现在确实不是买公寓房投资的好时机吧？！

yigehaode · 发表于 2021-7-20 21:39

我们这里三线小城，就业机会还可以，但是跟慕尼黑法兰这种大城市还是没法比的。去年城里的新楼盘基本卖到6000多欧一平。有一在大学旁边的楼盘，别人推荐给我们，因为小户型已经售光，剩下Loft50多平的，加上车库和各种Nebenkosten 要将近40万。对于我们来说作为投资房太贵了。刚才翻到这个Loft还在出售中，只是已经涨到将近7500欧一平了…… 太夸张了吧？！
还有很差的区的平板房（92年的）也卖到了5000多欧一平。这种房子以后想出手都担心卖不出去的那种……
现在，还是远离房地产吧？！

握紧阳光 · 发表于 2021-7-22 13:27

Kittende 发表于 2021-7-22 12:49
要看当地平均房价的这个小loft我看不错德国这种小资的房子少满大街都是二战后建的又丑质量有差这种要 ...

即使看平均房价，很多人得出的结论大概也只是楼市虚高有水分。。。

我这里地段好的新房均价已经7000欧起跳了，什么概念啊，5年前买一套带泳池的新房Haus，现在只能买一套100平的4-Zimmer Wohnung。

我今年初卖掉了一套Wohnung，5年涨幅60%，买家是Volksbank房贷部门的Abteilungsleiter。他给我的解释是，钱放在房子里面起码不会贬值，房价不会长期逆通胀下降的

握紧阳光 · 发表于 2021-7-21 16:09

yigehaode 发表于 2021-7-21 15:56
Mietspiegel 里的租金虽然只是参照，但是现实租金却也差不了太多。
疯涨的房价，理智的租金，如何达到4% ...

我手上的房子Brutto-Rendite都在5%以上。经验这种东西，每个人不同，找到合适自己的最重要，一句两句说不清，比如有些房子不在市中心，看似交通不便，但是特别适合有车一族，稍微偏一点反而是优势，有些人收入可以，但是抢房抢不过别人，可以承受的租金就高很多。其实就是在合适的地段买合适的房子，以合适的价格租给合适的人，说着说着有点玄学了。我有朋友在公司附近买小套，方便打理，做airbnb，Rendite15%呢。。。每个人有自己的路数

yigehaode · 发表于 2021-7-21 15:47

乐水鸣佩环发表于 2021-7-21 14:16
确实不适合，600欧冷租的房子，价格超过30万都属于贵了。这种情况下，就只能看其升值潜力了。 ...

去年30多万的时候我们认为已经很多泡沫了，没想到没过一年，涨了将近20%。谁知道现在是已经面临泡沫破裂还是会继续涨呀？

Prony · 发表于 2021-7-20 22:07

Loft 50平米是属于居住面积，包括上下层？还是单层面积？如果是前者那的缺贵啊

live · 发表于 2021-7-20 22:28

虽然很高，但是以后可能更高，关键看人口是否增加。

yigehaode · 发表于 2021-7-20 22:47

Prony 发表于 2021-7-20 22:07
Loft 50平米是属于居住面积，包括上下层？还是单层面积？如果是前者那的缺贵啊 ...

楼上卧室要算面积的，客厅楼上没有房间，就算客厅面积

yigehaode · 发表于 2021-7-20 22:50

live 发表于 2021-7-20 22:28
虽然很高，但是以后可能更高，关键看人口是否增加。

以前是城里的房子都不愁出租的，出租方市场。但现在home office 大趋势，会造成什么影响，一时还看不清楚

mcknight · 发表于 2021-7-20 23:44

住城里方面，party多，看病干啥都方便，小公寓还是吃香。我觉得home office影响没那么多。

EndOfTheNight · 发表于 2021-7-21 01:03

根据你的信息在网上查到了这套房子，对于其所在城市Regensburg来说确实价格偏高了。唯一优势就是地理位置好，就在大学旁边，之后出租给大学生的话很容易。但对比其价格并参考同城其它Wohnung的租金价格，作为投资性价确实非常低。自住的的话这种小户型loft也只适合单身。

握紧阳光 · 发表于 2021-7-21 08:39

买投资房，如果Rendite低于4%，就要寄希望于房价有一定幅度上涨。

HomeOffice对市区附近的租金没有什么影响，能常态HomeOffice的工作是少数

Uldenbaturu · 发表于 2021-7-21 08:53

本帖最后由 Uldenbaturu 于 2021-7-21 08:56 编辑

yigehaode 发表于 2021-7-20 22:50
以前是城里的房子都不愁出租的，出租方市场。但现在home office 大趋势，会造成什么影响，一时还看不清楚 ...

