JLL地产科技报告：科技巨头不会垄断市场，过半房企预算增幅超过10%
文 | Ellie2017年，仲量联行曾预测，未来五年间，全球不动产科技总投资额高达78亿美元，其中48亿美元来自亚太地区。
三年后，仲量联行再次发布《构建开放生态，重塑行业价值》房地产科技研究报告，报告重点探究了目前在中国市场房地产科技的类别与应用现状，同时对房地产科技未来在各细分领域的发展趋势做出了预判。
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在本次报告中，仲量联行并未对房地产科技市场规模做出预测。
仲量联行研究部高级董事娄辰在接受PropTech研习社采访时表示，仲量联行原本计划在报告中预测市场规模，但是国内创业市场比较容易出现"一窝蜂"抢风口的现象。
“当所有人都一窝蜂的往同样的地方去砸的时候，反而最后出来的效果会不好。它（创业公司）的技术可能是非常优秀的，场景是非常优秀的，但正因为玩家同时出现了太多导致这个市场被做糟了。”
在娄辰看来，仲量联行与其“造出”一个几百万亿的数字来让投资人和创业者们莫名激动，还不如让大家把注意力放在场景和技术的探索上面。
值得关注的是，房地产企业科技支出预算增幅在10%-30%内的企业数量较两年前有了明显的增多。
同时，仲量联行预测，房地产企业对于物联网、5G和人工智能的需求将在未来两年内显著上升；相比之下，由于大数据和云计算等科技的市场普及度已相对较高，房地产企业的新增需求相对有限。
此外，娄辰告诉PropTech研习社，地产商投资布局房科技最重要的一个出发点是场景，如今越来越多的地产开发商以及大型企业愿意将自己的场景开放给创业公司。
至于房地产科技行业未来发展格局，娄辰表示房地产科技领域必将出现更多房地产和科技企业合资、收益分成等战略合作模式，大型企业、中小型企业和初创企业在科技创新方面各有优劣势，他们将在生态圈中贡献各自的力量。
“我不认为未来房地产科技领域会被几大科技巨头垄断，我认为未来能更快拥抱新模式的企业反而会更具有竞争力。”
初创企业是房地产科技领域创新的主力军。那么，一家初创公司如果想获得房企青睐，需要具备哪些特质？
娄辰表示，初创公司核心团队如果有房地产背景会是一个加分项，此外，房企还会关注初创团队过往经验和服务案例。至于初创公司的知名度，并不是房企考虑的第一要素。
“如果一家初创公司上来就说自己的产品或者解决方案可以解决房地产全生命周期全产业链的每一个环节，这种公司基本上就不会考虑合作了。
但是如果一家公司上来是说我的产品在某一方面具有一定优势，其实它不需要去证明它是这个领域最优秀的（公司），作为一个潜在的应用者，我们其实反而会更好的去推进合作。”
报告核心要点如下：
（1）人性化体验、安全健康、高效运营以及数字化驱动是房地产科技赋能高“韧性”物业的四大要素；
（2）中国房地产科技可以分为基础型、集成型、场景型和成长型四大类型，目前基础型科技应用场景广泛，解决方案相对成熟；
（3）中国房地产企业对于物联网、5G和人工智能的需求将在未来两年内显著上升；
（4）房地产企业科技支出预算增幅在10%-30%内的企业数量较两年前有了明显的增多；
（5）基于物联网、大数据、人工智能等新兴技术，物业管理和资产运营方可以依托“数据中台”控制风险、降低能耗，从而实现高效运营；
（6）从长远来看，数字化程度的高低将是未来房地产企业竞争力的分水岭，打造“数字化驱动”物业是一个系统性的长期工程。
具体来看：
1、 房地产科技赋能高“韧性”物业的四要素：人性化体验、安全健康、高效运营和数字化驱动
报告显示，通过赋能商业地产项目开发运营周期的各个环节，房地产科技从人性化体验、高效运营、安全健康、数字化驱动这四大维度出发，能够全面提升物业项目的“韧性”，实现长期稳健的价值回报。
（1）人性化体验：利用房地产科技提升人性化体验，增加用户“粘性”将成为房地产企业角逐未来市场，实现业务可持续增长的新亮点。例如，业主和物业管理方可以通过图像识别等技术捕捉用户的空间行为特征，结合大数据、机器学习等算法深入挖掘用户需求，从而提供便捷、高效、定制化的增值服务。
（2）高效运营：基于物联网、大数据、人工智能等新兴技术，物业管理和资产运营方可以依托“数据中台”控制风险、降低能耗，从而实现高效运营。
（3）安全健康：房地产行业正朝着注重健康和低碳的方向发展，绿色建筑已经成为了商业地产行业的风向标。在新冠疫情防控过程中，借助红外线测温系统、清洁机器人、无接触式门禁等房地产科技手段，楼宇的安全健康水平得以在短时间内迅速提升，助力复工复产。在后疫情时代，相关硬件和物业管理标准将逐步从“加分项”转为“必要项”。
（4）数字化驱动：从长远来看，数字化程度的高低将是未来房地产企业竞争力的分水岭。打造“数字化驱动”物业是一个系统性的长期工程。房地产企业除了在部署硬件设备和软件系统之外，还需着重提升员工技能、数据整合和工作流程等“软实力”。
2、中国房地产科技四大类型：基础型、集成型、场景型和成长型
报告基于对超过200家房地产科技公司、房地产企业和相关机构的调研，总结了当前12种主流房地产科技的使用情况，并根据技术特性将其分为基础型（大数据、云服务、人工智能等）、集成型（物联网、建筑信息模型等）、场景型（虚拟现实/增强现实、机器人等）和成长型（5G、区块链、无人机等）四类。
中国房地产科技四大类型
