后续更新｜换房何时卖房，现在利率对房价的影响
本帖最后由 VanessaXue 于 2022-10-22 15:16 编辑给这个帖子更新一下，距离原始发帖时间已经过去半年了，后来发生了什么，去年就开始考虑卖房，中介也信心满满，但是队友说不着急，一直拖到现在开始卖了两个月了，放到网上的价格比去年中介给的价格低两万，但是两个月过去了，只有一对夫妇来看房子，房子本身肯定没有问题，区也是绝对的好区，就是临街，但是视野很好，一片绿色森林，我们与森林间有一个50的街道，楼下两个面包房，三个大超市，距离SBahn7分钟，但现在利率涨得让人崩溃，预计房价会比去年同期跌30%，超级揪心，肯定要再降价，但是要降多少，这个卖房子的钱是用来做新房首付的，从银行拿到了过桥贷款，银行的人当时也来拍照了，也评估了，难道我们卖房子的价格要低于央行给的低压贷款金额吗！真的是，买房买在最高点，卖房卖到最低点。还有比我更倒霉的吗！
以下是历史原帖：
－－－－－－－大家好，真的是陷入无限焦虑，简单的说，就是我们高位上车买的期房，首付靠卖现有的房子，不知何时挂出好！
我们21年11月上的车，买了一个86万的房子，是新房，去年11月签到贷款利率0.65；因为是想换房改善自住环境，所以最终买了新房期房，但是至今建筑许可都没有下来，所以卖掉目前自主的一套房子还没有提上日程，眼看着银行利率使劲儿涨，因为有娃现在公寓94平米，不想卖掉租住小公寓等新的haus建好，因为租金很贵远高于过桥贷款的每月三百多欧，但是如果这样等下去，房价下跌，（因为现持有房屋的估值还是去年高位的价格，我听上去是不是很悲观，但是现在利率上涨这么快，房价一定会下来的）那损失的钱会不会更高，真的好焦虑！
补充：现居住的公寓已经还清，住在里面和队友两人七千多的netto 可以存45%，就怕之后房价下跌，凑不上原计划的首付，真的太难了！到底现在要不要卖呢！？
所以，最痛就是该死的建房许可还没有下来，下个月开发商已经约好termin谈新房电路需求，不知建筑许可啥时候能下来 本帖最后由 握紧阳光 于 2022-4-14 08:17 编辑
分几点
1，如果卖房款是作为首付款，不要考虑之后的涨跌，而是要尽快变现，落袋为安。可以在卖房的时候注明交房时间，一般可以约定签Notar后的一年之内，时间长了卖家不乐意。
2，目前好房出售还不受利率影响，利率再涨1%也不影响。结果顶多是给Kaufzusage的人少几个，但是不愁卖。目前的利率不会导致房价下降。一个房子如果6个月没卖出去，肯定是房子本身有问题。
3，提防开发商以一些隐藏理由提高新房的建筑成本。
目前看不出房价有下跌的趋势，贷款利率开始上涨并不意味着房价下跌，也许利率涨到4%或5%，房价才会进入下降区间，但从目前1%贷款利率上升到4%或5%可能需要两，三年的时间，这要看经济环境，再有原材料成本不断增加，原材料供应也有很大问题，加上高通胀的问题，所以目前市场上二手房的供应会增加，但新房供应是很大问题，我对房价短期的预测，还是上涨，所以楼主不必为卖房焦虑。但是你是要用卖房钱做新房的首付，这笔钱还是应该通过各种办法，提前准备好 cgndhx 发表于 2022-4-12 14:32
目前看不出房价有下跌的趋势，贷款利率开始上涨并不意味着房价下跌，也许利率涨到4%或5%，房价才会进入下降 ...
谢谢！你的分析和宽慰对于我非常有信服力！ 可以现在卖，要求买家必须允许你们必须在房子里面继续住到新的房子完工搬走，通过额外的合约来确立。 利率上涨并不意味着房价下跌，关键你的房子地段好不好，流动性好不好，说穿了，好不好卖。有没有人抢着要？
如果你是刚需的话，根本不需要担心买新房，主要问题是期房多久可以拿房？ 风一般的白痴 发表于 2022-4-10 09:21
可以现在卖，要求买家必须允许你们必须在房子里面继续住到新的房子完工搬走，通过额外的合约来确立。 ...
