自住15年还是10年绑定？

maidongxidemao · 发表于 2021-7-4 18:46

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纯讨论，看看这里的人怎么看这个问题。10年绑定利息便宜，可以更快还本金。但是同样如果十年后利息涨了，比如3%或者4%以上，那么10年内省的利息就全赔进去了。
所以10年后有多大可能涨到4%呢？一方面欧洲很多国家负债累累，利息涨了会让很多国家破产，可另一方面通货膨胀是肯定的了，利息要是不涨估计也挺不住。
我的观点是今天的钱抓在手里比较好，明天的钱留着明天去担心。但是老公有点怕风险，觉得最好有点规避风险的措施。能想到的就是看到利息涨了就赶紧多还点，但是悲观主义者说，一旦你没钱还怎么办……
可惜没有水晶球啊

乐水鸣佩环 · 发表于 2022-6-7 14:35

现在利率飞涨我第一个想起来的就是这个帖子各位眼中的小概率事件居然成了现实

maidongxidemao · 发表于 2021-9-2 20:49

伪装者在潜伏发表于 2021-9-2 20:09
看不懂啊，啥意思呢？是说买房不如租房划算？

光算钱你买房的投资要很多年的租金都不一定平衡的过来。但是房子买了钱是留在总资产的。现金少了，固定资产增加了。而租金是现金一直流出，资产也没有增加

oedipuskevin · 发表于 2021-7-4 21:20

如果你的钱没有更好的投资去处，就趁早还房贷呗。
如果有更好的投资方式，房贷慢慢还

maidongxidemao · 发表于 2021-7-4 23:18

oedipuskevin 发表于 2021-7-4 21:20
如果你的钱没有更好的投资去处，就趁早还房贷呗。
如果有更好的投资方式，房贷慢慢还

我不是在讨论要不要赶紧还房贷。而是在同样的Rate下，选择保守的绑定时间来降低风险还是选择便宜的利息。

xixi00 · 发表于 2021-7-5 14:17

本帖最后由 xixi00 于 2021-7-5 14:56 编辑

我们自住房当时因为考虑要稳妥些选了15年的，现在看来选10年的也可以，因为利息差得多，10年后剩下要还得本金就少了。就看拿到的10年和15年的利息差多少

maidongxidemao · 发表于 2021-7-5 14:49

xixi00 发表于 2021-7-5 14:17
我们自住房当时因为考虑要稳妥些选了15年的，现在看来选10年的也可以，因为利息差得多，10年后剩下要还得本 ...

嗯，这个要看的，我特意搞了个excel算十年后的风险。目前如果选10年要比15年省10k,但是如果10年后利息涨到3的话，五年后就要赔10k。所以这个真的是很难说。我们最后还是选了10年的，想着一但利息疯涨，十年后绑定结束多还一点。而且我们的银行说绑定结束可以自己再谈别的合同

cx6699gxl · 发表于 2021-7-5 15:48

嗯我们也是选了10年的，因为当时Berater说，如果还在同一个银行贷Anschlussfinanzierung的话，用不着10年之后再谈，可以7.8年之后就谈了，她说以这个情况，估计6.7年之后欧洲的经济也好不到哪里...当然这只是他的个人观点。不过从目前来看还利息的钱省下来买个基金啥的还是要更划算的...

maidongxidemao · 发表于 2021-7-5 16:33

cx6699gxl 发表于 2021-7-5 15:48
嗯我们也是选了10年的，因为当时Berater说，如果还在同一个银行贷Anschlussfinanzierung的话，用不着10年之 ...

还利息省不下来钱，因为Rate 是固定的，只是还的快一点。我之前也是想错了。我就怕欧盟解体，然后通货膨胀，德国回到12%利息的年代。不过从全球走势来看利息大趋势是跌的，否则股市就没人玩了。

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-7-5 20:39

自住15年，省心。自住这套是你需要最快还清的一套，所以能不要风险就不要风险。

出租10年，足够了。

我们签得是10+5合同，10年后有延长该利息的Option。

自住那套还清了以后，是用来抵押购买未来国外度假或者养老那套房产的。

maidongxidemao · 发表于 2021-7-5 23:30

乐水鸣佩环发表于 2021-7-5 20:39
自住15年，省心。自住这套是你需要最快还清的一套，所以能不要风险就不要风险。

出租10年，足够了。

想快还清15年根本不是最佳选择，按照我们拿到的利率10年后，15年的利率要比10年少还20k.

