翻新房子的生意
发现了一个可以尝试增加现金流的方法，就是买破烂到没办法住人的房子，然后翻新，再卖。这个方法在诸如柏林、慕尼黑、法兰克福等城市已经流行了好久了，其他城市还没有形成规模。我误打误撞操作过一次，买了一个中等偏破的Wohnung，价格是很便宜，但是需要搞装修。当时的想法是装修完之后出租，装修费抵税。搞完后发现卖了也有赚头，赚了15%，再扣税，赚了差不多9%，但是其中的杂事也很累人。后来找了一个很熟悉的装修队，有除了水电工以外的所有装修执照，讨论了一下合作的可能性，双方都觉得可以干。在这里给大家分享一下，当作一个思路，也欢迎找出潜在风险，提建议。
合作模式
专找破烂的房子，最好是破到只剩建筑框架，这样价格可以很低，所有投入都计算好，确保有利可图。以我的名义买下，如果是Mehrfamilienhaus，装修队进场做Kernsanierung+Modernisierung，如果是Wohnung，就全部重新做内部Sanierung+Modernisierung，装修人工费只算税后工资部分。全部搞完后就挂牌卖，售价-买价-Kaufnebenkosten-装修材料费-投机税-人工费税后部分=实际盈利，实际盈利双方平分。
优势
因为装修队既可以赚到工钱，还可以最后参与盈利平分，所以装修队肯定会尽心去搞工程，尽力又快又好，我不需要多费心力，只需要把好财务。只要保证有利可图，投机税也能接受，少赚也是赚。如果申请到KFW补助，又薅到了政府的羊毛。
缺点
欢迎补充
前几年买旧翻新有认识的人确实赚了不少钱。
那人本人就是建筑师比较懂。
今年也听到有几个华人朋友合伙买地，打算盖公寓楼做生意。
有靠谱的施工队，可以试试看。
前提也是行情好的情况。也有运气，否则水很深啊，还要有时间。
Handwerker也不是一直有，价钱上，经验。
还要就是盈利和风险是成正比的。 好冷 发表于 2022-1-5 11:32
前提也是行情好的情况。也有运气，否则水很深啊，还要有时间。
Handwerker也不是一直有，价钱上，经验。
这就是和装修队的朋友合作的原因，如果是我自己搞，时间和水深确实是问题，但是装修队作为合伙人，时间和水深就不是问题了。合伙双方利用各自的优势和擅长，一起干。 装修队为啥和你合作？你特有的价值在哪里？ 可以搞，就看你时间值不值钱了，想盈利的几个前提是你得花时间去市场上看这里有潜力的房子，还得保证能在众多竞争者里以低价拿到，然后找到一个不宰你的装修队在最快时间翻新好，这里面任何一个环节出错最后大概率都赔钱 这门生意在房市上升阶段应该是有利可图，但如果遇到美国2008时的房市，就比较危险了。 除非你手上有足够的现金。 同楼上，今年美国加息缩表，至少会影响流动性，经济形势不利于大量持有资本 仙林小童 发表于 2022-1-10 22:31
装修队为啥和你合作？你特有的价值在哪里？
装修队的人对房子的市场行情没有我了解那么详细，装修队不是那种大型开发商，他们从银行那里不能拿到足够的贷款。我从银行可以无限贷款，融资渠道稳定，本地的很多中介都和我合作过，我看中的房源会有好几家中介同时给我评估价格，评估后期的收益情况。合作之后，装修队可以保本经营，另外赚取买卖的差价，即便卖不出保本的价格，我可以继续出租，装修队保本不亏损。
我出人脉，装修队出力，银行出钱 great 发表于 2022-1-11 09:18
可以搞，就看你时间值不值钱了，想盈利的几个前提是你得花时间去市场上看这里有潜力的房子，还得保证能在众 ...
看房的时间不成问题，本来我就是每天泡在各家卖房网站上，只要放出来，我就能及时看到，有过合作的中介也会推。低价拿房在我这里也没什么问题，之前就有过操作，同时有比我高的报价，我也有过低价拿到。装修队是合作方，只算工人的税后工时成本和材料成本，其中工人的税后工时成本在卖房Notar之前支付，否则就一直挂在账上，卖房后装修队老板参与盈利分红，所以装修队比我更希望早点完工，装修队也会用最合适的材料和质量装修，否则影响卖房的话，装修队也要承担风险。最重要的，和装修队合作的项目，账目我负责管理，每一笔钱都要经过我同意。目前可能的风险就是房价毫无征兆突然下跌，这样可能就被迫长期持有，改为出租 swlizhen 发表于 2022-1-11 10:47
这门生意在房市上升阶段应该是有利可图，但如果遇到美国2008时的房市，就比较危险了。 除非你手上有足够的 ...
是的，这是一个风险，所以我目前找的房源都是地段好的，即便房价下跌，也可以转而出租的 xixi00 发表于 2022-1-11 17:01
同楼上，今年美国加息缩表，至少会影响流动性，经济形势不利于大量持有资本 ...
不会大量持有，流水线短线操作 握紧阳光 发表于 2022-1-11 17:51
装修队的人对房子的市场行情没有我了解那么详细，装修队不是那种大型开发商，他们从银行那里不能拿到足够 ...
银行可以无限贷款{:2_227:}
这个只能一笔一笔做吧 jochenyu 发表于 2022-1-12 09:18
银行可以无限贷款
这个只能一笔一笔做吧
不是一次性无限贷款，我的意思是没有总额的上限，可以同时搞几个Objekt，可以连续搞Objekt，只要有Objekt，就给售价和装修费的贷款，可以走短期房贷，卖房之后昆贷款没有违约金 握紧阳光 发表于 2022-1-11 19:10
看房的时间不成问题，本来我就是每天泡在各家卖房网站上，只要放出来，我就能及时看到，有过合作的中介也 ...
你说的这些都是一个业余散户能做到的，横向你是跟这个行业专业人士的竞争。
比如看房信息这块，很多真正的金矿都不会放在网上的，装修队跟供应商一样，现在是买家市场，你有什么来吸引人家不和其他人工作，而且还在你掌控中。这两点就大大的降低你的盈利，运气好的话可能会成一两单，话说回来即使成了也是大环境好，也就是大家一起吃肉而已。 great 发表于 2022-1-12 10:27
你说的这些都是一个业余散户能做到的，横向你是跟这个行业专业人士的竞争。
比如看房信息这块，很多真正 ...
其实做的也就是散户的事情，视房源情况每笔1-5万盈利，小打小闹，坐庄没那个本事，更没那个财力。本地的房源我是有把握的，具体操作就不细说了，上纲上线就不好玩了。
现在市场环境下，装修队的确是甲方地位，但是真正这样操作的散户不多，所以装修队的甲方地位就不那么明显了，理论上我可以找其他的装修队，他也可以找其他散户，但是各自能否找到比现在好的合作对象，都是风险。只要利益分配合理，账目清楚，而且之前就认识了很久，没必要冒风险重新找其他人。 房屋供需紧张，房市上升期，可以弄一弄。但因为是业余散户，资金太少，扛风险能力太差，预知风险的能力也弱，遇到房市不好的时期，一栋房子砸在手里，就傻眼了，而且翻新需要很长时间，即使你看到房市或金融风险就在眼前，你想抽身，根本就来不及。再有，即使是银行出钱，但风险是个人承担的。你也说了，你也是机缘巧合这么操作，挣到了钱，所以这么弄法不可持续。
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