因为有部分贷款必定是10年内无法还清的（假设是10万）：
普通贷款1.35%：这10万每年还本付息，每月rate=279，每年ST 2400，10年后支付利息10879，剩余贷款53100，利率未知
bauspar 1.25%：这10万不还本，每月rate=479（为了10年内达到贷款45%的储蓄），10年后支付利息12500，剩余贷款55000，利率1.5%
两种比较：bauspar 10年内多付利息1621，anschulussgebueren 1100，剩余贷款多1900.
两种方法支出的金额一样（10年内都支出了57480），这些就是锁定未来利率的成本。
存在必合理，尤其在信息发达以及信息获取廉价的当下。自己做个表对比一下，按你现在的还款计划，算算10年后利息涨到多少两者算是平，然后对比一下历史利息看看这个是不是小概率事件，然后再考虑一下如果有任何意外比如还款没有像计划那么顺利，尾款会增加多少，到时候如果利息再上升，你的承受风险是多少。
sherryrio 发表于 2018-7-6 12:02
你0.91%的利率可以偷笑啦~！这是我听过最低的利率了！
bauspar最大的缺点就是不换本，优点是锁定10年后 ...
这个优点是表面优点，实际可能赢面很低，你搜下过去几十年德国的住房利息走线，比较每个十年就一目了然。你目前情况下如果入了Bauspar，那只有十年后市场利率大大高于银行允诺你的1.5%，你才合算，如果只是略高于或持平或低于，你都比普通贷款亏损，越低越亏。根据前面的统计和目前大环境，十年后大大高于目前是不太可能发生的。
本帖最后由 jingnan 于 2018-7-6 13:27 编辑
sherryrio 发表于 2018-7-6 13:13
抱歉，我刚刚数据有些错误，应该是这样的。
因为有部分贷款必定是10年内无法还清的（假设是10万）：
你算了45%的钱提前还本，省的利滚利的钱? 你付了ST, 剩下的利息下降非常快。ST越早，效果越明显.
如果你能存45%的Bauspar， 你们说明你10年内有每年多付4.5%的能力。
假设你已经有2%的Tilgung了， 那么让银行算下6.5%Tilgung的还款计划， 你会发现， 10年后剩不下多少了。
great 发表于 2018-7-6 13:14
存在必合理，尤其在信息发达以及信息获取廉价的当下。自己做个表对比一下，按你现在的还款计划，算算10年后 ...
是的，整体思路和您说的一样。由于不确定因素较多（利率变化，还款能力，是否会出售房产等），有点无所适从了。
老忘 发表于 2018-7-6 13:16
这个优点是表面优点，实际可能赢面很低，你搜下过去几十年德国的住房利息走线，比较每个十年就一目了然。 ...
好像大家都是比较看衰欧洲经济的，哈哈哈哈
jingnan 发表于 2018-7-6 13:16
你算了45%的钱提前还本，省的利滚利的钱? 你付了ST, 剩下的利息下降非常快。ST越早，效果越明显
谢谢您的回复。
可以参考我刚刚更新的帖子，有数据罗列和比较。10年内多付的利率和费用，相当于买了一个保险。
bauspar网上推荐的人不多，所以想拿出来让大家讨论讨论~
sherryrio 发表于 2018-7-6 13:22
是的，整体思路和您说的一样。由于不确定因素较多（利率变化，还款能力，是否会出售房产等），有点无所适 ...
大家建议最终你还是自己拿注意，原则还是，自己控制组合，买必要的保险，这种情况大家已经分析好了，所以你自己follow your heart就行了。
Erteilung 发表于 2018-7-6 13:46
大家建议最终你还是自己拿注意，原则还是，自己控制组合，买必要的保险，这种情况大家已经分析好了，所以 ...
是的，谢谢您的建议。
sherryrio 发表于 2018-7-6 13:22
是的，整体思路和您说的一样。由于不确定因素较多（利率变化，还款能力，是否会出售房产等），有点无所适 ...
其实就是因为不确定因素太多，这个产品才会存在，至于是不是适合你，那只能你自己根据你自身情况以及对风险的控制能力来决定，跟买保险一个道理。
sherryrio 发表于 2018-7-6 13:27
谢谢您的回复。
可以参考我刚刚更新的帖子，有数据罗列和比较。10年内多付的利率和费用，相当于买了一个 ...
