自住第一套Wohnung，银行给了2%的利率，要不要买？

Anjack · 发表于 2021-7-15 17:46

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本帖最后由 Anjack 于 2021-8-2 11:31 编辑

02.08.2021：
这边再更新一下，30.07的时候银行就给了Finanzierungsbestaetigung了，贷款师也挺诧异竟然办得这么快。当然，期间的两个星期我也有自己去问过interhyp的贷款情况，然后针对我这种有限期合同和无长居的，都表示没有办法放贷给我了，就算有也是2.4%的高利率。不过，最后Schwaebisch Hall银行下来的贷款合同上，effektive Zins降到了1.76%，还是很不错的。然后通知卖家之后，今天就和Notar约了09.08的Termin进行公证签购房合同了。

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感谢大家的建议，这里我更新一下情况，20.07.2021：
本来我打电话给卖家说我放弃这套房子了，但是卖家周末又给我电话，给我提新的方案：先把房子出租给我，然后等我拿到长居之后再卖给我。
我觉得这个方案太不靠谱，但是卖家还是挺真诚的，就和卖家提议稍微降一点价格我就直接买了。最后是27w5的房价，包括车库，然后再给1w的费用购买厨房+窗帘+一些小柜子。相比于最初的29w+1w，便宜了1w5。然后贷款师帮我向银行争取到了1.9%的利率，最后就决定买了。
关于房子，我目前是在Uni读博的，毕业之后也就打算留在Uni继续搬砖，所以以后也是待在这个城市了。目前的资金比较偏向于买Wohnung，过几年之后再换Haus。

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大家好，我想问问论坛里面的朋友，这套房子该不该买，因为银行给的利率确实有点太高了。
首先本人的情况是这样的，目前在Uni读博，给的全职合同，职称是Wissenschaftlicher Mitarbeite。所以工作合同是befristet的，然后持有蓝卡，没有长居，不过几年的12月份（还有5个月）就可以申请永居了。
基于以上的情况，我想买一套自住的Wohnung（第一套），看上了一套2020年的新建精装修的3ZKB的房子，86平28w+1w的车库。坐标在Kaiserslautern，是个小城市。这样一套下来大概是3372欧/平米，已经算是非常贵了，对比与我们这的均价2400欧/平米。
然后根据贷款师的建议，我有长居之后，差不多也就能申请到1.5%的利率（因为工作合同的性质）。然后我算了一下，这个银行给的2%利率，对比1.5%利率的话，每年多交1100欧，十年多交11000欧。补充一下，贷款师说从今年的7月1号开始，各大银行都收紧了放贷的政策。之前针对想我这样非无限期工作合同和无长居的人，可能还会有十几家的银行愿意给贷款，比如Volksbank或者Sparkasse。但是，由于政策收紧之后，大部分的银行都不给贷了，所以就会有2%这么高的利率了。
大家觉得这个车我要上吗？现在有点犹豫，毕竟是个新房子，我们这的新房子可能一年就出现一两次

lidlmi · 发表于 2021-7-15 22:04

利率这东西，别人帮不了你判断，毕竟你收入多少，家庭人口多少，都是你的隐私。

房子看中了就买吧，想太多没用。人家利率低，因为有国籍或永居，有长期工作合同。既然自己的条件跟别人不同，又何必纠结于别人的低利率呢？

我有永居，没用工作合同。我的利率是2.85%，我一样贷了。因为我觉得房子一直在涨，既然是刚需，我就下手了，落子无悔。别人能拿到低于1%那是别人的本事，我没有这种能力也不羡慕，多大的头戴多大的帽子。

握紧阳光 · 发表于 2021-7-16 12:42

本帖最后由握紧阳光于 2021-7-16 13:20 编辑

EndOfTheNight 发表于 2021-7-16 10:16
除了极个别大银行，绝大数银行的贷款业务都是外包给贷款中介来做，你去联系这些银行，他们都会告诉你去找 ...

