百年老房翻新改造过程全记录
本帖最后由 Haus1885 于 2020-8-14 22:19 编辑看房买房的过程中在论坛里学习到了不少，所以我也想记录一下我们的房屋改造过程。鉴于在德国买超过百年老房的同学不多，希望我的帖子也能给有需求的同学们提供一些参考。
我们在新冠爆发之前敲定了这栋建于1885年的老房子。屋主因为年纪大了要搬去养老院住，所以委托她的女儿卖房。虽然看到论坛中帖子有谈到这种情况是降价的良机，但是鉴于当时火热的房市，我们最终是加价20%拿下了这栋房子。我心里虽然会嘀咕，是不是买的太贵了，但是回想过去一年多在网上关注房源信息，偶尔约了下班之后实地看房，以及之前遇到无良中介谈好了贷款却最终还是放弃的一套房子，还是挺庆幸劳心劳力的找房终于结束了。
房子的基本情况就是老古董！1885年的massivbau，外墙是红砖，屋顶是木结构。整个房子是一层半加屋顶，一共是140平米左右。整块地大约是200平米，后院基本上被一个自行车房（木质）和两栋两层高的Schuppen瓜分的差不多了
（以前使用做Waschküche和养猪的），所以真正的花园只有非常小的一块地。50，60年代上任房主对房子进行了改造，屋顶由大约45度的尖顶改成了大约60度的尖顶，增大了二楼房间的可居住面积，同时在一楼增加了Vorbau，把房子和Schuppen连接在一起，又进一步压缩了花园的面积。因为房子前面没有Vorgarten，所以我们打算拆拆拆，把Vorbau和自行车屋都拆掉改成花园。
和论坛里同学们动辄五六百甚至上千平米的地，或者是新建房比起来，我们的这个小房子就相形见拙了。但是这个是在我们的经济承受范围之内我们能找到的最合适的房子了。我们打算做大的翻新Kernsanierung，希望再延长房子的寿命一百年。
按照队友的设计，一楼的一边是一个很长的客厅，另外一边是厨房，卫生间，再加一个小的客房。二楼我们会对原有的户型进行改造，增加一个卫生间，完成之后二楼会有一间主卧带一个非常小的储藏室，一间儿童房，一个大的卫生间，一间Technik放暖气，洗衣机烘干机和一间小的Büro。因为房子没有地下室，屋顶我们也计划打开增加二楼的挑高，所以我们决定留下院子里的Schuppen以用作垃圾房，队友做做木工工作间，二楼一半打算用来堆放杂物，另一半打算做成一个独立的瑜伽房，或者给小朋友做玩具房。当然，这个是我们做完整栋房子的翻新之后还有预算的情况下才会做的nice to have项目。{:5_339:}
Kfw的给新装门窗的20%补贴很好申请,找一个Energieberater,不用见面，他需要你寄给他订好的门窗的技术参数，和大致的总价，他就可以申请了，拿到kfw许可后就可以开工, Kfw属于我在德国办的最爽快的，最后把账单给Energieberater展示一下，他就可以通知KFW付款了， Kosmonauten 发表于 2020-9-28 22:11
你们有没有想做Energetische Sanierung? 就是老房子改成kfw标准的。譬如暖气，保暖，屋顶翻修等，都可以 ...
我们有考虑过，因为我们暖气要换，屋顶翻新也考虑要做。但是KFW贷款据说很少有银行愿意做，因为银行相当于只能拿到很少的一点手续费。不知道这个理解对不对。
卫生间改造我们是打算做成barrierefrei的，我们有打算申请那个Zuschuss。
如果能申请到KFW的贷款就最好了，但是目前了解到的情况应该是不那么好申请。 Haus1885 发表于 2020-8-17 16:10
你们要做什么项目呀？你们建筑公司报价是多少钱呀？
我们盖房子啊，全包的,拎包入住的，加地下车库加电梯，电动卷帘。但是不包括erdarbeit。价格不说了，没有参考性。我们所有使用居住面积加起来有200多平，光居住面积也近180平了。而且我们还没有Bemusterung,之后肯定会加钱的，比如地板和门。还有Auenanlagen,还想加个kaminofen 装x,还有厨房家具。老公还打算找第三方机构整个过程查验。什么都不说了，只能努力赚钱吧……
一般盖房子massivbau包地下室 的价格在2500到3000每平方米。gehoben + Ausstattung. 不包括地价。 Haus1885 发表于 2020-8-16 21:18
很多专业制图软件都有免费试用1个月的优惠，所以我们就在这免费的时间内完成了房屋的设计。一开始我觉得花 ...
