現在買新房合適嗎？
本人在巴登州的中小型城市工作。今年五月份，在immobilienscout24上看到附近有新的建案，在离公司开车10分钟的小镇子上，大概是明年3月底完工，有点想买了自住。房子83平米，每平米大概4200欧，但是因为是地皮是erbpacht，所以以后每个月还要交170欧左右的erbpacht gebühren.
房贷利率因为开始谈的时候也已经五月底了，所以只能拿的到2.5。意味着以后每个月的房贷，erbpacht再加上Hausgeld大概要1600欧的支出。也算是一个不小的负担。
还在犹豫要不要签字主要是还有以下几个担忧。
1. 这两天总是有听到美国欧洲已经开始有经济衰退的风声，如果经济衰退真的来了，程度会严重吗？德国的房市泡沫会不会破裂，会不会出现一些优质低价的房源。
2. 现在房贷利率上升的很快，以后还会降回到低利率的状态吗，大概要多久，还是说一去不回头了？
3. 新房的房价因为战争的关系，无论是人力成本还是材料成本都大幅增长。战争结束以后，这个情况会得到较大的改善吗？
所以最后的问题是，如果这套房子是自住，房贷也能应对的了，要买下来吗，还是再观望一下。。。
请各位大佬支招！感谢！
点子扎手 发表于 2022-5-19 16:21
如果打10年，我想我会逃离欧洲吧。。。
阿富汗打了廿年。 如果战争打十年，你也等十年吗？ mj250 发表于 2022-5-19 16:02
如果战争打十年，你也等十年吗？
如果打10年，我想我会逃离欧洲吧。。。:jingya: liweifeng 发表于 2022-5-19 16:46
别碰erbpacht的房子，看起来便宜，但坑太多，之后也很难再卖掉
感谢建议，新房给了99年的erbpacht，从拿钥匙开始算，这样也不可以吗?
具体会有什么样的麻烦呢。。。 liweifeng 发表于 2022-5-19 16:46
别碰erbpacht的房子，看起来便宜，但坑太多，之后也很难再卖掉
哦，忘了说了，地皮的主人是开发商的老板。 点子扎手 发表于 2022-5-19 16:58
哦，忘了说了，地皮的主人是开发商的老板。
老实说，这样的反而不要碰。要是政府的或者教会的倒无所谓，私人的不要碰。99年后不租了，或者涨租金？这种房子以后转手卖是卖不出价格的 4000多一平的新建，真是便宜。但是再仔细一看是erpacht，大坑啊。怪不得价格这么低。 如果是自己需要住，又负担得起，可以考虑买，但是买这种地皮不是自己的房子，有一个问题，就是保值的问题。众所周知，房子这个建筑物只会贬值，增值的是房子底下的地皮，如果想买来住99年，以后就无所谓了，也行。如果要转手的话，能买这种房子的人不多，所以不好卖。如果需求不大，那么就会贬值较多。 可能打算自住3到5年，换一份工作，然后转让或者出租。 本帖最后由 jackthecar2022 于 2022-5-20 07:14 编辑
个人觉得Erbpacht不一定是大坑，但是你1600月供偏高 还不如买个全产权的房子。
99年租期到回收房的时候 一定要是按市价2/3补偿回收房子那种，大部分erbbaurecht都是政府或是教会的地产，一般会继续续租的，这点才是最重要的
但是1600住五年 然后出租10-20年，卖的时候1600x12x5 =96000+买房的开销和本金算5万+n万，相当于每月存1600取出来了，白住了几年，还能拿出一笔钱，也不算什么亏本买卖。
关于经济，垮不了，就算垮了也要保货币欧元。这么谨慎德国银行都不怕放贷款，就算危机来了，货币一改革，比如新德国马克，回到德国马克时代，去欧洲别的国家消费那才是一个爽，房贷债务也会打折，打三折多爽，房子还是你的。
现代工业这么发达，工业产能和基建都非常强大，交通网运能也是超过人类需求，
危机过后经济可以快速恢复，有工作仍然能还的上贷款。就算第三次世界核战，大部分地区都被毁了，银行也不工作了，也没人来催款，起码房产证名字还是自己的。
jackthecar2022 发表于 2022-5-20 07:11
个人觉得Erbpacht不一定是大坑，但是你1600月供偏高 还不如买个全产权的房子。
99年租期到回收房的时候 一 ...
Erbpacht的新房，头几年会不会像新车一样掉价很快？ 所谓的经济衰退是由于疫情政策和去全球化带来的阵痛，所有的需求都在，全球也没有大的金融债务风险，衰退就是那些砖家唬唬人的。
低利率状态短期几年是不可能的了，这也是我为什么去年一直在论坛里怂恿刚需买房的原因，因为以后注定是高房价+高利率的时代，去年还能搭上低利率的末班车，晚了就上不了车了。根据免责推测，这波利率上涨到年底，可能会适度回调，但是幅度不会大，寄希望于利率大幅回撤基本没戏。
别看现在房价普涨，但是目前在售新房的价格反而是比原计划的标价更便宜的，因为开发商面临很大的成本压力，要快速回笼资金，反而是更便宜的。战争和疫情之后，成本不会明显下降，其中人力成本一点不会降。
租借地皮其实本身不是什么问题，取决于房子的地段和需求，我见过很多还剩三四十年租期的房子，照样卖出和自有地皮一样的价格。也见过挂牌价就是打八折的，而且一挂再挂，好久才卖出去的。主要还是取决于房子本身。
握紧阳光 发表于 2022-5-20 08:59
所谓的经济衰退是由于疫情政策和去全球化带来的阵痛，所有的需求都在，全球也没有大的金融债务风险，衰退就 ...
感谢大佬答疑，还有这贱贱的头像深得我心！{:5_310:} 点子扎手 发表于 2022-5-20 08:54
Erbpacht的新房，头几年会不会像新车一样掉价很快？
这个房子的地开发商的地， 每几年就大幅涨租金
你还要买吗 本帖最后由 cgndhx 于 2022-5-20 11:53 编辑
1.世界经济是否陷入长期衰退?无法预测，目前不确定的因素太多。譬如什么时候出现新的新冠病毒变体，新的变体致命性怎样，俄乌战争怎样发展或者其他国家有没有发生战争的可能性，现在不清楚。可以肯定的一件事，国际政治环境和经济情况目前处于剧烈变化中。但这种变化会不会给德国房市造成冲击?或者说德国现在有没有房市泡沫?如果因为经济情况不稳定，引发房价下降个5%或10%，属于泡沫吗?对于这些问题，每个人看法不同
2.欧洲央行今年加息，是极大概率的事件，但加多少，加几次，明年或者以后的利率怎么走，视经济情况而定
3.目前俄乌战争前景不明朗，但肯定的是，其他国家也有战争的风险，世界秩序处于不稳定状态中，譬如台海，譬如俄乌战争引发的粮食和能源危机，也必然会增加地区战争的可能性。但现在无论怎么做，原材料和人力成本还会增加，这种情况在短期内很难改变，所以成本的增加和土地供应的缓慢，使得德国近几年的房地产泡沫，慢慢在消失
我的看法，现在是不是还可以买房或者买投资房?已经没有明确答案，不像十年前，稍微夸张的说，当时可以闭着眼睛买
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