（来源：仲量联行报告）
目前，这四种类型的科技在房地产行业内涉及到的应用场景众多，但应用的深度和广度各不相同。
中国房地产科技类型及应用场景成熟度现状
（来源：仲量联行报告）
其中，基础型科技应用场景广泛，解决方案相对成熟，在租赁销售、资产评估、营销策划、人员管控、园区物流等应用场景已经出现完整成熟解决方案。
集成型科技在商业地产行业的应用仍有较大上升空间，在能源管理、环境管理、安防消防、设备维修等应用场景开始出现一部分完整成熟解决方案。
场景型科技在房地产行业内的应用存在一定的局限性，目前仅出现在特定领域（如营销策划）或特定空间（如无障碍空间）。
成长型科技在商业地产行业的应用仍处于初步阶段，其细分领域市场目前仍是一片“蓝海”，目前仅在园区物流等领域有所应用，出现了一些零散未成熟解决方案。
3、房企对于物联网、5G和人工智能的需求将在未来两年内显著上升
报告显示，中国房地产企业对于物联网、5G和人工智能的需求将在未来两年内显著上升。相比之下，由于大数据和云计算等科技的市场普及度已相对较高，房地产企业的新增需求相对有限。
中国房地产企业对科技的需求变化
（来源：仲量联行报告）
而对于BIM、VR/AR、机器人等新兴技术的应用，大部分房地产企业尚处于观望阶段。但在后疫情时代，随着远程协同办公、无接触式服务成为“新常态”，基于上述科技的解决方案可能会迎来新的增长点。
从长期来看，随着中国数字化基础设施建设的推进，数据安全法律法规的完善，企业信息安全管理水平的提升，房地产行业对新兴科技的总体需求有望进一步扩大。
从房地产企业科技支出预算增幅来看，仲量联行调研结果显示，房地产企业在科技方面的投入正逐年增加，科技支出预算增幅在10%-30%内的企业数量较两年前有了明显的增多。
4、房地产科技赋能中国商业地产
各类物业市场由于发展现状和趋势各异，对房地产科技的需求和应用程度不尽相同。基于对当前中国办公楼、零售和物流地产市场的分析和预测，报告总结了在各类物业市场中应用较为广泛且符合未来需求的房地产科技解决方案。
（1）办公楼：物业管理向空间服务转型，切实提升人性化体验
截至2019年底，中国主要城市甲级办公楼累计供应量达7147万平方米，未来两年的供应量有望达到2544万平方米，办公楼市场租金开始面临下行压力。
对办公楼来说，代表性的房地产科技解决方案包括智能物管、数字化平台和智能办公。
智能物管是包括楼宇自动化系统和通信网络设施在内的一系列管理监控办公楼物业的解决方案。完善的中央控制平台还可以集成访客管理、智慧停车、服务式机器人等不同的增值服务。
资产管理数字化平台是为办公楼赋能的一系列科技解决方案，其中包括招商营销、租期管理、工作协同、市场分析、估值预测等功能。
智慧办公可以根据不同企业租户的办公模式，提供包括空间设计、软装选型、施工监控、工位及会议管理等科技解决方案。
（2）零售物业：加强数字化驱动能力，达成个性化消费体验
中国主要城市购物中心每年的新增项目数量自2010年起持续攀升，个别城市由于短期供应量过大、项目区位和运营能力不匹配等原因，面临空置率持续走高的困境。
对零售物业来说，代表性的房地产科技解决方案包括全渠道营销、数字化运营和消费体验升级解决方案。
全渠道营销通过微信小程序、手机应用、网店和网络直播等各种互联网平台，扩大了消费者的辐射范围、大大提高了消费者的参与度，同时积累了会员信息和消费者画像等重要的数字化资产。
数字化运营通过收集、打通、分析会员数据、租户销售数据以及物业管理数据等，将消费者、品牌和零售物业项目的信息进行有效整合和分析。
随着5G时代的到来，人脸识别、室内导航、机器人导购、无感支付等新兴科技解决方案，将进一步提升消费者的购物体验。此外，结合了VR/AR等科技的沉浸式购物体验或将成为中国零售地产市场发展的新趋势。
未来零售地产商的角色不再仅限于场地租赁和物业管理，而应向品牌租户和消费者的“服务提供商”转型。
（3）物流地产：精细化、智能化运营，形成高效管理
2010年至2019年，中国核心物流地产市场的非保税高标准仓库总体量翻了两番，预计未来两年仍将有近2000万平方米的物流仓储面积入市。
对物流地产来说，代表性的房地产科技解决方案包括智慧选址、绿色节能、自动化仓库。
智能选址是利用地理信息系统（GIS）从终端市场流通距离、交通便捷程度、配套设施便利性、人力资源保障、消费者群体分布等多个维度量化区位指标以搭建选址模型。
绿色节能解决方案主要包括新型环保建材和智慧能耗管理两方面。在选择仓库建筑材料方面，环保建材具备可再生、可循环利用等特质；在能耗管理方面，智慧能耗管理系统不仅能够实时监控设备的工作模式，并能及时发现和处理故障。
自动化仓库利用机器人、无人机、自动驾驶货车等新兴科技，有效提升空间利用率和作业效率。但由于目前采购成本高昂，仅有少数资本雄厚的物流地产企业选择在其优质项目内进行部署。
科技赋能将成为物流企业降本增效的助推器。此外，为满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备日益增长的需求，具有前瞻性思维的物流地产运营商预计将在物流科技应用方面持续发力。
（关注微信公众“PropTech研习社”，回复关键词“地产科技”，即可获取报告原文）
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