德国经济下行，房价看涨还是看跌？
最近打算投资买房，有个朋友在房地产市场混了多年，告诉我说德国经济要不行了，房子现在买不得，正在房价高峰，买到手过两年就会跌去不少。他现在正犹豫要不要把手头的房子出手。他儿子是混金融的也劝他把房子卖了。
各位如何预测房价走势？ Truecar 发表于 2019-8-20 14:18
就德国自己来说不会发生。美国次贷危机是因为银行放贷审核不严，给很多不符合条件的人发放零首付贷款。德 ...
可是德国是审核，看你有没有固定工作和收入。现在车企及机械企业企业动不动就kurzarbeit，甚至裁员。那到时候会有很多人还不起房子。 也一直在考虑这件事，但房子卖了，钱怎么办呢？银行增收负利率怎么办呢？ 我个人感觉小城市确实卖不动，大城市的话依旧供不应求。如果买的话一定买在大城市，就算经济不好，影响的主要是本来也买不起房子的人。一般的能买得起房子的人失业率也不会很高，外加德国工资不会降低，所以不太会影响买卖房屋的市场。 只是经济下滑，不会影响很大，除非经融危机。当然，大城市的更稳妥些，不说伦敦，巴黎，就是很多国家的大城市房价也很高了，德国还好。 这个得看房地产在gdp的占比，如果像中国那样，那大城市的房价下行幅度很有限。
但是德国好像不是这个情况。 德国经济下滑是肯定的了。
而且很多房地产公司都在趁房价高的时候出手卖房。
我的房子就是今年买的，但是因为这个房屋公司（每年500套房子买入）看准经济要下跌了，一次出手卖十几套房子，为了马上能卖出去，卖的价格比较低。我是低于市价20％买的。加上各种费用，全部算上，总价到手还是比市价低10％。所以我还是买了。到现在我也不后悔。
房地产就像股票和船运公司一样有一个循环的规律，有涨潮的时候也有退潮的时候。现在应该是潮水的高点。马上就下落了。所以可以等等，等房价低了的时候呢，可以买的便宜些，比如以前是首付20％房价，等跌了呢，同样的钱，可能首付是30％了。
但是如果看到性价比很合适的房子也可以买。这个没问题。看看股票价格，宝马股票曾经达到100欧元一股，现在才60欧元一股。所以买股票也行。德国股票跟中国股票不一样，是投资不是投机。看准低价的时候买入，也挺合算的。（这个算是回答，钱放到手里不买房干什么的问题吧） 2年之内很有可能有一波金融危机，只是看程度大小。
最近确实有大批出房的，房主们有点坐不住了。 我觉得经济危机来话，股市是会和房市一起大跌的。持现金抄底也是一个办法，但是如果政府干预，超发货币的话，现金会大量缩水贬值。大家讨论一下吧。 希望像法兰克福和柏林这些地方应该降降温了吧 要看你买的价格和位置。现在感觉是最后的狂欢，价格参差不齐。如果地点好价格合理还是可以下手的。也要看你自己的承受能力。我们一直在看地，最近看过好地点900欧一平的，这种价格就不考虑了，经济一旦下滑，这种跌的比例是最高的，也看到一般地点，300欧不到一平的，这样的就可以考虑了，因为就算跌也不会跌太多。而且另外一点，德国战后是经济彭兴婴儿潮的那一代慢慢要去世了，有很多房子父母去世子女不住在附近，因此才卖的，所以感觉现在如果要卖房子就赶紧卖，要买的话，可以先等等。德国pmi 一直在飞速下滑。全球的purchasing manager‘s index 也在下降。再加上中美贸易战…… 经济下行，利息必然下行，房价可能还要上行。 瓶瓶罐罐 发表于 2019-8-19 15:19
我觉得经济危机来话，股市是会和房市一起大跌的。持现金抄底也是一个办法，但是如果政府干预，超发货币的话 ...
我觉得也是这样。危机来临，政府肯定印钱。现在持有的现金到时候还值多少很难说。
现在用什么方法保值是个问题，房地产已经涨了十年，还能上涨与否难以预测。 maidongxidemao 发表于 2019-8-19 18:54
要看你买的价格和位置。现在感觉是最后的狂欢，价格参差不齐。如果地点好价格合理还是可以下手的。也要看你 ...