握紧阳光 · 发表于 2021-7-6 08:24

简单一句话，有投资途径就10年，否则就15年甚至20年

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-7-6 14:23

本帖最后由乐水鸣佩环于 2021-7-6 13:30 编辑

maidongxidemao 发表于 2021-7-5 22:30
想快还清15年根本不是最佳选择，按照我们拿到的利率10年后，15年的利率要比10年少还20k.

额，可能我没有表述清楚。。。。

我指的是自住房需要在你拥有的所有房产中最早还清，而不是让你越快越好。说白了，只要退休前几年还清自住房就够了，投资房可以慢慢还。

那么剩余的钱拿来干啥？在低利率低首付的时代，较高的现金流可以用来购置以前高利率时代根本没法杠杆购买的资产，比如投资房。按照两个人都工作的情况下，在德国从银行贷100-200百万欧出来到房屋杠杆上是没有太大问题的。

自住房什么时候还清呢，取决于你什么时候想买养老的那套度假房，最好是在国外比如其它欧盟国家，那么自住房的价值可以得到最大价值的发挥。这个时间点也许是65岁，也许是60岁，甚至更早。

15年和10年，本质上都是对未来利息震荡的预判而已，不到那时候，没人知道当初的选择对错。但是选15年，可以错开之后投资房的10年利息绑定，不会出现同一年内突然同时需要做自住房和投资房Anschlussfinanzierung的情况。
15年的固定利率，可以让你们比较从容分配现金流，也对市场震荡稍微安心点。如果选择了10年，那么就会促使你们非常关注利率变化，并且可能频繁启用Sondertilgung权力，导致降低你们的现金流能力。最关键是现在这么低的利率了，10年15年的利率差，应该排在未来升息的风险后面。

当然，如果你们在目前的大环境下，依然比较谨慎和保守，放弃利用杠杆购买投资资产，那是完全可以无视我的回复。

不过总体上，德国人还是较为抗拒风险的，英国人签房贷，5年利息绑定是家常便饭。

Erteilung · 发表于 2021-7-6 17:21

乐水鸣佩环发表于 2021-7-6 14:23
额，可能我没有表述清楚。。。。

我指的是自住房需要在你拥有的所有房产中最早还清，而不是让你越快越 ...

其实就看对风险的喜好，有喜欢分享也有极力规避的。

maidongxidemao · 发表于 2021-7-7 10:21

乐水鸣佩环发表于 2021-7-6 14:23
额，可能我没有表述清楚。。。。

我指的是自住房需要在你拥有的所有房产中最早还清，而不是让你越快越 ...

其实说白了还是看自己的经济状况。我们估计不会买投资房。如果有余钱会买度假房。投资房我个人觉得影响现金流和生活质量。不过这是仁者见仁的事情。不要把鸡蛋放在一个篮子里才是最重要的。基金养老保险员工股票都是比较好的长线投资。这类投资可以随时套现，我比较喜欢。sonderntilgung看你的收入和rate。我老公不喜欢风险，所以rate选的相对比较低，只要我们双方都一直有目前的收入，每年再还点是没问题的。而且父母那里还可以继承一点。十年后如果有钱还可以一次还清，或者换银行。所以十年利率绑定我觉得对于我们目前的状态是最佳的。

懒懒虫 · 发表于 2021-7-7 11:59

10年

懒懒虫 · 发表于 2021-7-7 12:00

十年。高利率是低概率事件

maidongxidemao · 发表于 2021-7-7 12:31

Erteilung 发表于 2021-7-6 17:21
其实就看对风险的喜好，有喜欢分享也有极力规避的。

是的，我老公就属于极度怕风险的人……不过好在他也被我说服了。毕竟省20k干啥不好。

glowworm · 发表于 2021-8-31 23:33

还是10年算了，利息估计涨不起来，我当时也用excel算过的，如果要15年划算的话，利息需要升到多少选15才划算。
最后还是觉得10年好。

10年到期了到时候还可以换一家银行贷款，或许条件更适合那个时候的人生规划。

maidongxidemao · 发表于 2021-9-1 13:34

glowworm 发表于 2021-8-31 23:33
还是10年算了，利息估计涨不起来，我当时也用excel算过的，如果要15年划算的话，利息需要升到多少选15才划 ...