你开始订的时间太晚。5月6月的时候很多Handwerker 拿不到订单，价钱很低，我们6月初最后一次报价比四月份便宜了至少2万块，居住使用面积还多了10%。我们6月中旬赶紧把合同签了。刚好赶在政府公布降增值裞前。降增值裞一公布，大家都想赶在今年底把活做完，所以，最终结果是供不应求涨价。另外别光找便宜的，handwerker的质量很参差不齐的。做不好还得返工。 本帖最后由 Haus1885 于 2020-8-16 21:26 编辑
很多专业制图软件都有免费试用1个月的优惠，所以我们就在这免费的时间内完成了房屋的设计。一开始我觉得花这么长的时间画图有点小题大做，浪费时间。但是在画图的工程中我们发现之前一些想法其实是无法实现的。因为画图的时候要把实际的尺寸确定下来，这样就可以直观的看出来家具能不能放得进去。这样提前做好plan让人觉得心里很有底。虽然眼前是可能长达一年半的大工程，但是我可以在图纸上看到每个房间完成之后是长得什么样，觉得心里有了点底。除此之外，plan好之后就可以开始下一步的工作-做Arbeitslist。把整个改造工程拆分成一个一个的小工程，确定各个工作的先后顺序。
因为没有找工头，需要自己去找Handwerker，所以队友还做了每个小工程的Beschreibung，用文字和图纸描述他们的任务具体是什么。按照顺序，我们最先联系的是电工和Abbruch。7月我们在网上找到了5个Elektriker和10家做Abbruch的本地公司，然后电话或邮件联系了这些公司。出乎我的意料，只有一个Elektriker和一家Abbruch给了我们回复。约了Termin来看了房子之后，我们又等了三周才拿到他们的报价。电工报价1万五，Abbruch报价2万二，还要40%的down payment，都超了我们预算上限30%。但是因为没有别的offer，如果现在在找其他公司，有可能白白等了一两个月，然后价格也差不多，所以我们还是contract了这两个公司。电工来了一两个小时把改造需要的电接好了，剩下的工作要等Abbruch之后进行。Abbruch 8月份进场开始敲墙。
在这个过程中我受到了一万点伤害。原本我以为会是货比三家，挑选价格最合适的公司来做。哪知道Handwerker和买房时一样是卖方市场，找到一个愿意做的Handwerker就要谢天谢地了，根本没有降价的余地。同时我对预算产生了深深的怀疑。 Haus1885 发表于 2020-8-13 20:57
一开始我们预算10万，打算先不动屋顶。结果电工和Abbruch报价之后就发现严重低估了费用现在提高 ...
只要一打墙重新铺管道换窗子，20万就打不住的。这还没算厨房和地板呢。认识很多人干完都说跟新房子一个价。主要是很多房子的问题等你开始装修后才会发现。比如石棉啊，比如发现房子水管电路必须要换啊。还有电路老房子不是三相电路，现在很多电工不给你做，必须要完全换掉等等。不过老房子的好处是一般都在市中心的好地点。如果是Denkmalschutz 还可以省裞 maidongxidemao 发表于 2020-8-13 16:21
20万打不住。老房子翻新很贵，耗时也很长。不过如果大部分都自己做会省很多。我们邻居就买了50年代的老房 ...
我们楼下一个邻居，跟我们同时装修，我们也是同一个建筑师，所以了解一点他的情况。他是80万买了一个老房子，大规模的Kernsanierung，把Bungalow改成两层楼，花园也重做，花了65万，工程做了将近两年。 看看 预算至少要20多万了吧 是的，计划20万，希望不会超预算太多 hahaxixi 发表于 2020-8-13 14:31
看看 预算至少要20多万了吧
20万可能打不住，现在工人的价格涨了很多。 Haus1885 发表于 2020-8-13 14:59
是的，计划20万，希望不会超预算太多
20万打不住。老房子翻新很贵，耗时也很长。不过如果大部分都自己做会省很多。我们邻居就买了50年代的老房子，中间好多费用都没预算到 看房子外观，还不是很糟糕的样子。如果房子结构没问题，剩下的就是一步一步的改造了。
可以用最好的材料。
不会做可以学着做，这样可以省很多钱。因为实际装修中一定会遇到没有预料到的花钱的地方。这样一来二去钱就没底了。电工，浴室和厨房得专业的人士上手；铺地板，刷墙，贴瓷砖都可以自己来； maidongxidemao 发表于 2020-8-13 16:21
20万打不住。老房子翻新很贵，耗时也很长。不过如果大部分都自己做会省很多。我们邻居就买了50年代的老房 ...