我最近在柏林看到一套房子，房子和地段算是一般，柏林好地段买不起，感觉泡沫很大。
这套房子就是父母老了进养老院，子女卖房。价格中等，很难说价格是否虚高。
就柏林房价来说，如果跟慕尼黑相比，那是便宜的很。如果按照收入房价比，这套房子也就柏林双职工家庭四年左右的毛收入，应该不算泡沫。但是计算租售比，有350了，公认超过300就是泡沫，所以我也搞不清到底这价格是否合适。
柏林房价最近这些年涨幅是惊人的。2009年的时候，我租的房子将近70平米市价4万无人问津，2012年房东以7.5万出售。邻居的两套房卖的早两年，才两三万，真是白菜。这些房子到现在售价都在20万左右。相应地房租上涨也很快。那套房我当初租的时候是4欧一平，现在新租房的话能找到10欧一平就算不错了。算上Nebenkosten，很多柏林人纯收入的三分之一到一半都交房租了。
但是这期间柏林人的工资可以说没涨。我觉得房价上涨（至少柏林）不是因为经济形势好，而是因为欧洲央行零利率政策和大量印钱，这些钱主要都投在德国，进入房地产市场。
所以我觉得只要央行提高利率，房地产就会走低，租金也会持平或者降低。
现在问题归结为，危机肯定会来临，但是利率政策会怎么变？那个女行长说零利率还会持续十年，但是这种说法可信吗？ 和平人 发表于 2019-8-19 20:25
经济下行，利息必然下行，房价可能还要上行。
可是现在利率都已经负值，买房10年期贷款利率到1%以下了，没下行空间了。
说不定将来房贷会零利率甚至负利率？那我可真理解不了会有什么后果了。 和平人 发表于 2019-8-19 21:25
经济下行，利息必然下行，房价可能还要上行。
经济下行，消费降级，房子再涨只会让泡沫炸的更厉害。 欧洲的德国，就好像美国的纽约，中国的北京上海。 德国会发生美国那样的次贷危机吗？大批人失业还不了贷款，房子归银行。这样房子才会大跌 lidlmi 发表于 2019-8-20 10:26
德国会发生美国那样的次贷危机吗？大批人失业还不了贷款，房子归银行。这样房子才会大跌
就德国自己来说不会发生。美国次贷危机是因为银行放贷审核不严，给很多不符合条件的人发放零首付贷款。德国现在虽然房市很热，但是银行放贷审核还是比较严的，20%首付要有，对还贷能力考察也不是走过场。
但是发生大规模失业的话就难说了。 Truecar 发表于 2019-8-20 14:18
就德国自己来说不会发生。美国次贷危机是因为银行放贷审核不严，给很多不符合条件的人发放零首付贷款。德 ...
这么来说，德国的房价很难跌的，最多是涨得慢或不涨 Truecar 发表于 2019-8-20 08:51
我最近在柏林看到一套房子，房子和地段算是一般，柏林好地段买不起，感觉泡沫很大。
这套房子就是父母老 ...
欧洲的问题是在经济好该升息的时候没有升，而且希腊意大利那些国家一笔烂账，升了更还不起了，而现在经济下滑，无法省了。你主要要看自己的情况，如果自己承担得起，只是四年的毛收入，那总价并不高，可以考虑的。德国的房地产并不是一直涨的。一般每个城市都有统计数据，你可以看看柏林那边的房价变动。我个人感觉柏林泡沫还是挺高的，那边收入典型的全德偏低，房价近几年长得狂高，其实不是啥好地方。不过作为首都大城市，还是可以考虑的 lidlmi 发表于 2019-8-20 18:14
这么来说，德国的房价很难跌的，最多是涨得慢或不涨
不是，跟二十年前比，是涨，因为现在是高点。但是09，08年金融危机的时候，房地产成交价是比之前低的。德国的房产不是一直涨的。不能盲目买 lidlmi 发表于 2019-8-20 11:26
德国会发生美国那样的次贷危机吗？大批人失业还不了贷款，房子归银行。这样房子才会大跌
德国老人在慢慢去世，房产就要出售，我们看到好多破房子和地点不好的地，一直都没卖掉 maidongxidemao 发表于 2019-8-20 19:25
不是，跟二十年前比，是涨，因为现在是高点。但是09，08年金融危机的时候，房地产成交价是比之前低的。德 ...
等金融危机再来{:5_332:} 14/15年的时候情况和现在差不多，也是涨不动了，结果QE一宣布，15/16是长得最块的一年，然后一直涨到现在。
前个季度还在涨，上个季度感觉又涨不动了。现在就等着9月宣布新的QE了。我乐观估计之后会大涨一波。
经济如果不好，物品比如金子、房子是不是算保值的？一直在想这问题，不懂经济的人就是很难搞明白市场和货币的关系。求大神讲讲。 Truecar 发表于 2019-8-20 08:51
我最近在柏林看到一套房子，房子和地段算是一般，柏林好地段买不起，感觉泡沫很大。
这套房子就是父母老 ...
柏林泡沫是肯定的，房价基本已经看齐南部，但是工资水平，就业机会，配套企业，完全不在一个档次{:9_503:}
我个人觉得产业密集区和周边房价还要涨（慕尼黑，斯图，杜塞，法兰，汉堡），但是涨幅会有限，因为已经超出了很多家庭的承受力，更多人会选择去周边村里买房。村里的房子还会提升一波，不过总体价格还算比较温柔。。
另外如果是刚需，买房是不论市值的。至于投资自然可以谨慎一点，在柏林投资小点的给学生。学生群体是绝对会一直存在的，何况柏林这么多大学 einstein 发表于 2019-8-20 21:16
14/15年的时候情况和现在差不多，也是涨不动了，结果QE一宣布，15/16是长得最块的一年，然后一直涨到现在。 ...
同意，但是大涨应该不太会，除非银行放松一点贷款限制。要知道15年前QE那一波，银行贷款是相对容易的
本帖最后由 123boy 于 2019-8-21 09:21 编辑
买了房都喊涨，很正常。最好涨一万年。
我的问题：前几年经济非常乐观，今年以及后边几年呢？ kidkudo 发表于 2019-8-21 09:03
柏林泡沫是肯定的，房价基本已经看齐南部，但是工资水平，就业机会，配套企业，完全不在一个档次{:9_503: ...
司徒周边的村子不比司徒便宜。德国人有家庭都喜欢住Haus,很多村子快要是某些企业的集体宿舍了。你要去曼海姆了，做好心里准备，曼海姆周边比如feudenheim, ilvesheim这些地方地价比曼海姆只高不低。曼海姆比较有名的烂区，waldhof,我们开车经过一次，我都惊讶我们是在南德，破败衰落的吓人。海德堡周边比如plankstadt这种地方绝对的富人区，1000欧一平米都是便宜的。真要想便宜的，要40公里以上。一般超过40公里大多数人就不高兴通勤了。
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