gruntea 发表于 2022-5-16 11:57

买这个投资房子如何

最近看到一个南德 2 Zimmer房子，98年的。有可能买，冷租700欧左右，15年利息2.9%，贷款13万欧，也就是每月还300欧左右利息。 各位专家意见如何，提前谢谢了

握紧阳光 发表于 2022-5-16 16:34

gruntea 发表于 2022-5-16 15:47
多谢专家！！我没写清楚，冷租700欧， 其中300用于还贷款利息，是租客用租金帮助付贷款，自己不用付任何 ...

这么说的话，你是首付到可以保持每月不贴钱的程度，但是账不是这么算，400欧里面你还需要自付一部分Hausgeld，由于首付高，所以可抵税的利息少，400欧里面还有另一部分年底要交税，最终实际还本金的部分可能只有200欧多一点。用9W欧本金投资，如果房价不涨不跌，没有sonderumlage，租客按时交租，每月收益200欧，kritisch。

我也在南德，有一套差不多售价的房子，每月冷租990欧，自付Hausgeld差不多30多欧，110%贷，每月正向cash flow，年底没有额外抵税项的话，扣完税是零cash flow。

有9W的现金预算，租售比合适的20W的房子起码买4套。

cgndhx 发表于 2022-5-16 13:55

gruntea 发表于 2022-5-16 13:32
60平方，广告出来15分钟就撤了。底价16万欧元，谁出的高谁买。只有一次出价机会。 ...

这是南德什么地方，房价这么便宜，不会是黑森林的小村吧?

amanda83 发表于 2022-5-16 12:45

总价多少呢

FringeDE 发表于 2022-5-16 13:10

就你提供的这点信息是不足以给你任何建议的

gruntea 发表于 2022-5-16 13:21

amanda83 发表于 2022-5-16 12:45
总价多少呢

总价197.000,00欧

lola118 发表于 2022-5-16 13:24

gruntea 发表于 2022-5-16 13:21
总价197.000,00欧

多少平米？房价这么低吗？

gruntea 发表于 2022-5-16 13:32

lola118 发表于 2022-5-16 13:24
多少平米？房价这么低吗？

60平方，广告出来15分钟就撤了。底价16万欧元，谁出的高谁买。只有一次出价机会。

gruntea 发表于 2022-5-16 14:01

cgndhx 发表于 2022-5-16 13:55
这是南德什么地方，房价这么便宜，不会是黑森林的小村吧?

不是，是一个超过10万人口的城市，有Hochschule大学，有德国的大公司

lola118 发表于 2022-5-16 14:37

gruntea 发表于 2022-5-16 13:21
总价197.000,00欧

这个价格拿到了吗？拿到就买啊！

amanda83 发表于 2022-5-16 14:59

gruntea 发表于 2022-5-16 13:21
总价197.000,00欧

感觉租售比可以的

握紧阳光 发表于 2022-5-16 15:31

年代倒是不错，因为没有房子详细情况做参考，只能纯粹从租售情况看，20W售价，700欧冷租，如果是之前1%左右的利率，这房子勉强算是值得投资的。为什么说勉强，因为如果纯贷款，cash flow是负的，每月要往里面倒贴300欧左右，这样就做不了可持续投资，因为到了两三套之后，负的cash flow就完全阻断了继续融资的可能。如果是首付+贷款，你有9W首付，差不多是房屋现价的一半首付了，就等于把9W个人净资产和这个房子捆绑在了一起，丧失了净资产的流动性，抗风险性降低。然后就是现在的高利率，是投资房不能忽视的问题。

还是那句话，没有详细情况，差不多只能说到这么多。。。

gruntea 发表于 2022-5-16 15:47

握紧阳光 发表于 2022-5-16 15:31
年代倒是不错，因为没有房子详细情况做参考，只能纯粹从租售情况看，20W售价，700欧冷租，如果是之前1%左右 ...

多谢专家！！我没写清楚，冷租700欧， 其中300用于还贷款利息，是租客用租金帮助付贷款，自己不用付任何钱。每月剩余的400欧租金还本金，15年租户相当于共付7万多欧帮助还本金。不清楚的是未来房价是否会大跌，战争，病毒，失业，经济衰退等。。。

gruntea 发表于 2022-5-16 16:50

握紧阳光 发表于 2022-5-16 16:34
这么说的话，你是首付到可以保持每月不贴钱的程度，但是账不是这么算，400欧里面你还需要自付一部分Hausg ...

多谢多谢！！忘记hausgeld 了， 对于同样的利息，首付越少越好吗，首付多少合适呢

EndOfTheNight 发表于 2022-5-16 16:54

作为参考：
南德某真大学城，地理位置不错，四层36套单人公寓（Einzelapartment），20平到30平左右，KFW40，带全套家具和厨房，可以拎包入住，基本上就是给投资者准备的，单价每平米将近9000欧（比如25平米的公寓售价为22万）。也可以选择买两套打通，60平米50万。首付20%，月供800左右（10年绑定）。上月月底开始动工，预计明年建成，目前已经全部售罄。

Kittende 发表于 2022-5-16 20:37

EndOfTheNight 发表于 2022-5-16 16:54
作为参考：
南德某真大学城，地理位置不错，四层36套单人公寓（Einzelapartment），20平到30平左右，KFW40 ...

这个价格要猴年马月能收回投资啊 现在是真是疯狂 还能指望这种中小城市涨多少。。。无语了 不过现在通货膨胀把大家弄得人心惶惶倒是真的

EndOfTheNight 发表于 2022-5-16 22:32

Kittende 发表于 2022-5-16 20:37
这个价格要猴年马月能收回投资啊 现在是真是疯狂 还能指望这种中小城市涨多少。。。无语了 不过现在通货 ...

这是这个项目的网页https://www.bauer-immobilie.de/projekte-1/kaufobjekte/pfrondorfer-straße-14/
肯定不愁租（人多房少新房更少），我只是好奇最后租金价格会是多少。
不过像这种老牌精英大学，富豪的孩子在这里读书的也不少，多少钱都能负担得起，也可能就有人直接买一套等自己孩子来读书时住。

lidlmi 发表于 2022-5-17 00:49

EndOfTheNight 发表于 2022-5-16 22:32
这是这个项目的网页https://www.bauer-immobilie.de/projekte-1/kaufobjekte/pfrondorfer-straße-14/
肯 ...

如果负担得起，我倒也愿意给娃买这么一套读大学，单人学生够住了，麻雀虽小五脏俱全。
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