一开始我们预算10万，打算先不动屋顶。结果电工和Abbruch报价之后就发现严重低估了费用{:5_382:}现在提高预算到20万，如果用完了那就只好放弃一些项目，当作二期以后有钱了再慢慢弄了。 rose122333 发表于 2020-8-13 16:34
看房子外观，还不是很糟糕的样子。如果房子结构没问题，剩下的就是一步一步的改造了。
可以用最好的材料。 ...
当时决定买的原因之一就是觉得房子看起来状态不错，而且外立面的红砖很漂亮。我们预期工期一年半，看预算的情况，钱不够了就自己动手。不过贴瓷砖我还是觉得有技术含量，希望最终不用自己做{:5_381:} waldsiedlung 发表于 2020-8-13 18:07
我们楼下一个邻居，跟我们同时装修，我们也是同一个建筑师，所以了解一点他的情况。他是80万买了一个老房 ...
好贵啊！说的我好担心呀{:5_367:} Haus1885 发表于 2020-8-13 21:01
好贵啊！说的我好担心呀
花园很贵的，再加盖一层也很贵。据说房子全弄完，基本上要在报价上加15%。我们的房子也是不带花园不带erdarbeit 的价格。我以前以为花园的Terrasse 宜家买地砖铺下就好了。后来才知道，要先至少挖30厘米，然后用石子填平打地基，最后才是铺…… 楼主每个房间多大啊？感觉你二楼安排了好多房间 maidongxidemao 发表于 2020-8-13 21:24
楼主每个房间多大啊？感觉你二楼安排了好多房间
二楼主卧14平，儿童房17平，卫生间10平米。剩下的Büro和HWR都在5-6平米。 Haus1885 发表于 2020-8-13 21:33
二楼主卧14平，儿童房17平，卫生间10平米。剩下的Büro和HWR都在5-6平米。
办公室太小了吧？不能把HWR放楼下吗。介绍你个软件，可以设计房子，有很多家具尺寸，也可以自己改尺寸，可以精确设计房间的面积。sweet home 3D 是open source 的。我们家的房子就是我用这个软件自己设计的。上手很快。儿童房不用那么大。除非你们是打算两个孩子住一起的。如果是一个娃，12，13平够了。主卧大一点。很多家庭孩子小的时候都跟父母睡一起，而且大一点可以加一个衣帽间。我们主卧18平带衣帽间，很实用的。 Haus1885 发表于 2020-8-13 21:00
当时决定买的原因之一就是觉得房子看起来状态不错，而且外立面的红砖很漂亮。我们预期工期一年半，看预算 ...
等楼主2年后，主要的做完后，就可以开建筑公司了。 maidongxidemao 发表于 2020-8-14 00:17
办公室太小了吧？不能把HWR放楼下吗。介绍你个软件，可以设计房子，有很多家具尺寸，也可以自己改尺寸， ...
