诚心求教，投资房选哪里? 斯图加特vs图宾根vs乌尔姆
投资房小白，坐标西南德，想用自己有限的预算买一套投资房。核心诉求是：1. 不求房价上涨，但求能有一些保值抗跌能力就行。2.因为税务优惠，所以希望尽可能多的贷款，并希望能达到收支平衡。不需要再每个月补贴过多。这里的补贴只是单纯意义上的房租-还贷。不包括一次性的维修费用。
3. 因为自住房的关系，已经有很大一部分资金流向了房地产，资产和自住房地区的经济发展深度捆绑，所以希望投资房的地区经济结构能和自住房地区有较低的关联性。
看了一段时间的房子，发现不知道买在哪个城市好，求大家的建议：
1. 图宾根
-作为大学城和著名医院所在地，加上城市扩张能力有限，房子供小于求，保值抗跌能力很强。诉求一满足
-房价是三个城市里最高的，我们的预算能买到的基本是一居室或者小两居室的非市中心区域，租售比很低。在30年还清贷款的前提下无法达到收支平衡。诉求二无法满足
-产业多为医院大学等研究型单位，和汽车产业关联性很低，诉求三满足
2. 斯图加特
-房价是七大城市里上涨最慢的，抗跌能力成谜，现在没有人能说清楚汽车行业二十年之后的样子。就像没有人在二十年前能预测今天用智能手机上网。但是目前来看施瓦本老财主们的还是财力雄厚的。诉求一基本满足。
-房源最多，慢慢找感觉可以找到收支平衡的房子，租售比个人感觉比图宾根高，诉求二满足
-虽然作为首府也有很多大型机构，但是不可否认斯图加特和我们自住房的地区都属于汽车及相关为支柱产业的地区。最坏的情况是行业凋敝了，我们失业了，自住房贬值了，投资房也贬值了...诉求三不满足
3.乌尔姆
-房价目前是最亲民的，但是房价低说明上涨的起点低，居民购买力低。诉求一问号?
-因为房价低，所以租售比是高于图宾根和斯图加特的，是最容易实现正向现金流的地区。诉求二满足
-产业比较多元化，多为中小企业。有体量不如图宾根和斯图加特的大学和医院，交通枢纽，诉求三满足。
总结下来，我觉得是这样的排序，大家觉得对吗？
诉求一：图宾根>斯图加特>乌尔姆
诉求二：乌尔姆>斯图加特>图宾根
诉求三：图宾根>乌尔姆>斯图加特
另外乌尔姆离我们的所在的城市最远，大概1小时车程，如果租房出去，有很多琐碎的事情需要我们过去处理吗？这个也是一个重要考虑因素吗？
个人最不倾向斯图加特，因为我并不寄希望于房价上涨，但是却想人为的diversify一下行业风险。我知道世界上没有十全十美的事，诉求一和二本身就是有点矛盾的。而且对这三个城市也都是片面的解读，请了解这三个城市的大侠们多多赐教！各位大大会怎么选呢？
本帖最后由 Kittende 于 2021-10-10 15:57 编辑
要是我 肯定斯图加特 德国车企不是那么容易倒的 你买房投资难道还要投资几十年吗
斯图也不完全是汽车产业 还有很多企业虽然也和汽车息息相关 但是不仅面向汽车 比如Festo还有一堆零部件汽车 不卖整车 卖零部件可以吗再者说之前新闻天天什么CONTI裁员 ZF裁员 ZF年初接的超级大订单没见有公众号刷屏 大企业还是有回旋余地的
我觉得斯图短期内不会成为底特律 如果德国汽车产业都倒了 说明德国也不行了 你投资哪里有用
小城市没法和大城市比 没看家人家要饭的蹲在大城市HBF门口吗哈哈
虽然本人不喜欢斯图这个城市 但是另外连个和斯图没法比
我觉得斯图房价被低估了。。。我都想去买 可惜太远 看房不方便 随意就在自己的城市弄了一大一小
你买来投资 大概率目标人群还是学生 中国留学生相比学工科的多 所以斯图工科学生肯定多 还有一堆实习的
另外两个都是文理综合性大学
我的角度肯定选Ulm，你选Ulm的话，要做好你看中的房子最终被我抢走的心理准备:ciya: 图宾根我觉得还是斯图大区，和汽车行业的兴衰也息息相关。而且隔壁就是Reutlingen 好几个博世的厂 要说这里的房价和汽车行业无关 也是不科学的。再考虑租售比和房源情况，整体投资价值不如斯图。Ulm不太了解，你看看别人的回复。 可以考虑弗莱堡，海德堡 握紧阳光 发表于 2021-10-8 14:07
我的角度肯定选Ulm，你选Ulm的话，要做好你看中的房子最终被我抢走的心理准备 ...
哈哈，谢谢指点，您先来~~我不和您抢 xmusunny 发表于 2021-10-8 14:47
图宾根我觉得还是斯图大区，和汽车行业的兴衰也息息相关。而且隔壁就是Reutlingen 好几个博世的厂 要说这里 ...