绝大多数银行的业务外包给中介做，我不知道你说的是哪些银行，只要是有实体Filiale的银行，没有哪家说贷款业务都是外包的，可以列举出一些贷款业务都是外包的银行是哪几家不？这个全都外包的说法很符合某些华人贷款中介的口吻。

我的个人经历，到目前为止，有一家算一家，没有碰到任何一家中介可以拿到比自己去谈下来更低的利率。德国中介还好一点，给我一个利率，稍微还价一下，不行就算了。华人中介非常狠，吓唬我，把我的情况说得极其麻烦，让人觉得能拿到贷款就万幸了。
举几个例子，去年一个110%贷款银行给的0.7%，抵押值只有贷款额度75%银行给的0.65%。银行五月份给过我一个零首付贷款额度的0.9%的利率，后来还要贷一个零首付，银行口头承诺和五月一样0.9%，后来短期利率上浮得厉害，但是银行依旧执行口头承诺的0.9%。你要是有更便宜的中介，可以有偿推荐给我。

不论如何，自己找几家银行谈一谈，对比一下中介的利率，总归没有损失。没有免费的服务，自己省的事，都要花钱买的。

握紧阳光 · 发表于 2021-7-16 08:41

只要能贷款，找贷款师只会抬高本可以拿到的利率。如果银行不给贷，贷款师也没有本事帮你拿到贷款。

很多所谓的贷款师就是吓唬，买家被吓得火候到了，自然乖乖就范了。具体我就不点名了

wlw2021 · 发表于 2021-7-15 18:24

本帖最后由 wlw2021 于 2021-7-15 18:25 编辑

follow一下，同全职读博
除了价格之外的原因呢，在小城市买房前景之类的。。。

Anjack · 发表于 2021-7-15 20:43

wlw2021 发表于 2021-7-15 18:24
follow一下，同全职读博
除了价格之外的原因呢，在小城市买房前景之类的。。。

我是打算博士毕业之后直接就继续在学校上班了，当博后之类的，所以才想就在当地买一套房子的。不过就按照全职读博的工资，也只能买得起Wohnung。

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-7-15 21:38

买不买房，取决于你之后5-10年的发展计划和最终的实际发展情况。。。。这东西别人怎么帮你做决定？

别人只能建议，你这个利率，最好再找几家银行去问一下报价，仅此而已。

肥嘟嘟猪卫门 · 发表于 2021-7-15 22:36

让人羡慕的房价无压力真好

pudding1226 · 发表于 2021-7-15 22:56

刚需自住就买吧，房价不会走低的，最多涨的很慢而已

lawnRobot · 发表于 2021-7-15 23:27

“之前针对想我这样非无限期工作合同和无长居的人，可能还会有十几家的银行愿意给贷款，比如Volksbank或者Sparkasse。但是，由于政策收紧之后，大部分的银行都不给贷了，所以就会有2%这么高的利率了。”

这句话我2年前就听过了，楼主没长居现在还能贷款说明之前银行也是胡扯，所以你听听就好也别全信

握紧阳光 · 发表于 2021-7-16 07:55

又是贷款师。。。

Anjack · 发表于 2021-7-16 08:09

握紧阳光发表于 2021-7-16 07:55
又是贷款师。。。

贷款师怎么了吗？小白不是很懂

zhaomoyan1 · 发表于 2021-7-16 08:26

个人建议，一定要自己去Volksbank或者Sparkasse详细询问下。

EndOfTheNight · 发表于 2021-7-16 10:16

握紧阳光发表于 2021-7-16 08:41
只要能贷款，找贷款师只会抬高本可以拿到的利率。如果银行不给贷，贷款师也没有本事帮你拿到贷款。

很多 ...