不一定的，要看你贷的总额和还款速度。我算了一下，如果10年后利息超过2的时候，那你再贷5年就不如一开始绑定15年。十年后利息超2也不是没可能的。也就几年前利息还是2呢。我们最后选十年的是因为觉得可以中间靠sonderntulgung 多还一点降低风险

learn123 · 发表于 2021-9-2 19:33

本帖最后由 learn123 于 2021-9-2 20:18 编辑

买房子永远不会是刚需，永远都是投资。不管是自住还是投资都是投资。
因为在德国这种大环境下，其实根本不需要买房子。买了房子，按照这个增长速度，便宜的也只是自己的下一代而不是买房的那一代。
各国指数增长已经形成第二个大周期，疫情期间印的钱都还没有花完，各国都在撒热钱，起码要10年才能消耗掉疫情这波带来的通胀，等通胀结束前，下一个经济周期开始前，肯定可以套出更多的现金来。
所以，总结成1个字：买。趁下一个大周期来的时候赶紧买。

打算建个讨论房产的群，如果有兴趣的私我可以加下哈。刚好自己也要投资，也想找群人一起讨论讨论。

伪装者在潜伏 · 发表于 2021-9-2 20:09

learn123 发表于 2021-9-2 19:33
买房子永远不会是刚需，永远都是投资。不管是自住还是投资都是投资。
因为在德国这种大环境下，其实根本不 ...

看不懂啊，啥意思呢？是说买房不如租房划算？

learn123 · 发表于 2021-9-2 20:17

伪装者在潜伏发表于 2021-9-2 20:09
看不懂啊，啥意思呢？是说买房不如租房划算？

我编辑了下。。好理解哈哈

maidongxidemao · 发表于 2021-9-2 20:48

learn123 发表于 2021-9-2 19:33
买房子永远不会是刚需，永远都是投资。不管是自住还是投资都是投资。
因为在德国这种大环境下，其实根本不 ...

你这说的不完全对，房产在没有出售之前所有的价格都是Spekulation.在这种前提下你根本没有投资的资格。而且自住房带来的不仅仅是经济上的优势，还有生活水平的提高和心理上的满足。这些很难拿数字衡量。另外还有个机会费用。如果存款不用来买房还能干什么？现在银行都是负利息了。你钱不用放银行就是贬值。

learn123 · 发表于 2021-9-3 08:03

maidongxidemao 发表于 2021-9-2 20:48
你这说的不完全对，房产在没有出售之前所有的价格都是Spekulation.在这种前提下你根本没有投资的资格。而 ...

从微观一个人有限的生命来看，你说得很对。从金融角度来看，大家都喜好看涨，所以房子的投机成本比其他的投机成本要高。

所以要买房。投资固定资产和投资国籍一样，都是投资。如何投资，择时择机很重要。买房子就跟买股票一样，有不同的投资方法。但是在大通胀真正到来前，都要去投。

maidongxidemao · 发表于 2021-9-3 10:15

learn123 发表于 2021-9-3 08:03
从微观一个人有限的生命来看，你说得很对。从金融角度来看，大家都喜好看涨，所以房子的投机成本比其他 ...

买房只是投资的一种，而且是来钱慢的一种。不过风险低，比较吸引人。真正投资还是股票和指数这类东西来钱快。不过风险大，大多数人不敢玩罢了

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-9-3 13:38

maidongxidemao 发表于 2021-9-3 09:15
买房只是投资的一种，而且是来钱慢的一种。不过风险低，比较吸引人。真正投资还是股票和指数这类东西来钱 ...

多数人没什么太可靠的投资经验和知识，平时也没太多时间投入研究投资，所以投资风险高的项目，不适合多数人。这点上看，房产投资是一个理想的折中方案，而且门槛也不高，只要了解一个地区的各类地段好坏就可以了。

learn123 · 发表于 2021-9-4 17:12

maidongxidemao 发表于 2021-9-3 10:15
买房只是投资的一种，而且是来钱慢的一种。不过风险低，比较吸引人。真正投资还是股票和指数这类东西来钱 ...

是啊。

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