年轻人在德国购房须知
德国的租金和房价一直在上涨。新的“ Postbank住宅图集2021 ”已计算出，在德国购买物业的平均房价和平均年净租金之比已经高达25.7。换句话说：如果买房的话，要支付25.7年的净租金才能回本。而在受欢迎的城市，所需时间甚至更长，如柏林，购房者平均必须39.7的净租金才能回本。
这就意味着特别对于年轻人来说，是否值得购房以及在什么条件下值得购房是非常值得商榷的问题。
年轻人在购买房产之前应该考虑什么？
北威州消费者组织房地产融资顾问Thomas Lang（42）提供有关房地产融资的咨询服务已有十年之久，他表示：“除了融资外，对年轻人来说最重要的是考虑他们处于生活的哪个阶段以及如何使用公寓。”
“例如，如果不确定三年内在哪里工作，以及是否和其他人一起生活甚至组建一个家庭的话，那么购房是一个很大的风险。”任何购买房地产的人至少应该计划在房产中居住很长时间才可能获得回报。
因此，购买自住房的最好阶段是：“工作达到了一定程度的稳定性，并且至少要粗略确定了生活计划。”
例如，对于年轻人来说，接受职业培训后或大学毕业工作了大约三年后，并且至少已经大致草拟了自己的个人计划的话就比较合适买房了。这通常在25到30岁之间。
如何计算我是否负担得起房产？
Thomas Lang表示：“任何购买房产的人，即使是年轻人，也最多只能将其年度净收入的40％花在房产上。”
示例：１级税卡的年轻人，如果总收入为40000欧元/年，每月净收入约为2100欧。其中的40％为860欧元。但是860欧元还必须支付公寓的运营成本，新房以2.50欧元/平方米计算，旧房以4欧元/平方米计算，对于一套60平方米的新公寓，您必须从860欧元中扣除150欧元（60x2.50欧元）。剩下的710欧元就是可以每月支付的房贷。
融资的下一个问题是：首付多少？
年轻人通常没有能力有大量的储蓄，但是对年轻人也建议尽量多付首付：“作为启动资金，您至少需要准备好额外的购房成本（购买价格的12％左右），再加上房价10％到20％的首付。”
范例：一套售价300000欧元的公寓，需付36000欧元的杂费（例如房地产转让税，经纪人和公证人的费用）。此外，还需要3万欧元至6万欧元的首付，这样贷款利息才不会昂贵，这意味着：在该示例中，自己需要准备至少66000欧元，最理想的是准备96000欧元。对于德国年轻人来说通常只有通过继承或得到资助才有可能。
银行如何决定是否给贷款？
“两个重要的因素：信誉度，首付及资产。”
就信誉度本身而言，银行将研究买方是否有能力支付利息和本金： “作为一名员工，您应该拥有一个永久职位，并且不在试用期内。那么即使年薪只有４万，也可以在25岁就获得贷款。”
而首付以及现在拥有的资产也是影响放贷的重要条件，而且首付和拥有的资产越多，通常越容易申请到贷款，而且贷款越便宜。
多长时间还清贷款？
Thomas Lang：“最晚应该在退休之前就清偿房贷。”因此，越早开始融资，允许还款的时间相应更长。
没有人知道房贷利率是否会一直保持在如此低的水平，因此延长固定利率期是有道理的。所以也有年轻人购买签30年的合同。但是，零首付融资总是非常昂贵的，因此最多贷款80％才能获得更好的报价。
一对情侣买房怎么办？
Thomas Lang表示：“两人一起申请贷款通常更容易，因为有两份收入可以一起用于支付利息和还款。” 但是年轻人应该诚实地问自己：这种关系有多稳定？特别对于未婚人士来说，一定要先找律师。用书面形式澄清分手会发生什么。房产如何划分？谁付钱给谁？而已婚夫妇对此的需求较少，因为有法律的基本保障。
年轻人需要为自己的房地产贷款投保吗？
没有针对年轻人的特殊规定，但是相关保险很重要：“我们始终建议根据贷款金额调整职业伤残保险和定期的人寿保险。”
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房产对于资产积累有意义
