公寓楼集资修缮的问题

鸡蛋炒青椒 · 发表于 2018-7-22 12:53

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本帖最后由鸡蛋炒青椒于 2018-7-22 12:57 编辑

遇到个问题，买的公寓房，整栋建筑有上百户，Baujahr在70年代，现在需要Sanierung大修。

具体情况：

1、计划修缮好几年了，因为房东多，意见不统一，吵了几年，也有部分项目接近法定修缮的期限了（具体不清楚，是估计）；
2、去年底业主会投票（7：3比例）通过，确定要修，自然要Sonderumlage大家分摊费用，会后Verwaltung发了一家公司提供的修缮计划，大概需要200多w欧；
3、今年5、6月份收到催款信，“两周内转账2w6k欧”做Sonderunlage，部分业主质疑，a、为什么没有其他公司报价，一定认准要这家建筑公司做，b、为什么没有一份需要修缮的项目列表，为什么不先做一个Recherche/Gutachten，据此可以降低不必要费用，c、数额过大
4、虽然有质疑，但是所需资金的55%在2月内到账；90%资金到位就开工；
5、上周反对的业主力主召开了第二次Versammlung，会上提出反复提出的几个质疑，但是支持方居多数，施工方+Verwaltung+正方业主形成巨大力量，再次通过集资决议，一个月后必须交钱；
6、如果不交，那么首先WEG整体先承担责任，必须补齐费用；接着付款的业主以WEG名义起诉未付款业主，走法律追债途径；
7、反对方都是外国人、年轻业主，我也是反对者之一，正方都是老德国人；其中有一家地厂商拥有33户房，在投票时有极大决定权，所以具体分布是33地厂商+30多户支持业主对30多户反对业主。

插曲：反对方想kun掉现在的Verwaltung和更新业主Beirat成员，结果投票结果惨败，Verwaltung继续合同，现任最支持Sanierung的Beirat留任3年...

问题：
0、请问各位凭常识判断，此事是否蹊跷？
1、反对方提出的为什么不能找别的公司、为什么不能先Gutachten再列出详细费用，依据投票结果，可以认为多数方信任这家公司、认同这个费用（先不考虑33票那个地产公司在里面的作用，只谈客观结果）；那少数业主是否有权利质疑WEG的最终结果，如何Anfechten？
2、一切投票后都已WEG的名义作为决议，具有法律效力，少数业主除了被动接受完全没有反抗能力吗？有点不可思议，明明是被玩了！
3、货比三家、先列清单（哪些大家投票觉得必须修、哪些是法定必须要修了），再报价再集资，这不是很合逻辑吗？凭什么在这些内容都没确定时，就要给这家公司Auftrag？为什么30家（三分之一）业主会赞成上面那么荒谬的集资计划还迅速转账了？
4、这个房子买时就不想永远住下去，费用太高后房价被迫提升影响以后出售，对我来说是个大坑!如果是这个地产公司想操作房价，促成这次Sanierung，那么长期对我们房主是否有利？

wer1973 · 发表于 2018-7-22 14:40

我也买的DDR的老楼，40年房龄，但是也就20户人，没有这么折腾。

蟹肉 · 发表于 2018-7-22 17:48

wer1973 发表于 2018-7-22 14:40
我也买的DDR的老楼，40年房龄，但是也就20户人，没有这么折腾。

大家都这么喜欢德国的老楼啊。

哈哈哈

findinger999 · 发表于 2018-7-22 18:43

如果每户的面积都一样，可以按票数决定。但是，当面积大小不一样的时候，要按照 Tielungsverzeichnis 来确定权益。弄不好那地产公司的33套都是大户型，实际控制面积已经过半。

sanierung 就目前来看，是一定的。你们可以争取的就是你自己提出的主张，去讨论费用的核算。

findinger999 · 发表于 2018-7-22 19:01

地产公司当然要拼了命的来操纵。

鸡蛋炒青椒 · 发表于 2018-7-22 20:51

findinger999 发表于 2018-7-22 18:43
如果每户的面积都一样，可以按票数决定。但是，当面积大小不一样的时候，要按照 Tielungsverzeichnis ...

面积都差不多，户数可以等同于投票权重。33+30已经过2/3，这是关键问题。
想不通那30户私人业主为什么同意这么明显的不合理的决议，修可以，但要先控制成本，钱集资起来，很难再减低，Verwaltung和建筑公司掌握主动，到时候各种名目，合法不合理的费用只多不少

findinger999 · 发表于 2018-7-22 21:56

鸡蛋炒青椒发表于 2018-7-22 20:51
面积都差不多，户数可以等同于投票权重。33+30已经过2/3，这是关键问题。
想不通那30户私人业主为什么同 ...