谢谢你介绍的软件！我正愁看户型图没有直观的感觉呢。房间的话其实是想尽量少改动，儿童房就是现在就是这样，不打算再动墙了，这个面积也没法隔成两间，而且还得加门，所以就不动了。HWR楼下没地方放了。卫生间和HWR现在是一个大的卧室，我们要改卫生间，所以就留出一点做HWR，顺便把洗衣机和烘干机放在这里，洗了澡就可以洗掉。
办公室也是现在就有这么个斜顶的房间，所以算下来面积就只有这么一点。队友打算放一张桌子，然后墙上放他的各种乐高。我估计会用楼下的客房做办公室。
我们只有一个孩子，这房子连第二个儿童房都没准备，所以估计也不会有二胎了{:5_387:} 本帖最后由 Haus1885 于 2020-8-14 11:40 编辑
rose122333 发表于 2020-8-14 04:07
等楼主2年后，主要的做完后，就可以开建筑公司了。
希望不会要弄两年啊{:5_352:}我们预计明年秋天搬进去。现在这个旗子立在这里了，看看会不会打脸{:5_365:} Haus1885 发表于 2020-8-14 11:30
希望不会要弄两年啊我们预计明年秋天搬进去。现在这个旗子立在这里了，看看会不会打脸
先做那些将来不容易做的工作，比如管道，电线线路，然后看钱还剩多少，做浴室，厨房，等等；
钱不富裕，先不做楼顶绝缘，外墙等。一批一批的做吧，
主要是开始心气高，做做就疲劳了，所以有可能拖延时间。 本帖最后由 Haus1885 于 2020-8-15 14:13 编辑
很多同学都多我们的预算表示了关心，所以我打算今后把我们每一步的花费都记录下来，一方面可以回头看看预算到底超没超，另一方面也可以给关心我们的同学一个参考。
四月份拿到房子之后，我们最开始处理的是水电煤气以及保险。水电煤气我们都沿用了已有的公司。以为他们得知房子易主之后直接寄了信给我们，所以我们就顺势和他们签订了合同。因为装修期间也不会用太多的水电气，所以我们打住进去之后再换。
还有一个重要的项目就是保险。原则上来说，房子不能处于无保险的状态。所以在新的保险生效之前，就算房子易主，原来的保险也不会立即失效。我们先联系了保险公司，确定原来的房主有缴纳今年的保费，然后找他们要了现在的合同价格。因为我们还有其他的保险，不想和那么多保险公司打交道，所以我们就把老的合同给到自己的保险公司作为参考给我们报价。最后保险公司给了我们基本一致的价格。但是我们的保险公司说，这个老的合同价格非常的好，如果我们没有拿着这个价格，他们给客户价格不会做到这么低。这就有点像购房贷款的时候，像拿着别的银行的报价到Hausbank去谈价格。以后大家买二手房的的时候也可以这么操作。
因为队友本身也是搞建筑的，所以我们就没有请建筑师。在搞定这些administrative的事情之后，我们就开始去量房子。队友带领我至少去了房子10次，然后把房子的边边角角都量了一遍。顺便也了解到一些之前看房的时候没看到的细节。一楼的Flur地毯下面是带花纹的Terrazzo（中文叫水磨石？），我们把地毯掀掉，然后找个人来修复一下。 二楼50年代改造的时候把原有的木地板拿掉了，所以现在是Linoleum on Gipsestricht。所以需要铺新的木地板。队友画了个图，想了解技术细节的同学可以看这个。
之后队友就开始在制图软件上开始了废寝忘食的绘图。幸好当时我们都在Kurzarbeit的状态，如果我们现在要在工作，带孩子之余再去做这些事情，我觉得想想就快要崩溃了。我本来以为画个户型图就算了，结果他前前后后改了无数版，然后Abbruch，Neubau，各个角度的Hausansicht画了十几张。花了一个月的时间完成了制图。
图片看不到呢 ZigBee 发表于 2020-8-14 22:51
图片看不到呢
房子外墙和户型图拿掉了 好奇外墙和户型是啥样的 我也很喜欢红砖房。你家翻新时间上要计划好，现在建筑类的Handwerker很难找，我们问了不下15个才找到了瓷砖工，他们大部分基本上今年的工作都排满了。 seeyun 发表于 2020-8-16 21:17
我也很喜欢红砖房。你家翻新时间上要计划好，现在建筑类的Handwerker很难找，我们问了不下15个才找到了瓷砖 ...
我们现在也遇到同样的问题，我们考虑下来把工期延长了半年。现在我们开始找明年春天的Handwerker，希望这样能有多一点offer。 很多好的不做散客，都被各大公司订了。剩下的报价要么高，要么要排很久的队 如果是做记录的话，能不能把翻新前的照片也贴上呢，这样才能前后对比啊。{:5_338:} seeyun 发表于 2020-8-16 21:17
我也很喜欢红砖房。你家翻新时间上要计划好，现在建筑类的Handwerker很难找，我们问了不下15个才找到了瓷砖 ...
是的，我们6月份签合同的时候，我们的建筑公司就把各种Handwerker 都给订好了……我们邻居要做室外楼梯，找到一家最早今年底明年初才能开始做。可以早一点做的要价高50%
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