除了极个别大银行，绝大数银行的贷款业务都是外包给贷款中介来做，你去联系这些银行，他们都会告诉你去找某某中介的某某Berater, 而那些大银行负责接待贷款申请者的员工，本质上也和中介差不多，只是专职给这一家银行干活罢了，贷款能不能批下来、利率多少，最终决断者都不是他们，所以本质上你去找银行问贷款还是找贷款中介问贷款都是一样。贷款中介的优势就是他们手里有几十甚至上百家银行的资料，他可以综合对比这些银行的反馈来帮你寻找最低或者最合适的利率，如果一个被拒了，还可以马上找到第二、第三个候选人，非常节省时间，利率也是所有能给你提供贷款的银行候选者里最低的。但是如果你直接去找银行，因为你的信息有限，可能也就知道那么三、四家银行，然后每家银行都要准备一份材料，浪费时间不说，最后一步一旦被拒，还是得去找贷款中介，最重要的是房子的卖家会不会给你这么长的时间去准备贷款。
另外说贷款中介会提高拿到的利率，不知道你是从哪里听说的，我的经验都是要比直接问银行给的低。
就楼主目前给出的信息来看，单身、无长居、有期限合同，工资我猜是TVL E13（博士全职第二年大概月薪税前4400左右？），这些都不是能拿到非常低利率的前提条件（没说首付多少），所以我认为这个利率比较正常。另外楼主职业属于öffentlicher Dienst，可以申请专门的贷款，不知道你或者中介问了没有。
最后是这个房子我比较好奇的一点是为啥卖家刚买了一年就要卖？理论上新房不满三年出售要交额外的投机税，除非急需用钱或者别的什么特殊原因（比如邻居是个傻X忍不了），一般都不会选择没住多久就出售。

mierbach · 发表于 2021-7-16 12:07

贷款中介良莠不齐，但是抬高利率倒不一定的。Interhype当时给的利率当时比Spakasse自己的Angebot低了0.5，去了几个不同的门店问了，直接说不可能做到Interhype的利息，这个是当地总行给Interhype的利息。
最后Berater见我们犹豫了一周，又去讨了0.3%。
当时比了一圈5，6个银行下来Interhype的利息明显是比银行低的。

EndOfTheNight · 发表于 2021-7-16 14:02

握紧阳光发表于 2021-7-16 12:42
绝大多数银行的业务外包给中介做，我不知道你说的是哪些银行，只要是有实体Filiale的银行，没有哪家说贷 ...

如果你不提，绝对不会有人往华人贷款中介那个方向去想。但凡在德国有合法居留、工作和收入的中国人，都通过德国正经的贷款中介来申请贷款，比如interhyp, dr.klein.
有实体店的银行，像我能确定的VR Bank和Sparkasse就是interhyp的客户，我从interhyp就拿到过某城市VR Bank的贷款。剩下无实体店的银行，比如ING，如果你打电话过去询问，人家都会指名让你去找某中介（比如interhyp)的某个Berater.
如果你有闲工夫，当然可以直接去找银行约个Termin询问，但我的经验告诉我，这基本就是浪费时间，也未必能有好的结果。也是针对你说的“找贷款师只会抬高本可以拿到的利率”，因为我的经验是相反的，当然，如果你说的是华人贷款中介，那我只能呵呵了。

握紧阳光 · 发表于 2021-7-16 14:15

EndOfTheNight 发表于 2021-7-16 14:02
如果你不提，绝对不会有人往华人贷款中介那个方向去想。但凡在德国有合法居留、工作和收入的中国人，都通 ...

跟中介有合作关系和都外包给中介做，这俩根本不是一回事，check24上面大把的Angebot。

有人不会谈，中介给的还真有可能比自己谈的好一点。不过不谈怎么知道呢？耽误一两个小时的时间，万一谈得好，省的利息不香吗？

欢迎你把你德国中介的Berater推荐一下，我去试试看，如果真的比我在银行拿的低，我给你介绍费。

D.Rich · 发表于 2021-7-16 17:23

为啥“新房”对你来说这么重要呢？这个新房3372欧/平米，市内均价2400欧/平米，差价将近1000欧。如果你觉得“新房”带来的好处足够覆盖1000欧元的差价，那就可以买呗

paul871017 · 发表于 2021-7-17 08:24

喜欢就买签五年呗。

system111 · 发表于 2021-7-17 09:00

最好找interhyp问问，他们的利率比较低。另外如果能买还是赶紧买吧。可以先定五年的还款期，过5年以后有了长期身份再贷款利率就会低下来的。

6855698 · 发表于 2021-7-17 11:00

小城市房价真便宜啊，和柏林4年翻番相比，真的便宜! 不过房价未来小城市可能会跌。。

我是自营，贷款很难，2017年只有一家肯贷，利率也是3%左右，当年正常利率是1-2%，一个Bonava盖的排屋33万，后来放弃了没买，现在那个小区有挂出来卖的，挂价80万了。。。

Kittende · 发表于 2021-7-18 09:43

本帖最后由 Kittende 于 2021-7-18 09:45 编辑

也没有必要一定要新房吧 2000年以后的我觉得都还可以的

你确定要再这个城市长期居住吗如果是买也可以如果不是那就算了吧感觉也不是什么热门城市
但是打算在这里长期发展直接上haus算了估计也不会贵很多有家庭住的舒服没家庭可以租出去一层

lidlmi · 发表于 2021-7-18 11:29

6855698 发表于 2021-7-17 11:00
小城市房价真便宜啊，和柏林4年翻番相比，真的便宜! 不过房价未来小城市可能会跌。。

我是自营，贷款很 ...