如果是雷根斯堡，好的区域还是值得投资的，即使不涨至少可以抵消通胀。

雷根斯堡这种地方应该属于房产投资的经典城市了，老城是世界文化遗产，大小适中，风景优美，经济强劲，离慕尼黑和纽伦堡都不远，据我所知在雷根斯堡和慕尼黑之间的Pendler也不少。

在2008年的时候我就劝过一个老雷根斯堡人买房，他那时候就说房价高的太离谱了，根本不肯能一直这么高，现在不能买房，等到2013年的时候，雷根斯堡房价早就开始飞涨，我又问他买房的事情，他说现在房价已经疯狂了，水分太大了，肯定得降下来，等到2016年的时候，他才跑去买房，雷根斯堡房价已经翻了一倍，我说你咬牙也要买老城附近或者西边莱茵河附近的好地段的房子，但他认为这些地段房价太贵了，然后跑到郊区买了老房，价格倒是便宜，但到今天根本没有涨太多。
在市中心买公寓的都是老人和年轻人，老人要活动方便，年轻人要去城里玩方便，和Home office没关系。你要考虑的是未来社会老龄化，单身化，丁克化和外国人的涌入。

yigehaode · 发表于 2021-7-21 09:00

握紧阳光发表于 2021-7-21 08:39
买投资房，如果Rendite低于4%，就要寄希望于房价有一定幅度上涨。

HomeOffice对市区附近的租金没有什么影 ...

房价太高，租金不可能像房价那样疯长，Rendite很少能有达到4%的吧……至于房价是否有涨幅，这是纠结的地方。去年我就以为房价很高了，但是房价依然继续上涨……

yigehaode · 发表于 2021-7-21 09:03

EndOfTheNight 发表于 2021-7-21 01:03
根据你的信息在网上查到了这套房子，对于其所在城市Regensburg来说确实价格偏高了。唯一优势就是地理位置好 ...

特别好出租，对学生还有刚开始工作的年轻人都是很好的房源。
这套Loft也就600多欧的租金，可要投资40多万。性价比真心差

握紧阳光 · 发表于 2021-7-21 09:22

yigehaode 发表于 2021-7-21 09:00
房价太高，租金不可能像房价那样疯长，Rendite很少能有达到4%的吧……至于房价是否有涨幅，这是纠结的地 ...

Mietspiegel里的租金和实际可实现租金是两码事，买在什么地段，租给什么人，租金定价，都是因素。4%很容易的，5%是我下手的基准线。

有些人喜欢说房价上涨，其实我认为只是在调整到一个合理的价位。是否有水分，要看市场的承受底线在哪里。那些一开始不买，后来花双倍价格甚至更多的钱买房的人，是因为这几年中彩票了吗？显然不是，只是这些人现在的承受底线越来越低。20年前北上广就有人喊着房价太高了，经济学家都说要警惕房价下跌了，这20年以来房价一次一次触碰人们的承受底线，现在买房随随便便就掏空6个钱包，20年前掏空2个钱包都有点不可思议。

yigehaode · 发表于 2021-7-21 09:27

Uldenbaturu 发表于 2021-7-21 08:53
如果是雷根斯堡，好的区域还是值得投资的，即使不涨至少可以抵消通胀。

雷根斯堡这种地方应该属于房产投 ...

确实很美的小城。有几家大公司，又有Uni和FH, 城里居住的年轻人很多，所以不愁房客。
至于地理位置，距离纽伦堡1个小时车程，慕尼黑要1个多小时车程，还是在不堵车的情况下。我认识有人在雷堡和慕尼黑之间pendeln, 都是因为已经有了孩子在雷堡安家。通勤很辛苦，跟公司申请每周至少1天的HO - 新冠之前。跟 Augsburg比起来，雷堡离慕尼黑还是远了些。。。
现在回过头来看，2016年买房也是合适的。郊区的房价也是一直在涨涨涨, 当然也要具体看在哪里。

mj250 · 发表于 2021-7-21 11:22

大学旁边最主要的客源就是学生。学生一般租不起很贵的房子，单人也不需要50平米。如果这房子房间没分割，不适合合租，基本租给学生的可能性不大。

hahaxixi · 发表于 2021-7-21 13:51

40万租金才600 首付至少要16万利息算1% tilgung 算2%才能以租养贷这种房子我不会买的 40万的房子租1千性价比都算低的法兰现在

hahaxixi · 发表于 2021-7-21 13:52

Loft 这种房型住起来不舒服以前在法兰河边看过一套厕所在楼上上个厕所还要爬楼梯

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-7-21 14:16

yigehaode 发表于 2021-7-21 08:03
特别好出租，对学生还有刚开始工作的年轻人都是很好的房源。
这套Loft也就600多欧的租金，可要投资40多 ...