非常感谢，看来真的要考虑这个了，虽然卖future available 的房子对价格是个负面挑战，但是考虑到利率对价格的影响应该是小的；但是卖未来房对多就卖出的影响也不好说，据中介说如果房子挂出去六个月卖不掉当年基本就废了很难卖出了，哎 gaoyi198697 发表于 2022-4-10 10:20
利率上涨并不意味着房价下跌，关键你的房子地段好不好，流动性好不好，说穿了，好不好卖。有没有人抢着要？ ...
多谢，我们是刚需也就不陷于买新房的周折糟心了。对于地段我们是传统的德国的好区但是没有杜塞这样的爆红地段，可怕的是两个邻居都挂出来卖了昨天发现的，但是他们的floor plan 没有我们的好，也没有我们的大，这绝对不是一个好的信号 VanessaXue 发表于 2022-4-10 09:39
多谢，我们是刚需也就不陷于买新房的周折糟心了。对于地段我们是传统的德国的好区但是没有杜塞这样的爆红 ...
你的期房多久才能拿到？ gaoyi198697 发表于 2022-4-10 11:14
你的期房多久才能拿到？
口头说今年三月建筑许可能下来去，后来又改说五月能拿到，上个月也收到了相关部门的什么授权信，感觉供应商肯定是已经在走建筑许可的程序了，但是没人知道什么时候能开挖，如果能开始挖一年后能收房，但是合同上需要供应商交罚款的延期收房日期是2024年2月 liweifeng 发表于 2022-4-10 12:29
楼主每次发完帖子得到回复以后就屏蔽全部评论然后把帖子内容删了，说实在的，有点恶心人。
我认真回复过一 ...
没有人会在意，你很喜欢窥探别人的隐私呀！如果不是，人家都不会留意，拉黑我还来回复我帖子，故意恶心人呀！有你这样的人谁还敢发帖子哟！顺便说一句，我从来没有删过评论， Netto七千多买86万的房子基本可以做到零首付了吧，为啥非要付那么多首付呢？为了低息吗？ reseller 发表于 2022-4-12 21:54
Netto七千多买86万的房子基本可以做到零首付了吧，为啥非要付那么多首付呢？为了低息吗？ ...
唉，怎么说呢，一句话没有安全感=( 也不想总被房子套那么久那么紧，因为每月还有投资理财计划，还想旅行自由，两辆车，幼儿园交最贵那档学费，想超市自由等等，自己的工作不知什么时候就没了，因为自己还没有永久合同，孩子还小等上小学，不知道两个全职会是什么情况，总体上觉得这样安排最balance VanessaXue 发表于 2022-4-12 21:59
唉，怎么说呢，一句话没有安全感=( 也不想总被房子套那么久那么紧，因为每月还有投资理财计划，还想旅行 ...
我可能跟你想法正好相反，趁工作还稳定会多贷款，我是觉得手里有现金会有安全感 reseller 发表于 2022-4-12 22:25
我可能跟你想法正好相反，趁工作还稳定会多贷款，我是觉得手里有现金会有安全感 ...
你想的是对的，现金越多越有安全感，但是当有很多负债时，手里的现金并不觉得是自己的，如果一切按照计划发生就太好了，那样的话，将来我们月供就是womennetto收入的1/7，那剩下的6/7 就自由支配也可以存起来。你有没有想过如果大额贷款，定息10年或15年后，利率一下6%-9%，到时如果还有大量未还完的贷款，很多人都会面临艰难困境……所以觉得比较安全的老实人的做法就是我们这种=) VanessaXue 发表于 2022-4-12 22:31
你想的是对的，现金越多越有安全感，但是当有很多负债时，手里的现金并不觉得是自己的，如果一切按照计划 ...
对的，高杠杆买房确实很危险。。。尤其现在高房价阶段，接着涨的话那没问题，如果不接着涨甚至降了，那非常危险 请问楼主你在哪个城市？ 现在的sollzins已经多少了？ 握紧阳光 发表于 2022-4-13 16:41
分几点
1，如果卖房款是作为首付款，不要考虑之后的涨跌，而是要尽快变现，落袋为安。可以在卖房的时候注 ...
