越来越多德国人陷入房地产购买的债务陷阱
中国恒大房地产暴雷事件还在发展中，这让很多德国人联想起了2008年的金融危机，而且与那时相比，德国现在很多房地产业主负债更高，因此房产泡沫破灭的风险。而个人风险有多高主要取决于三个参数。恒大3000亿美元的债务
恒大房地产暴雷事件虽然距离德国8717公里。但第一波冲击波已经到达德国：如果总部位于深圳的恒大集团倒闭，可能会导致经济下滑甚至可能有更多不良后果。
恒大涉及的债务非常庞大的：该公司已经积累了 3000 亿美元的债务，20 万名员工面临威胁，还有超过 100 万的房地产买家正在等待他们的房屋竣工。
恒大崩盘对德国房地产市场的直接后果目前难以预测。然而，该事件提醒德国人，德国的房价也可能下跌，资金链可能会破裂！鉴于德国目前许多房屋和公寓的高估值，购房者和借款人必须比以往任何时候都更加关注自己的风险。
不良住房贷款是开始
恒大案例让人回想起 2008 年毁灭性的金融危机。当时，多家银行破产，并因此摧毁了整个国家预算。而这一切都始于美国房地产市场的过度放贷。高价格、高负债和高风险的再融资导致整个系统崩盘，给全球造成的损失估计高达 4 万亿欧元。
今天房产市场再次火热。但与 13 年前不同的是，这次德国购房者也参与其中。在线经纪人 Homeday 的统计数据显示，房地产价格与德国大多数家庭的财务状况可能已经脱钩了，尤其是在大城市中。
柏林市场专家研究了当地中位收入的双职工家庭需要多少年才能还清 95 平方米公寓的房贷。专家们假设每月家庭净收入的 40% 用于还款，看看多少年才能还清债务。
结果：在像汉堡-Rotherbaum这样的昂贵地区，当地家庭月收入中位数为 4629 欧元，现在购房需要还贷 46 年才能摆脱债务。在慕尼黑宁芬堡区（当地家庭月收入中位数为净额 5335 欧元）为 44 年，在柏林Schmargendorf区（当地家庭月收入中位数为净额4377 欧元）为 42 年。其他地区如图：
Homeday 的联合创始人兼首席执行官 Steffen Wicker 说：“我们的结果表明，对于普通收入者来说，许多住宅是完全负担不起了。” 很多家庭购房后要到退休才能还完房贷，或者只有高收入家庭才能早日完成自住房的梦想。
大流行中的价格下跌早已被追涨回来
而且德国房价还在不断上涨。根据房地产协会IVD的说法，大流行引起的价格下跌早已被追涨回来。本周，该协会报告称，2021年上半年与去年同期相比，全德现有公寓的平均购买价格上涨了 9%，达到每平方米 2550 欧元。
为了应对不断上涨的房价，买家不得不追加贷款。融资经纪平台Dr. Klein表示，今年8 月份的平均贷款额又创下了历史新高：通过这个经纪平台商定的贷款，每笔贷款平均金额约为 312000 欧元。而一年前还只有 290000 欧元 ，也就是一年内增长了 7.5%。如果看看2019年5月，会发现平均每笔抵押贷款的贷款额还不到20万欧元。
随着房价的上涨，房地产转让税、经纪费和公证费等辅助购房成本也随之增加。能用来首付的资金越来越少：现在几乎五分之一的买家需要全额贷款 。一些银行甚至对购房辅助成本也提供贷款，很多家庭的债务堆积如山。
IREBS 房地产管理研究所房地产融资专家 Steffen Sebastian 说：“在过去几年中，我们看到德国住宅房地产市场出现了前所未有的升值周期，主要是由低利息驱动，部分是由移民增加而驱动。” “只要利率保持在低位，这种情况就会持续下去。”
问题是贷款申请人的风险有多高？专家认为主要取决于三个参数：个人收入和资产、银行的价格评估以及外部因素，例如监管、利率和经济增长。
德国监管机构必须密切关注房市情况。毕竟，房地产市场绝对与德国的福祉息息相关。德国公民拥有的净资产，大约 80% 都在房地产上。住宅房产贷款是银行系统中最大的资产之一：德国银行业向公司和个人提供的贷款中有 50% 以上是住房贷款。在储蓄银行和合作银行，这一比例甚至更高。
创纪录的房屋贷款
德国房地产贷款额最近升至创纪录的 1.15 万亿欧元。如果发生断供，信贷机构将非常危险。与此同时，德国抵押贷款总额相当于德国可支配收入的近 80%。目前这一指标之高是创纪录的。
为了给房地产市场降温，国家监管机构要求银行提供额外的风险缓冲。然而，到目前为止，这尚未对终端客户产生任何影响。“如果申请人的信用评级良好，那么全额贷款也不会有任何困难，只是利息有溢价：根据不同的贷款期，与 90% 融资相比，全额贷款的借款人必须多支付 0.4 个百分点的风险溢价。另外，由于房价的上涨，许多客户不得不做出妥协。许多专家建议的每年还款 4% 的比例已经无法完成，因为每月还款额通常超过 2000 欧元了。根据最新的数据，德国新申请的房贷，平均每年的还款额度只有 2.49%。如果越来越多全额贷款买房的德国人无法还贷的话，那么德国房地产市场就会面临真正的压力了。
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德国人一半以上租房住，怎么会80%的资产在房产上？一半无产阶级？ 德国房子价格上涨使得德国人买房负担越来越重，与恒大有什么关系？
莫非德国房子也是许家印开发的？
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