cooby3 发表于 2019-1-7 16:35

关于买房投资用来出租的租金收入

请教大家一个问题。
作为工薪上班族，年薪在平均水平五六万的样子，无其他收入。
现在想买个房子投资，支付一部分首付，然后把月供设定成1000欧，租金大约在1000欧，这样年终报税的时候我每个月1000欧的租金收入要上多少税呢？

也就是说月供=租金的情况下，我大约还要往里面垫多少钱？

胡京七 发表于 2019-1-7 17:55

工资外租房可税收入 = 房租收入 - 贷款利息 - 房屋管理费（Wohngeld）- 房屋折旧（2%房屋价值，1925年以前房子算2.5%) - 房产税 - 其它租房维护支出

房租上税 = 工资外租房可税收入 x 你的Einkommensteuersatz

Einkommensteuersatz又要看你具体年工资收入是多少，根据你给的工资范围，每月100欧到300欧的税我觉得都正常。如果维护支出高，税一分不交也有可能。

cooby3 发表于 2019-1-7 18:02

本帖最后由 cooby3 于 2019-1-7 17:12 编辑

胡京七 发表于 2019-1-7 16:55
工资外租房可税收入 = 房租收入 - 贷款利息 - 房屋管理费（Wohngeld）- 房屋折旧（2%房屋价值，1925年以前 ...谢谢你详细的回复！这样我就清楚了，其实买房投资用来养老还蛮划算的！

cooby3 发表于 2019-1-7 18:13

胡京七 发表于 2019-1-7 16:55
工资外租房可税收入 = 房租收入 - 贷款利息 - 房屋管理费（Wohngeld）- 房屋折旧（2%房屋价值，1925年以前 ...

对了，房屋价值是购买时公证书上的购买价格？还是税务局会自己算市场价格？

胡京七 发表于 2019-1-8 11:21

cooby3 发表于 2019-1-7 17:13
对了，房屋价值是购买时公证书上的购买价格？还是税务局会自己算市场价格？

税务局自己估算的价格，这个要刨除地价。根据房屋新旧和地理位置，大概最后估价在公证书购买价格的30%-70%左右

cooby3 发表于 2019-1-8 12:20

胡京七 发表于 2019-1-8 10:21
税务局自己估算的价格，这个要刨除地价。根据房屋新旧和地理位置，大概最后估价在公证书购买价格的30%-70 ...

啊那可就差太多了。估计大城市的房子还真的就只有30%的房屋价值，剩下都是地价

moony 发表于 2019-1-8 12:30

胡京七 发表于 2019-1-7 16:55
工资外租房可税收入 = 房租收入 - 贷款利息 - 房屋管理费（Wohngeld）- 房屋折旧（2%房屋价值，1925年以前 ...

房产税是可以转嫁给租客的, 再计算工资外租房可税收入时也能减掉房产税吗? Wohngeld租客付的部分应该也不能减掉吧?求指点

胡京七 发表于 2019-1-8 13:08

moony 发表于 2019-1-8 11:30
房产税是可以转嫁给租客的, 再计算工资外租房可税收入时也能减掉房产税吗? Wohngeld租客付的部分应该也不 ...

我公式里的房租收入指的是Warmmiete，这样直接减掉总的Wohngeld以及房产税是对的，计算起来也比较方便。否则你还要考虑Nebenkostenvorauszahlung，Umlagefaehige Kosten，计算起来就复杂了。

房产税是租客交，这点也是对的，应该涵盖在租房合同Nebenkosten里面

胡京七 发表于 2019-1-8 13:09

cooby3 发表于 2019-1-8 11:20
啊那可就差太多了。估计大城市的房子还真的就只有30%的房屋价值，剩下都是地价

嗯慕尼黑市区40年以上的老房子30%都到不了了

cooby3 发表于 2019-1-8 14:21

胡京七 发表于 2019-1-8 12:09
嗯慕尼黑市区40年以上的老房子30%都到不了了

房子价值到底算百分之多少，能在哪里查到吗？

moony 发表于 2019-1-8 15:25

胡京七 发表于 2019-1-8 12:08
我公式里的房租收入指的是Warmmiete，这样直接减掉总的Wohngeld以及房产税是对的，计算起来也比较方便。 ...

ok, 明白, 谢谢

胡京七 发表于 2019-1-8 16:54

cooby3 发表于 2019-1-8 13:21
房子价值到底算百分之多少，能在哪里查到吗？

找当地Bodenrichtwert统计部门可以查到所在地的地价，一般要收一点费。然后根据房屋年代，设施，保养情况通过一个复杂的推算公式，算出房屋价值。

报税时你可以尽量比例往高了填，税务局通不过的话会给你重新算。

xixi00 发表于 2019-1-8 17:25

胡京七 发表于 2019-1-8 10:21
税务局自己估算的价格，这个要刨除地价。根据房屋新旧和地理位置，大概最后估价在公证书购买价格的30%-70 ...

不含地价的房屋价值，我之前听说是公证书上的购买价格减去地价。现在税务局按市场价格估算了? 网上有没有确切的官方消息来源?

flofler 发表于 2019-1-10 12:15

胡京七 发表于 2019-1-8 10:21
税务局自己估算的价格，这个要刨除地价。根据房屋新旧和地理位置，大概最后估价在公证书购买价格的30%-70 ...

想问一下 这个"税务局自己估算的价格" 什么时候能知道. 不是报税都是自己填吗. 不需要自己填房价吗

胡京七 发表于 2019-1-10 16:41

xixi00 发表于 2019-1-8 16:25
不含地价的房屋价值，我之前听说是公证书上的购买价格减去地价。现在税务局按市场价格估算了? 网上有没有 ...

地价每两年更新一次，房价有一个官方的excel表格可以计算（具体忘了是哪个部门出的了）。确定两者比例后再带入到公证书中的真实交易价格中，税务局的房价就是这么算出来的。

胡京七 发表于 2019-1-10 16:42

flofler 发表于 2019-1-10 11:15
想问一下 这个"税务局自己估算的价格" 什么时候能知道. 不是报税都是自己填吗. 不需要自己填房价吗

你要不知道具体怎么算就报税时瞎填一个，出入太大的话税务局会帮你重新算的。
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