待翻修房子值得入手吗？
各位大咖，请教一个问题。最近在柏林市郊zehlendorf看到一个68年建的二手wohnung。72个平米，售价24万。房子均价是3319欧每平米，价格在平均值的。房子地段、周边环境都很中意。房主是一对老夫妻，房子内部是精心打理的，维护的不错。
问题是这个房子外观老旧，明显需要修缮。同小区共有4栋楼，同时有一家公司在出售另外6套房子，这6套房子都是带无限期租约的。差不多面积的房子售价是21万多。去询问过，那家公司说，这些房子的屋顶、隔热层以及外墙需要修缮。
我看的Wohnung的hausgeld每月需要370欧左右，每个平米超过5欧，明显高了。问了售房中介，中介说，这是最近一两年才提高的Hausgeld，最多也就收5年，等房子修缮好了，Hausgeld也就下降了。
基本情况就是这样。想请教大咖，这样待修缮的房子，如果购买有什么更多的潜在问题吗？是否还有跟多的议价空间呢？
68年的房子，翻修当然可以，不过石棉是个问题。 中介说的话可以忽略不计。 你需要把业主大会的protokoll拿来看一下，即维修基金 Rücklage最近几年支出是多少，然后翻修这个东西是否业主大会都同意了，人均要给多少？这些信息你都不看，你怎么判断，外墙和保温不是几千欧就能打发的。
至于价格，当然可以谈。你需要请个gutachter才有说服力
我一套1980年的房子，90平，是264欧的Hausgeld.不过我买的时候，外墙刚刚维修完，外表看起来很新。 在Zehlendorf的Wohnung每月hausgeld 370的不算多的，之前听说过几个600多欧的，那边的Hausgeld高，很多是因为楼间有草坪需要打理或者公共面积需要人打扫。楼主是自住还是投资呢? Zehlendorf靠近湖那侧(以那条宽路为分界线)环境优美自住还是很好的。装修方面的花销需要看业主大会的protokoll xixi00 发表于 2019-5-13 22:53
在Zehlendorf的Wohnung每月hausgeld 370的不算多的，之前听说过几个600多欧的，那边的Hausgeld高，很多是因 ...
感谢回复。这个房子我们打算是自住的，偏爱Zehlendorf就是觉得这里容积率低，绿化好，比较安静。确实是，这些楼总共就3层，住户相对少，楼间的草坪不小。临近有几个大公园。 kidkudo 发表于 2019-5-13 14:18
你需要把业主大会的protokoll拿来看一下，即维修基金 Rücklage最近几年支出是多少，然后翻修这个东西是否 ...
谢谢建议。我联系中介要protokoll，得好好研究下。也联系了一个gutachter，约个termin一起去看看。 kidkudo 发表于 2019-5-13 14:18
你需要把业主大会的protokoll拿来看一下，即维修基金 Rücklage最近几年支出是多少，然后翻修这个东西是否 ...
谢谢建议。我联系中介要protokoll。也联系了一个gutachter，约个termin一起去看看。 zhnde 发表于 2019-5-13 14:05
中介说的话可以忽略不计。
哦，明白了。 本帖最后由 kidkudo 于 2019-5-14 12:46 编辑
lotus135 发表于 2019-5-14 11:26
谢谢建议。我联系中介要protokoll。也联系了一个gutachter，约个termin一起去看看。
你要讲价，就让gutachter看了之后出一个报告（这个本身额外收费的），有些技巧注意：
1. 看房时如果发现了瑕疵，要让gutachter讲给房主听，不要顾及中介
2. 遇到gutachter说的一些比较重要的问题先默记，和你自己看房感觉比较，哪些你是没有注意到的。
3. 看完房完了之后单独和gutacher确认下，记下来，你要咨询gutachter哪些分量重可以直接作为来讲价依据的，哪些只是些不足道的问题。Protokoll也可以给gutachter过目，不过应该要另外收钱
4. 然后把你讲价的心理价位准备下，可以试着和中介沟通，试探一下的同时表达诚意。
如果房子很紧俏，protokoll记录没有太大问题，你讲不了多少价。总体来是个心理问题，如果你确实很中意，价格就不要太过于纠结。不过柏林现在这个房价是有点夸张 lotus135 发表于 2019-5-14 11:24
感谢回复。这个房子我们打算是自住的，偏爱Zehlendorf就是觉得这里容积率低，绿化好，比较安静。确实是， ...
如果公共草坪面积大的话，还有个问题需要注意，就是以后每季度的地产税高。公用地皮面积大的，除了Hausgeld贵外，地产税也贵。所以一般买Wohnung，最理想的情况下是楼的公用地皮面积小，但是周围不远处有公园和儿童乐园，城市的公用基础设施不用自己花钱打理和交地产税 kidkudo 发表于 2019-5-14 12:25
你要讲价，就让gutachter看了之后出一个报告（这个本身额外收费的），有些技巧注意：
1. 看房时如果发现 ...
好的，很中肯的建议，记下了。谢谢！ kidkudo 发表于 2019-5-14 12:25
你要讲价，就让gutachter看了之后出一个报告（这个本身额外收费的），有些技巧注意：
1. 看房时如果发现 ...
好的，很中肯的建议，记下了。谢谢！ xixi00 发表于 2019-5-14 13:44
如果公共草坪面积大的话，还有个问题需要注意，就是以后每季度的地产税高。公用地皮面积大的，除了Hausge ...
谢谢提醒，得问清楚地产税是多少。其它地方差不多大小的房子，问过，地产税一个季度差不多100欧左右，也就是一年400欧左右。这些房子倒没有问。得了解下。
原来zehlendorf的2手都3300了:kuqi:
涨得好夸张 自住的话除了经济因素还得考虑一下生活质量，虽然是公寓一般户主左右不了什么决定，这种大翻修可能持续一两年或者更长，很恼人的 lotus135 发表于 2019-5-15 11:23
谢谢提醒，得问清楚地产税是多少。其它地方差不多大小的房子，问过，地产税一个季度差不多100欧左右，也 ...
70几平米Wohnung地产税一年400算多的了，公用地皮小的每年不到100欧。自己住这点费用不算什么，就是将来如果想卖时，大多买家会更青睐一次买入后每月的Nebenkosten(Hausgeld+地产税+暖气能耗)少的房子 lotus135 发表于 2019-5-15 11:23
谢谢提醒，得问清楚地产税是多少。其它地方差不多大小的房子，问过，地产税一个季度差不多100欧左右，也 ...
我一个90平的，Grundsteuer每个季度77欧,43平的每个季度34欧。
你的房子才70多，不会太高吧？ wer1973 发表于 2019-5-15 20:48
我一个90平的，Grundsteuer每个季度77欧,43平的每个季度34欧。
你的房子才70多，不会太高吧？
我问过了，一个季度88欧，不算太高
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