您说的很有道理，地理位置上确实还是汽车行业辐射区域，只是因为有大学和科研机构能稍微规避一点... cgndhx 发表于 2021-10-8 15:19
可以考虑弗莱堡，海德堡
这两个地方又贵又远哈哈...出租房买的太远了不好照顾哎... 这三个地点都有比较大的学生群体。所以看你买投资房定位的是租客是不是学生，如果是的话，其实受行业影响不大。还有个建议，不要为了单价便宜选非市中心，宁可小点。 楼主买投资房是打算100%贷款吗？如果需要出首付大概要多少？ 海德堡呀，莱茵内卡经济活跃地区，人口结构年青，大学医院高科技企业齐全，离斯图加特也不算太远。 为啥我感觉斯图加特房价涨的并不慢呀，18年我朋友买二手房3500欧/平，现在同样的地段要4500欧了，3年涨了28.5% 伪装者在潜伏 发表于 2021-10-8 17:41
为啥我感觉斯图加特房价涨的并不慢呀，18年我朋友买二手房3500欧/平，现在同样的地段要4500欧了，3年涨了28 ...
我没有说涨的慢，这年头哪有涨的慢的房子啊……我只说和柏林，慕尼黑等其他的大城市相比涨的慢…而且你自己也说了地段啊… Simon008 发表于 2021-10-8 17:29
海德堡呀，莱茵内卡经济活跃地区，人口结构年青，大学医院高科技企业齐全，离斯图加特也不算太远。 ...
离我们有160公里，看个房来回太远了… 斯图加特的汽车业明显就是走下坡路。等斯图没落了就算图宾根没汽车又能好到哪去？鲁尔区反正就是要跌一起跌。乌尔姆倒是还有个it。 Simon008 发表于 2021-10-8 17:29
海德堡呀，莱茵内卡经济活跃地区，人口结构年青，大学医院高科技企业齐全，离斯图加特也不算太远。 ...
个人感觉海德堡性价比比较低 我已我在的汉堡相比房价和汉堡不相上下 但是租金比不上汉堡 Kittende 发表于 2021-10-10 15:52
要是我 肯定斯图加特 德国车企不是那么容易倒的 你买房投资难道还要投资几十年吗
斯图也不完全是汽车产业 ...
同意，德国GDP好大一部分是汽车企业支持，如果斯图加特经济不行了，那其他城市多半也不会好到哪里去！ 可惜传统车企不能代表汽车业了，事实摆在那里，德国以前的支柱煤钢倒了，Krupp没落了，艾森波鸿改做文化基地了，其他城市也照样活着 xigu 发表于 2021-10-12 05:39
可惜传统车企不能代表汽车业了，事实摆在那里，德国以前的支柱煤钢倒了，Krupp没落了，艾森波鸿改做文化基 ...
你所说的传统车企现在也都搞电车了，Bosch，Daimler，VW，Porsche.... 伪装者在潜伏 发表于 2021-10-12 10:01
你所说的传统车企现在也都搞电车了，Bosch，Daimler，VW，Porsche....
你既然说也有就知道他们是些跟随者，蒂森克虏伯也做汽配，波鸿也有过一个欧宝大厂，又能把鲁尔区怎么样呢。电车的电不仅是电机电池的电，更重要的是it的电，这几个公司有挑的出来的么。其实你说我说都没用，直接看看哪有公司还能招人，招什么样的人就得了。你要是真有信心，就几个厂的股票一把梭，敢么。 推荐斯图附近的Leonberg，最近开了好几个新盘。这里交通很便利，BOSCH在Leonberg市中心又建了个新的研发中心，可以入驻上千人，现在还没完工，但已经开始不断地招人，而且找的都是资深研发岗位，估计都是拖儿带女的，对住房有需求。 十分感谢您的信息，我去学习一下！ waldsiedlung 发表于 2021-10-13 09:53
推荐斯图附近的Leonberg，最近开了好几个新盘。这里交通很便利，BOSCH在Leonberg市中心又建了个新的研发中 ...
十分感谢您的信息，我去学习一下！ 本帖最后由 waldsiedlung 于 2021-10-18 11:55 编辑
斯图的Zuffenhausen 也可以看看，这里以前是属于不太好的区，城市很丑，但因为起点低，所以房价上涨幅度反而很大。Porsche最近新建了个事业部，就在这里，不知道会招多少人，也是研发人员，不是流水线工人。
这只是建议哈，希望不要误导你。斯图会不会变成底特律，谁也不知道。按道理说是不会的，虽然都是汽车城，但完全没有可比性。但谁说得准呢。
waldsiedlung 发表于 2021-10-18 11:50
斯图的Zuffenhausen 也可以看看，这里以前是属于不太好的区，城市很丑，但因为起点低，所以房价上涨幅度反 ...
你推荐的这两个地方都已经很贵了啊很烂的都要4k多。。。新的估计至少6k起吧 waldsiedlung 发表于 2021-10-18 11:50
斯图的Zuffenhausen 也可以看看，这里以前是属于不太好的区，城市很丑，但因为起点低，所以房价上涨幅度反 ...
zuffenhausen新房都七八千了，哪还有那么多上涨幅度 Kittende 发表于 2021-10-20 23:44
你推荐的这两个地方都已经很贵了啊很烂的都要4k多。。。新的估计至少6k起吧 ...
是这个价格，四千的旧房几乎不能看，太烂了，不是这缺点就是那毛病。新房都在六千以上，但我觉得斯图还会涨。 ETAS明年招八百个技术人员，汽车软件开发，全在斯图。看来，如果认为燃油车淘汰了，斯图就没落了，这个看法有点简单化。 你不论用什么产业为中心的房地产做互相对冲，你最大的风险就是多数资金投进了房地产。 买租售比高的，房子质量ok的，入手就挣钱;
未来房价，行业走向是好是坏都是猜测，不要去太多下注不确定性。
房子的租售比，周边生活环境，房子本身的质量才是比较需要多关注的。
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