私人业主买来做投资的，基本也无所谓，这是算的比较精明的。自己住的是不是可以拿到 KFW 的补贴，税务上优惠什么的。再不然就是乏力的老人们，没有能力体力精力弄这个了，就委托给管理公司了。

依照受过教育的德国人的精算程度，没理由做那么愚蠢的决定。不是有利有诱惑，就是无心无能力。

Erteilung · 发表于 2018-7-22 22:39

findinger999 发表于 2018-7-22 21:56
私人业主买来做投资的，基本也无所谓，这是算的比较精明的。自己住的是不是可以拿到 KFW 的补贴， ...

有利有诱惑，就是无心无能力
总结的好精辟啊！👍

kkkkkkkkkkk · 发表于 2018-7-23 10:39

这么多户，太费劲了。

dennik · 发表于 2018-7-23 16:49

只能少数服从多数了，这种由开发商占有大量住房的Wohnanlage都会比较麻烦，因为开发商和私人租户的长期利益通常都不一样。问一下，你这个楼是在东柏林吗？

鸡蛋炒青椒 · 发表于 2018-7-23 18:49

dennik 发表于 2018-7-23 16:49
只能少数服从多数了，这种由开发商占有大量住房的Wohnanlage都会比较麻烦，因为开发商和私人租户的长期利益 ...

在北威
跟租户没关系，都是Eigentümer, 地厂商也是，只不过拥有产权多，是”大户“

xdjm1 · 发表于 2018-7-24 15:13

比较不解的是，目前德国很少有家庭一次能拿2万多欧出来。一般情况下，是提出预算，然后每个月Hausgeld加钱，相当于集资。

polo · 发表于 2018-7-24 17:46

我们和你们情况类似。也是我们投资的不想修缮自住的希望修缮。他们人多我们也没办法，修个房顶几十万一家也是分摊两万多。那些公司报价也看着挺不靠谱。不过也没办法。投票定的。

蟹肉 · 发表于 2018-7-24 19:00

polo 发表于 2018-7-24 17:46
我们和你们情况类似。也是我们投资的不想修缮自住的希望修缮。他们人多我们也没办法，修个房顶几十万一家也 ...

peonyinnov · 发表于 2018-7-24 21:11

不懂帮顶。

我家过去开业主大会的时候有业主提出要盖个玻璃挡雨的vordach，weg回复说这个不是法定项目必须全部业主100%同意表决通过才可以，有一家反对都不行。

所以我一直认为非法定修缮项目必须100%业主同意，楼主需要咨询专业律师。有可能这公司是要浑水摸鱼，把法定和非法定项目混在一块报价，以德国人那么抠一下子2万多欧不细究就付听起来有问题。

RyanLin · 发表于 2018-8-1 17:10

当时正确做法应该是业主会后立即在一个月内去法院起诉，申请撤消此决议。其实好几个理由是成立的，不过现在一切都晚了。

hackvae · 发表于 2018-8-1 19:09

一下子拿出那么多是不可能吧，我们也是从去年开始每个月要多交一百多的钱用来日后维修！最少要二百万。

蟹肉 · 发表于 2018-8-2 13:38

hackvae 发表于 2018-8-1 19:09
一下子拿出那么多是不可能吧，我们也是从去年开始每个月要多交一百多的钱用来日后维修！最少要二百万。

money_job · 发表于 2018-8-2 15:36

findinger999 发表于 2018-7-22 21:56
私人业主买来做投资的，基本也无所谓，这是算的比较精明的。自己住的是不是可以拿到 KFW 的补贴， ...

" 自己住的是不是可以拿到 KFW 的补贴，税务上优惠什么的。"

如果房屋出租，則這些修繕項目可以退稅，估計那些同意的業主也就是出租的，他們不在意具體費用，而且維護修繕後，他們還可以以這個為藉口漲房租，所以自然同意。

自己住的，就虧了，所以德國人只要是有錢，還都是買別墅(house)，不住這類Wohnung的！

本人有房地產中介資質，有問題，論壇短信諮詢吧

findinger999 · 发表于 2018-8-2 22:52

RyanLin 发表于 2018-8-1 17:10
当时正确做法应该是业主会后立即在一个月内去法院起诉，申请撤消此决议。其实好几个理由是成立的，不过现在 ...

程序上沒有瑕疵的话，法官会支持吗

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