非常感谢！
1 万分赞同。超级想赶紧落袋为安，希望下个月能有建房许可，有了就立刻启动卖房，一年后搬出，因为建房大概需要一年，正如你所说，超过一年买家会不愿意，所以我们还在焦虑建房许可，因为就算有了建房许可才可能一年搬家倒计时，现在就是看老天爷了！是建房许可下来的快还是利率涨的快！唉 尴尬的境地。
开发商的隐晦涨价条款，特意看过，无论后续怎么涨价，开发商坚持初始价不会后续追加价格。所以现在唯一可能的隐患就是卖房的价格，而这个点又卡在利率上涨和建筑许可出来时间的问题，因为不愿意去住便宜的小房子中间，因为卖房款也提前做了过桥，每月只需300欧，而这个钱租不到差不多的房子 VanessaXue 发表于 2022-4-13 17:45
非常感谢！
1 万分赞同。超级想赶紧落袋为安，希望下个月能有建房许可，有了就立刻启动卖房，一年后搬出 ...
我可以分享一下我最近得到的消息，上周银行的人和我说，目前的利率涨势很疯，有点脱离市场行情，与此同时，不用绑定利息期的浮动利率却一直没有变过，10年绑定的都快和浮动利率一样了，这个Berater自己也觉得有点迷惑。另外昨天和合作的中介沟通过，中介觉得现在的利率上涨对市场没有实质影响，如果涨到4%，可能房价才会有真正的变动。 VanessaXue 发表于 2022-4-13 17:45
非常感谢！
1 万分赞同。超级想赶紧落袋为安，希望下个月能有建房许可，有了就立刻启动卖房，一年后搬出 ...
就算建房许可下来了还要很长时间才能开工，中间还有很多事情要做，尤其是这个涨价期间，开发商会尽量拖，我去年10月Notar的房子到现在还没开工。。。 握紧阳光 发表于 2022-4-14 09:12
我可以分享一下我最近得到的消息，上周银行的人和我说，目前的利率涨势很疯，有点脱离市场行情，与此同时 ...
哦，感谢！ 你估计需要多久能带4，大胆预测下 暖暖的风 发表于 2022-4-14 10:41
就算建房许可下来了还要很长时间才能开工，中间还有很多事情要做，尤其是这个涨价期间，开发商会尽量拖， ...
是吗？建房许可下来，还要等很久再开工。哦，为什么他们要拖呢，又不能追价，而且一旦开挖就要付30%购房款了，双方受益 暖暖的风 发表于 2022-4-14 10:41
就算建房许可下来了还要很长时间才能开工，中间还有很多事情要做，尤其是这个涨价期间，开发商会尽量拖， ...
所以你是有了建房许可才notar 的？然后到现在都没开工？也没约谈电路啥的？ 你这个也太悲观了吧。这么不看好房市当初为啥要买。
要是我，就不会纠结这些。当初可能都不会决定卖房子付那么多首付省那0.x%利息。第一利率我认为不会疯涨，我估计都不会涨，这几年年初都吵吵涨最后都是没涨。第二通货膨胀这么大房价也不会跌。双职工家庭这点风险还是可以把控的。
你现在就看银行那面啥时候让你们付首付，再决定啥时候卖房子吧。或者卖给一个投资的人，和他签租房合同就好了
paul871017 发表于 2022-4-16 05:41
你这个也太悲观了吧。这么不看好房市当初为啥要买。
要是我，就不会纠结这些。当初可能都不会决定卖房子付 ...
哈哈，爽快=） 确实有点太悲观了。我不担心了，下个月供应商termin约谈电路设计，再确认下啥时候能开工开始付钱，去年说三月，后来说5月，今年说六七月开挖，但愿吧，要不我们过桥贷款到年底不用就要每月2000欧利息，用了就只要三百欧，而且心里也有谱了大概可以开始卖房子了，盼开挖！ VanessaXue 发表于 2022-4-14 17:06
哦，感谢！ 你估计需要多久能带4，大胆预测下
我预测肯定不准，中介的预测是很难到4，而且这波利率即便再上涨一段时间，在局势稍稳之后还是会回调一点 房价是不可能跌的，而且按照常理来说，现在卖房的都是已经赚大了的。实在看不出来有什么可焦虑的。
而且现在房子抢的特别凶，不可能卖不掉的。 握紧阳光 发表于 2022-4-19 08:14
我预测肯定不准，中介的预测是很难到4，而且这波利率即便再上涨一段时间，在局势稍稳之后还是会回调一点 ...
为什么我给你的回复找不见了=( 目前看应该是不会有啥大问题，感觉如果通膨率大于贷款利率，那房价就是稳的
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