确实不适合，600欧冷租的房子，价格超过30万都属于贵了。这种情况下，就只能看其升值潜力了。

yigehaode · 发表于 2021-7-21 15:41

mj250 发表于 2021-7-21 11:22
大学旁边最主要的客源就是学生。学生一般租不起很贵的房子，单人也不需要50平米。如果这房子房间没分割，不 ...

这个Loft户型不是计划做WG的，对大部分单身学生确实有点儿贵有点儿大。我以前也是以为大学城旁边的客源只要是学生。但是我们熟人买的这个Loft户型是开发商给找的租客，年轻女老师，单身，公务员…… 这样的户型和租金的目标群是单身或者年轻小两口Berufsanfänger...

mcknight · 发表于 2021-7-21 15:42

yigehaode 发表于 2021-7-21 15:41
这个Loft户型不是计划做WG的，对大部分单身学生确实有点儿贵有点儿大。我以前也是以为大学城旁边的客源只 ...

柏林这种新房子，能租到800欧+冷，选地方还是重要的。

yigehaode · 发表于 2021-7-21 15:43

hahaxixi 发表于 2021-7-21 13:52
Loft 这种房型住起来不舒服以前在法兰河边看过一套厕所在楼上上个厕所还要爬楼梯 ...

这个看个人喜好。我也是不喜欢，但是有人就喜欢这种风格

yigehaode · 发表于 2021-7-21 15:50

mcknight 发表于 2021-7-20 23:44
住城里方面，party多，看病干啥都方便，小公寓还是吃香。我觉得home office影响没那么多。 ...

现在我身边熟人公司要sharing desk的已经不是个例了

yigehaode · 发表于 2021-7-21 15:56

握紧阳光发表于 2021-7-21 09:22
Mietspiegel里的租金和实际可实现租金是两码事，买在什么地段，租给什么人，租金定价，都是因素。4%很容 ...

Mietspiegel 里的租金虽然只是参照，但是现实租金却也差不了太多。
疯涨的房价，理智的租金，如何达到4%的Rendite?
你找到达到5% Rendite的房源了吗？传授传授经验

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-7-21 17:35

yigehaode 发表于 2021-7-21 14:47
去年30多万的时候我们认为已经很多泡沫了，没想到没过一年，涨了将近20%。谁知道现在是已经面临泡沫破裂 ...

跟股票一样，这种房子会在高位长期盘整，要么遇到一个大幅下滑（几率低），要么遇到下一个大涨时间点（几率高）。就看持有人的耐心和现金流能力了。

adenne · 发表于 2021-7-21 22:20

本帖最后由 adenne 于 2021-7-21 22:22 编辑

带个小花园，我喜欢

不过要看朝向和地段，朝北和太吵都很糟心。

Uldenbaturu · 发表于 2021-7-22 09:46

yigehaode 发表于 2021-7-21 09:27
确实很美的小城。有几家大公司，又有Uni和FH, 城里居住的年轻人很多，所以不愁房客。
至于地理位置，距离 ...

他们买的地段可不是类似Burgweinting或者Pruefinging这样的周边郊区，如果是这种地方肯定也大涨，他们去的是雷根斯堡外围周围都是草地的郊区，可以说是郊外了。房子虽然便宜，但涨幅实在有限。

说到底都是命。

Uldenbaturu · 发表于 2021-7-22 10:12

握紧阳光发表于 2021-7-21 16:09
我手上的房子Brutto-Rendite都在5%以上。经验这种东西，每个人不同，找到合适自己的最重要，一句两句说不 ...

10年前就有这么玩的，旅游城市在土人区买个便宜的小户型，稍微打扮打扮专租中国背包客，微信转账连税都省了

marklin · 发表于 2021-7-22 10:32

Uldenbaturu 发表于 2021-7-22 10:12
10年前就有这么玩的，旅游城市在土人区买个便宜的小户型，稍微打扮打扮专租中国背包客，微信转账连税都省 ...

“我手上的房子Brutto-Rendite都在5%以上”

我就信他这句话!

握紧阳光 · 发表于 2021-7-22 10:53

本帖最后由握紧阳光于 2021-7-22 10:56 编辑

Uldenbaturu 发表于 2021-7-22 10:12
10年前就有这么玩的，旅游城市在土人区买个便宜的小户型，稍微打扮打扮专租中国背包客，微信转账连税都省 ...

不过这么玩也有问题，需要每天花时间在这套房子上，可能自己需要做一些初步的清洁工作，剩下来的找Putzfrau。对于有主职工作的人来说，有一套这个房子就够受的了。

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