长汀烧大块 发表于 2021-3-24 16:58
过去房价便宜，这对于德国人也是一样的啊。可能真的中国人买房热情比较高吧，相对于国内，这里的房价确实 ...
爷爷奶奶，父母那几代都是多子女，北京的大杂院，上海的弄堂，这些代名词，都反映出国内大部分家庭一直都有住房难的问题，国内分房制度进行货币化改革后，房价翻了翻的往上涨，再加上政府在政策上给房价托底，"买房"已经成为中国人的执念。而德国的情况完全不同，德国是富国，大部分家庭没有改善房子的迫切意愿，房价也是涨涨跌跌，税收和租房政策都不利于房屋持有人，所以德国人买房热情不高，虽然近十年多的涨价，也让德国人的观念有了改变，不少人有了自己的房子，但做房东，大部分德国人都不干的。
就汉堡而言，40年房租的房贷，不断供的压力确实很大啊。如果30岁贷款买的，以租养贷40年间不出任何幺蛾子也要到70岁才还清。而且房子每15-20年要修缮一次，40年的话，等于成本再加两笔修缮费。
本地人很容易思维固化，特别是地段概念固化。国内也是如此，很多上海人都是因为自己有房子住，错过一次又一次买房机会，反而外地在上海打拼的外地人，会拼命买一套，尝到甜头之后一套一套的买。
出租的房子，买新一点的房子不需要打理，关键找到好的租客，大城市新房子是卖方市场，租客可以挑挑拣拣没什么需要操心的。交接的时候去一次就可以了。离的远近无所谓的，离的远还能抵很多税。
我觉得区别在于是用 "每月的全部租金还贷款" 还是 "比如租金自己留下几百块钱，剩下的还贷款"。
如果每月的全部租金还贷款，这种方式就会压力大。一般一开始就必然会想用最快速度还完，那就会上最多的首付，每隔个几年还要自己掏腰包还Sondertilgung啥的。但是可以算算，以现在的房价，不管哪个城市如果只以租金还贷款，就算没有任何修理等费用，最少也得20年以上才能还完。以这种方式，如果不是半道卖了的话，最快20年以后才能见到钱。操了至少20年心和承受的压力，我是觉得不划算。
如果每月租金只一部分还贷款，留下自己满意的部分，那每个月都有"盈利"。以这种方式的话就不会着急还贷款，慢慢来呗，最好还个100年。这样就是尽量投最少的首付，利息多少并不是很敏感，相当于你和银行合伙了个生意，银行投钱，你投人力，银行赚利息，你赚还完贷款那部分租金。那可能说每月赚个几百块，一年也没多少钱呀，那多弄几个凑在一起不就多了么。首付明明可以最少给2万就可以了，非得给10万，如果有10万首付的话，为啥不再多买几个呢。只要银行敢给你钱你就敢买，当然你欠太多了，银行可能也不会再贷款给你了，反正能买几个就买几个呗。
最赚钱的我的经验是20-30平的单人公寓。大于40平的除非你买的早或做WG，不然租金相对房价来说太低，根本不划算。另外到现在我也没算明白，买新房出租是怎么赚钱的。反正以上都是我自己的想法啦，可能我的这个想法也不是利益最大化，但是每个月能看到有钱剩心情还是不错的。
smtp 发表于 2021-3-25 07:51
我觉得区别在于是用 "每月的全部租金还贷款" 还是 "比如租金自己留下几百块钱，剩下的还贷款"。
如果每 ...
新房前几年还能赚的，最近的房价租金严重倒挂，如果零首付，现金流变负了。
实际上不用想什么时候还完贷款，只要保证现金流为正， 15年20年后卖了就好了，争取早点退休。
smtp 发表于 2021-3-25 07:51
我觉得区别在于是用 "每月的全部租金还贷款" 还是 "比如租金自己留下几百块钱，剩下的还贷款"。
如果每 ...
每月的租金全部还贷款也不会有压力，而且每年报税也会有一笔退税，根本不用急着还完
房子会折旧，银行也不傻，还贷100年这样的玩笑话别当真。
很简单，看你要冒一点儿险赚钱还是要安安稳稳亏钱。基本上这个也是人有钱没钱最基本的区别，富二代除外。参考穷爸爸富爸爸
其实楼主现在考虑这个问题时机已经有些晚了。以前买房以租养贷，房价上涨的空间还是很明显的。现在整体房价上涨空间和速度逐渐放缓，主要是单纯的靠租客交的租金还几十年贷款。如果你手上有几万或十几万闲钱作为首付，这种方式在好地段好房子上还可以考虑。如果手上没有闲钱，单纯想0首付贷款，找个便宜能下手的二手房出租，等着每月的租金去还贷，那估计压力会不小。
是什么让这里的人都觉得中国人买房厉害，只有中国人知道投资房产？大家都租过房子，有多少人是跟中国房东租的？想买就买呗，关键是要注意自己的现金流。你的房子之后出不了手房产投资就只是固定资产不是现金。