鸡蛋炒青椒 发表于 2018-7-22 12:53

公寓楼集资修缮的问题

本帖最后由 鸡蛋炒青椒 于 2018-7-22 12:57 编辑

遇到个问题,买的公寓房,整栋建筑有上百户,Baujahr在70年代,现在需要Sanierung大修。

具体情况:

1、计划修缮好几年了,因为房东多,意见不统一,吵了几年,也有部分项目接近法定修缮的期限了(具体不清楚,是估计);
2、去年底业主会投票(7:3比例)通过,确定要修,自然要Sonderumlage大家分摊费用,会后Verwaltung发了一家公司提供的修缮计划,大概需要200多w欧;
3、今年5、6月份收到催款信,“两周内转账2w6k欧”做Sonderunlage,部分业主质疑,a、为什么没有其他公司报价,一定认准要这家建筑公司做,b、为什么没有一份需要修缮的项目列表,为什么不先做一个Recherche/Gutachten,据此可以降低不必要费用,c、数额过大
4、虽然有质疑,但是所需资金的55%在2月内到账;90%资金到位就开工;
5、上周反对的业主力主召开了第二次Versammlung,会上提出反复提出的几个质疑,但是支持方居多数,施工方+Verwaltung+正方业主形成巨大力量,再次通过集资决议,一个月后必须交钱;
6、如果不交,那么首先WEG整体先承担责任,必须补齐费用;接着付款的业主以WEG名义起诉未付款业主,走法律追债途径;
7、反对方都是外国人、年轻业主,我也是反对者之一,正方都是老德国人;其中有一家地厂商拥有33户房,在投票时有极大决定权,所以具体分布是33地厂商+30多户支持业主 对30多户反对业主。

插曲:反对方想kun掉现在的Verwaltung和更新业主Beirat成员,结果投票结果惨败,Verwaltung继续合同,现任最支持Sanierung的Beirat留任3年...



问题:
0、请问各位凭常识判断,此事是否蹊跷?
1、反对方提出的为什么不能找别的公司、为什么不能先Gutachten再列出详细费用,依据投票结果,可以认为多数方信任这家公司、认同这个费用(先不考虑33票那个地产公司在里面的作用,只谈客观结果);那少数业主是否有权利质疑WEG的最终结果,如何Anfechten?
2、一切投票后都已WEG的名义作为决议,具有法律效力,少数业主除了被动接受完全没有反抗能力吗? 有点不可思议,明明是被玩了!
3、货比三家、先列清单(哪些大家投票觉得必须修、哪些是法定必须要修了),再报价再集资,这不是很合逻辑吗?凭什么在这些内容都没确定时,就要给这家公司Auftrag?为什么30家(三分之一)业主会赞成上面那么荒谬的集资计划还迅速转账了?
4、这个房子买时就不想永远住下去,费用太高后房价被迫提升影响以后出售,对我来说是个大坑!如果是这个地产公司想操作房价,促成这次Sanierung,那么长期对我们房主是否有利?









wer1973 发表于 2018-7-22 14:40

我也买的DDR的老楼,40年房龄,但是也就20户人,没有这么折腾。

蟹肉 发表于 2018-7-22 17:48

wer1973 发表于 2018-7-22 14:40
我也买的DDR的老楼,40年房龄,但是也就20户人,没有这么折腾。

大家都这么喜欢德国的老楼啊。

哈哈哈

findinger999 发表于 2018-7-22 18:43

如果 每户的面积 都一样,可以 按票数 决定。但是,当 面积大小不一样的时候,要按照 Tielungsverzeichnis 来确定权益。弄不好 那地产公司的33套都是 大户型,实际控制面积 已经过半。

sanierung 就目前来看,是一定的。你们可以争取的就是 你自己提出的主张,去讨论 费用的 核算。

findinger999 发表于 2018-7-22 19:01

地产公司 当然 要拼了命的 来操纵。

鸡蛋炒青椒 发表于 2018-7-22 20:51

findinger999 发表于 2018-7-22 18:43
如果 每户的面积 都一样,可以 按票数 决定。但是,当 面积大小不一样的时候,要按照 Tielungsverzeichnis...

面积都差不多,户数可以等同于投票权重。33+30已经过2/3,这是关键问题。
想不通那30户私人业主为什么同意这么明显的不合理的决议,修可以,但要先控制成本,钱集资起来,很难再减低,Verwaltung和建筑公司掌握主动,到时候各种名目,合法不合理的费用只多不少

findinger999 发表于 2018-7-22 21:56

鸡蛋炒青椒 发表于 2018-7-22 20:51
面积都差不多,户数可以等同于投票权重。33+30已经过2/3,这是关键问题。
想不通那30户私人业主为什么同 ...