“从财务的角度来看，房地产是人们必须负担的消费品和奢侈品。”同时也是一种具有较高回报的可居住存钱罐。谁提早购买房地产，谁就会很快积累很多财富，因此，您不必选择昂贵的假期或每隔几年购买一辆新车，而是有意识地选择提早购买房产。而且，“与投资基金相比，许多人更愿意将巨额资金投资于房地产贷款。”
谁会在买房之前提供建议？
银行和储蓄银行都提供建议。另外还有独立的融资顾问，费用在每小时70欧到130欧之间。消费者咨询中心在购房和融资方面也提供建议。以北威州为例：目前，一个小时的电话咨询费用为127欧元，通常需要一个半小时咨询，费用为190欧元。
如果购房后计划改变了怎么办？
例如年轻人很可能面临工作地点的变动，那么将房产出租是很有意义的。
当涉及到租户时，最主要的是确保租户能负担得起公寓，Schufa信息和工资证明非常重要。
如果年轻人只想投资房地产要考虑什么？
购买物业作为投资物业也是不错的主意。您无需购买大型公寓，最后好投资较小的物业，例如城市中的一居室公寓：“对于年轻的业主而言，反而是吸引力较小的公寓通常会产生更好的回报。”“例如，一楼的阴凉公寓。它通常比上层公寓更便宜，但仍然可以在合适的价位将其出租。”
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乐水鸣佩环 发表于 2021-5-27 11:34
怕个锤子的不稳定，房子买了就是你的，换地方工作了，房子可以出租，可以售卖；情侣夫妻分开了，房子可以售 ...
如果生活，工作，家庭等因素还不是十分确定的情况下，盲目充当房奴不是一个明智的选择。德国专家的话不应被无视。除非房子是全款买下，否则房子还不完全属于你。几十万贷款是有利息的，卖房提早还贷银行会征收利息补差。
还有房子买来后不是就每月还贷这么简单，房子会产生很多费用，都要房主自己承当。除了各种未知费用，还需要投入很多时间和精力。年轻人一般没几个人会花这个时间，很多房子到最后就成为年久失修房。
另外把房子出租出去也不是像看上去那么简单。
乐水鸣佩环 发表于 2021-5-27 11:34
怕个锤子的不稳定，房子买了就是你的，换地方工作了，房子可以出租，可以售卖；情侣夫妻分开了，房子可以售 ...
主要因为短期售卖不能回本，损失几万块不是小钱。 怕个锤子的不稳定，房子买了就是你的，换地方工作了，房子可以出租，可以售卖；情侣夫妻分开了，房子可以售卖均分。
卖价扣除购买费用部分如果有所盈利，才会涉及到一部分盈利税。
对银行来说，只要有份工作，年龄越低贷款，综合评分会越高，越容易贷出。
结论就是，有工作的年轻人，越早买房越好。伴侣和更换工作的问题，都不应成为主要考量因素。你唯一要考虑的是房子本身的价值是否匹配售价。 乐水鸣佩环 发表于 2021-5-27 11:34
怕个锤子的不稳定，房子买了就是你的，换地方工作了，房子可以出租，可以售卖；情侣夫妻分开了，房子可以售 ...
同意啊！{:5_342:} 乐水鸣佩环 发表于 2021-5-27 11:34
怕个锤子的不稳定，房子买了就是你的，换地方工作了，房子可以出租，可以售卖；情侣夫妻分开了，房子可以售 ...
德国人要能领会一半这个精神，估计也不会有那么高比例的租房族了{:10_623:} 乐水鸣佩环 发表于 2021-5-27 11:34
怕个锤子的不稳定，房子买了就是你的，换地方工作了，房子可以出租，可以售卖；情侣夫妻分开了，房子可以售 ...
德国专家都这个思维模式，更不要说普罗大众了 乐水鸣佩环 发表于 2021-5-27 11:34
怕个锤子的不稳定，房子买了就是你的，换地方工作了，房子可以出租，可以售卖；情侣夫妻分开了，房子可以售 ...
早买是王道，国内十几年前的一二三线城市不也是一样的例子。。
只要房价没有夸张到一定程度，只要经济还不错有移民，只要自己没有自住房，还是应该买房。
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