你确定你了解还款是如何计算的? 是每月结算的，由于你上一个月还的本金导致当月付的利息会比上一个月少，在月供固定时就相当于每过一个月还本金所占的比例在增大，要付的利息比例在减少，就是说越还越轻松，利息月付月少。就像你上面的数据，如果把每年2400 ST平分到每月多付200里，相当于尽早多还本金，哪怕没有ST，利息也会比你计算出的再少付千欧左右。
而且你不可以拆分出来算，对于普通的就应该按整个借贷，月供，ST，利率啥的算出十年后付了多少利息，还剩多少本金要还。对于Bauspar，就应该算十年满利息，加手续费，加十年后保证的利率时还完本金要付的利息。然后两者之差反推出普通贷款下十年后要达到多少利率才能让Bauspar这种方式有优势。大家都没有仔细算过，说不定根据你的情况是Bauspar占优，但大环境，过往统计数据和网上的各种分析文章都表明感觉上是普通的贷款赢面大很多。
great 发表于 2018-7-6 14:01
其实就是因为不确定因素太多，这个产品才会存在，至于是不是适合你，那只能你自己根据你自身情况以及对风 ...
是的，我觉得除了支出方面，同时还应该关注其他条款，比如是否只要到达储蓄标准就可以续借，中间如果买房需要补偿金吗之类的
本帖最后由 Lilia 于 2018-7-6 14:20 编辑
可以要个一般还本的贷款，可以不要sondertilung(利息会稍微低点)，拿准备sondertilgung的钱(或者一部分钱)付一份barspar的储蓄，保证十年后的利息。barspar有国家补助的话，lz算一下，应该不至于亏。
老忘 发表于 2018-7-6 14:08
你确定你了解还款是如何计算的? 是每月结算的，由于你上一个月还的本金导致当月付的利息会比上一个月少， ...
我之前是在国内银行工作的，所以对于还本付息还是比较了解的。的确，把每年2400 ST平分到每月多付200里，相当于尽早多还本金，但是10年内利息也就少一两百欧，没有几千欧这么夸张。毕竟贷款的基数才10万欧……
因为我自己觉得bauspar还是有卖点的（因为我是看涨利率的），但是推荐的人并不多，理由都是因为bauspar不还本，还要手续费。但是综合到整20年来看，支付的利息总额就很难说了。
其实，在关注利息的同时，也要关注一下条款，比如续借是有没有限制，如果买房提前还款有没有补偿金。这就很考验德语能力了……哈哈哈哈
Lilia 发表于 2018-7-6 14:16
可以要个一般还本的贷款，不要sondertilung，拿准备sondertilgung的钱(或者一部分钱)付一份barspar的储蓄， ...
Bauspar这样下来压力反而大了，因为ST不是必须，我觉得现金流很有意义。
Lilia 发表于 2018-7-6 14:16
可以要个一般还本的贷款，可以不要sondertilung(利息会稍微低点)，拿准备sondertilgung的钱(或者一部分钱) ...
是的 每家银行的条件都不一样，要比较好久……
我准备拿一部分贷款出来不要ST，反正也没那么多闲钱，这样利率还可以低一定。
bauspar涉及到10年后的事情，不确定因素太多，好像做的人也不多，所以有点不敢尝试，各种查资料中……
sherryrio 发表于 2018-7-6 14:27
是的 每家银行的条件都不一样，要比较好久……
我准备拿一部分贷款出来不要ST，反正也没那么多闲钱，这 ...
lz细心是个学院派， 不必纠结，这个房如果是自住，买到喜欢的房子和开心的人住最高兴，这个多少一点的价钱差异都是次要的，居住价值嘛。
sherryrio 发表于 2018-7-6 14:22
我之前是在国内银行工作的，所以对于还本付息还是比较了解的。的确，把每年2400 ST平分到每月多付200里， ...
哈哈，原来遇到专业人士了，对不起班门弄斧了。其实你遇到的不是简单的看十年后涨跌，而是涨多少才能比普通贷款合算，这个就更难猜了。那还不如直接普通贷20年，虽然利率高了点，但更可控风险。