私人业主 买来 做投资的,基本也无所谓,这是 算的 比较精明的。 自己住的 是不是 可以拿到 KFW 的补贴,税务上 优惠什么的。再不然 就是 乏力的老人们,没有能力 体力 精力 弄这个了,就委托给 管理公司了。

依照受过教育的德国人的精算程度,没理由做 那么愚蠢的决定。不是 有利有诱惑,就是 无心无能力。

Erteilung 发表于 2018-7-22 22:39

findinger999 发表于 2018-7-22 21:56
私人业主 买来 做投资的,基本也无所谓,这是 算的 比较精明的。 自己住的 是不是 可以拿到 KFW 的补贴, ...

有利有诱惑,就是 无心无能力   
总结的好精辟啊!👍

kkkkkkkkkkk 发表于 2018-7-23 10:39

这么多户,太费劲了。

dennik 发表于 2018-7-23 16:49

只能少数服从多数了,这种由开发商占有大量住房的Wohnanlage都会比较麻烦,因为开发商和私人租户的长期利益通常都不一样。问一下,你这个楼是在东柏林吗?

鸡蛋炒青椒 发表于 2018-7-23 18:49

dennik 发表于 2018-7-23 16:49
只能少数服从多数了,这种由开发商占有大量住房的Wohnanlage都会比较麻烦,因为开发商和私人租户的长期利益 ...

在北威
跟租户没关系,都是Eigentümer, 地厂商也是,只不过拥有产权多,是”大户“

xdjm1 发表于 2018-7-24 15:13

比较不解的是,目前德国很少有家庭一次能拿2万多欧出来。一般情况下,是提出预算,然后每个月Hausgeld加钱,相当于集资。

polo 发表于 2018-7-24 17:46

我们和你们情况类似。也是我们投资的不想修缮自住的希望修缮。他们人多我们也没办法,修个房顶几十万一家也是分摊两万多。那些公司报价也看着挺不靠谱。不过也没办法。投票定的。

蟹肉 发表于 2018-7-24 19:00

polo 发表于 2018-7-24 17:46
我们和你们情况类似。也是我们投资的不想修缮自住的希望修缮。他们人多我们也没办法,修个房顶几十万一家也 ...

{:5_392:}

peonyinnov 发表于 2018-7-24 21:11

不懂帮顶。

我家过去开业主大会的时候有业主提出要盖个玻璃挡雨的vordach,weg回复说这个不是法定项目必须全部业主100%同意表决通过才可以,有一家反对都不行。

所以我一直认为非法定修缮项目必须100%业主同意,楼主需要咨询专业律师。有可能这公司是要浑水摸鱼,把法定和非法定项目混在一块报价,以德国人那么抠一下子2万多欧不细究就付听起来有问题。

RyanLin 发表于 2018-8-1 17:10

当时正确做法应该是业主会后立即在一个月内去法院起诉,申请撤消此决议。其实好几个理由是成立的,不过现在一切都晚了。

hackvae 发表于 2018-8-1 19:09

一下子拿出那么多是不可能吧,我们也是从去年开始每个月要多交一百多的钱用来日后维修! 最少要二百万。

蟹肉 发表于 2018-8-2 13:38

hackvae 发表于 2018-8-1 19:09
一下子拿出那么多是不可能吧,我们也是从去年开始每个月要多交一百多的钱用来日后维修! 最少要二百万。

{:4_297:}

money_job 发表于 2018-8-2 15:36

findinger999 发表于 2018-7-22 21:56
私人业主 买来 做投资的,基本也无所谓,这是 算的 比较精明的。 自己住的 是不是 可以拿到 KFW 的补贴, ...

" 自己住的 是不是 可以拿到 KFW 的补贴,税务上 优惠什么的。"

如果房屋出租,則這些修繕項目可以退稅,估計那些同意的業主也就是出租的,他們不在意具體費用,而且維護修繕後,他們還可以以這個為藉口漲房租,所以自然同意。

自己住的,就虧了,所以德國人只要是有錢,還都是買別墅(house),不住這類Wohnung的!

本人有房地產中介資質,有問題,論壇短信諮詢吧

findinger999 发表于 2018-8-2 22:52

RyanLin 发表于 2018-8-1 17:10
当时正确做法应该是业主会后立即在一个月内去法院起诉,申请撤消此决议。其实好几个理由是成立的,不过现在 ...

程序上沒有瑕疵的话,法官会支持吗
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