在德国购买公寓要注意这 6 个陷阱
购买公寓并不是一件难事，一旦找到合适的公寓，在目前通货膨胀率为 7%，房贷利率也不断上涨的情况下，专家建议尽快下手，但除了房价和融资结构等通常的细节外，地段、居民或业主结构以及建筑物的状况等因素往往被忽视。出于这个原因， 德国联邦房贷中心建议更多地关注某些风险和陷阱。
您应该注意以下陷阱和风险：
1) 公寓所在的位置
无论您是想自己住还是出租，一个重要的决定性因素始终是地段：因为这涉及公寓将来的市场价值。在好城市好地段的公寓将来肯定比那些不稳定城市的公寓更容易出售。这同样适用于出租房市场。就需求、租金水平和租户结构而言，好地段始终是一个优势。
如果您购买公寓专门用于出租，还请始终考虑从您的居住地到投资物业所在地的距离。方圆20公里内，很多事情都可以快速轻松地完成。如果你在300公里外的城市买房，你的掌控能力就很小了，可能面临损失。
2) 公寓的大小
在一栋由四个或六个公寓组成的小楼盘中买房，自然比购买一套大型公寓楼中的公寓更有决定权。此外，所有权结构也发挥作用。同一栋楼层中其他公寓是属于不同业主还是属于一个业主决定了将来在业主大会中的投票权，因为占主导地位的所有者可以违背社区其他成员的意愿强制执行任何事情。因此，购买公寓前要查看这种所有权结构。
3) 业主会议纪要
千万不要在没有仔细检查年度业主会议记录的情况下购买公寓。您有机会从业主会议记录中评估建筑物的结构、维护费以及所有过去和未来的翻新工作。购房者还可以通过这种日志很好地了解所有权结构，识别出业主大会是否和谐。如果日志中记录的争执比较多，建议谨慎或至少彻底调查。
4) 维修准备金
对于旧物业而言，查看业主会议记录中的维修准备金特别重要。如果维修准备金充足，那么将来各种维修翻新工作可以轻松完成。如果那里已经没什么余额了，那就意味着将来要注入更多的钱。另外，每月要支付的维修准备金金额也非常重要，因为这笔钱是不能转嫁给租户的，并且可能会意外地加重流动性负担。所以不要被有些低价房所蒙蔽。
5) 销售限制
原则上，与单户住宅一样，公寓可以自由出售。然而，有些公寓的出售对于特定业主有限制。所以你应该查看所谓的Teilungserklärung。这个声明会规定社区不能接受的所有者，例如，业主不能资不抵债或扰乱治安等。但是，歧视性和种族主义理由不受法律保护。
6) 资金
必须保障房地产贷款的安全。如果是出租房，在流动性计算中，必须从租金收入中扣除 25% 到 40% 作为统一管理成本。假设净冷租金收入为 1000 欧元，银行只会承认 650 欧元，这意味着租金收入要高于每月的还贷额。
另外，廉价抵押贷款的时代即将结束。目前， 10 年期的房地产贷款已经要支付超过 2% 的利息。主要原因是通货膨胀。而且到今年年底，德国房贷利息可能上涨到2.5%到３％。这再次增加了信贷客户的时间压力。“尽管如此，建议每个购房者不要着急，”FMH 专家 Herbst 说，“因为即使利率低，也没有人能从糟糕的房产中得到任何好处。”无论如何，同时寻求多家银行的报价是个好主意。房贷利率总是在变动（大部分都在上涨）。而对于已经申请房贷，但即将到期的购房者来说，“现在是获得远期贷款的时候了，”Herbst 认为：“远期贷款的溢价目前平均每月为 0.01%。因此额外的成本很低。最重要的是，低于未来几个月可以预期的利率上升。在这种情况下，申请远期贷款还是值得的。
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