其实如果是贷款困难户真的，不用纠结利率了。因为现在房价一天天在涨，远远高于比别人高的利息。
我也贷不到正常的款，首付50%才拿到2.85%，但是看看房价的涨速，我也稍微平衡一点。如果是刚需更不要犹豫赶紧下手

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-7-18 13:02

本帖最后由乐水鸣佩环于 2021-7-18 12:04 编辑

握紧阳光发表于 2021-7-16 13:15
跟中介有合作关系和都外包给中介做，这俩根本不是一回事，check24上面大把的Angebot。

有人不会谈，中 ...

他们说得也没什么大错，独立的贷款中介要养活自己，需要把贷款做成然后拿银行给的Honorar，他们会想尽办法争取更好的Kondition留住客户。这个Honorar的比例大概在贷款额的1%左右。

而银行内部的贷款部门，主要的业务还是审批市场和这些中介递交过来的贷款申请审核，不需要自己花太大心思去用更好的利率争取客户，走的完全是标准审批程序的流程。只有难得遇到冲业绩的时候，才会自己下海捞一把客户，当然可以给出内部最优利率，外面中介是拿不到这些数字的。而他们一般比较懒，不会从市场上开发新客户，通常还是在信得过的老客户里面选择。所以你说的情况其实比较适用于本身财务状况较好，Hausbank也值得信赖有这些冲业绩需求的购房者。
通常情况下，银行贷款部门不会给个人开出特别好的条件，尤其不会主动参与其它银行的利率比较。

maidongxidemao · 发表于 2021-7-18 17:30

乐水鸣佩环发表于 2021-7-18 13:02
他们说得也没什么大错，独立的贷款中介要养活自己，需要把贷款做成然后拿银行给的Honorar，他们会想尽办 ...

太绝对了，我们的经历是，银行会努力的争取客户的。我们找的贷款顾问给的报价15年比银行报价低，我就给银行说了下，银行就给了我们15年同样的报价，其他条件比贷款顾问的好。

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-7-18 18:50

maidongxidemao 发表于 2021-7-18 16:30
太绝对了，我们的经历是，银行会努力的争取客户的。我们找的贷款顾问给的报价15年比银行报价低，我就给银 ...

你仔细看我的写的，这种操作八成都是Hausbank维护Stammkunde的手段。

teteman · 发表于 2021-7-19 12:23

我2018和你几乎一样情况，首付不到10%，通过interhyp贷到1.5，我觉得可以再多找几家银行和中介问问

天宇酷蓝 · 发表于 2021-7-19 14:30

买房现在利率不是大头。

而且一年多出1100欧，不算多。真的。如果现在错过，将来多交的可能不止一万一。

你需要考虑的是这个地方，值得买不？

天宇酷蓝 · 发表于 2021-7-19 14:31

zhaomoyan1 发表于 2021-7-16 08:26
个人建议，一定要自己去Volksbank或者Sparkasse详细询问下。

对的，一般Sparkasse给的利率比较合适。

maidongxidemao · 发表于 2021-7-31 12:36

乐水鸣佩环发表于 2021-7-18 18:50
你仔细看我的写的，这种操作八成都是Hausbank维护Stammkunde的手段。

我们就普通客户，没觉得有什么特殊待遇。最近签了。还给了一人一张借记卡。可以在Baumarkt Möbelhaus 这类的地方一次用卡支付2000元。每次给50k，用完再给，单笔转账超过50k给他们通知一下就好了。不限次数sonderntilgen。rhein Neckar 的vr 确实不错。对于自建和装修很合适。直接买现房这些优势就不那么大了

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