记2022年圣诞前陷入卖房的无限痛苦

VanessaXue · 发表于 2022-11-8 09:30

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本帖最后由 VanessaXue 于 2023-11-24 17:00 编辑

好久没回来，来编辑一个后续，最终房子降价后第二年在挂出不到一个月内就卖出去了，以2016年的全算下来的价格（2016年当初买房的价格+所有Nebenkosten+ 后期装修费用的投入）算下来赚了不到50欧，外加这么多年没付过房租的部分吧。我们的过桥袋就直接还清闭环了。所以当初担心的事情没有发生，要感谢之前两人拼命工作和极度节俭。
_________
请删帖，因为很多键盘侠，很后悔发在这里

xixi00 · 发表于 2022-11-8 11:27

本帖最后由 xixi00 于 2022-11-8 10:33 编辑

房子现在卖不上价，主要原因是加息缩表造成的资产流动性缺失，卖方有人急需变现房产挂牌量高，买房融资成本高现在还要买房的人少，你的房子在残酷竞争中不占据绝对优势，只能低价才能卖出去。建议Wohnung先别卖了，接着延长过桥贷款吧，等利息重新降低信用扩张后再高价卖，应该用不了等很久，现在看也就两三年后吧，这点过桥贷款利息总比按中介说的22万卖损失的少

supermelon2012 · 发表于 2022-11-8 17:53

cgndhx 发表于 2022-11-8 16:46
那就是长期贷款合同，房屋出租了，但猜测，2024年的贷款利率很吓人

不好讲，美联储加息已经要放缓了。

supermelon2012 · 发表于 2022-11-8 12:48

VanessaXue 发表于 2022-11-8 11:32
重要的话说三遍，坚定在正确的时间卖房，坚定在正确的时间卖房，坚定在正确的时间卖房！希望这一天会到来 ...

把一套房子出租出去。等到房市再起来的时候再卖。过桥抵押的wohnung是肯定可以出租的，这个银行无权干涉。其实你在去年拿到0.56的贷款是一个很值得高兴的事情，考虑到现在通胀两位数。这个大额贷款就在给你挣钱。

xixi00 · 发表于 2022-11-8 12:43

如果是我的话会首先延长过桥贷款直到利息降到合理区间时，跟银行商量签订剩余315K的定息贷款(如果银行不给签的话抵押Wohnung)，长期持有Wohnung到下一轮经济周期的通胀期涨到最高点时再卖。至于住哪个出租哪个可以按经济条件决定

VanessaXue · 发表于 2022-11-8 11:51

cgndhx 发表于 2022-11-8 10:48
是的，欧元区的情况，尤其是南欧几个高负债的国家，是支撑不了长期高利率政策的 ...

但愿是这样，就怕发生在日本的事情重演，本来花大价钱买的全新最高标配的房子，想着人生几十年要好好享受，所以当时没去考虑买六十几的老独栋！祈求上天一定要按照过两年就降息的剧本来！求求了=(

xixi00 · 发表于 2022-11-8 11:44

本帖最后由 xixi00 于 2022-11-8 10:46 编辑

VanessaXue 发表于 2022-11-8 10:29
真的吗！如果2024年底能开始有迹象好转，我们也有个盼头，就怕房子无限贬值到无底线那就太恐怖了=（那就 ...

利息不会一直涨的，美联储大致明年夏天就会停止加息，欧洲央行也会跟随停止加息，这期间很多国家会陷入衰退，公司倒闭，员工失业，如果影响到美国也失业率上升的话，美联储就又会降息量化宽松，随后就是新一轮放水周期，全球就又开始可以歌舞升平吹泡泡了。

需要注意的是房价现在还没跌到底，还会再跌上一跌，如果决定现在不割肉的话，就要坚持到底，千万别现在不割，最后忍不住割在地板上！

yanyanqq · 发表于 2022-11-8 11:43

VanessaXue 发表于 2022-11-8 10:14
撑过去，每月就是从把本来1050的月供支出变成1800，直到房子卖出去为止，1800不是不能付，1800占到老公 ...

供房+租房的支出不超过总支出的三分之一算健康的。银行也是这样算的。加上你们的总收入高的话，其实占比40%都算收支平衡。
房子如果不卖可以出租，其实压力也没那么大。

cgndhx · 发表于 2022-11-8 11:30

VanessaXue 发表于 2022-11-8 10:07
谢谢亲爱的安慰，本来已经找妈妈打算支撑我们付掉前十前十年的所有额外可以多付的钱，这样我们每月除了了 ...

10年后是不是高利率，目前不清楚，也不需要担心。目前房市已经进入了买方市场，但对于房市来说其实是个好的情况，结束了过热的势头，挤掉了泡沫，但同时因为现在的高通胀，反而稳固了现在的房价，最重要的是德国房市的需求还在，只因较高贷款利率和买涨不买跌的心理，房市进入了观望期，所以我建议你，持有现在的Wohnung。如果说，你有考虑不周的地方，就是只在意了房子的居住属性，忽视了房产的金融属性。在买EMH之前，手里要有一部分首付的，不应设想把卖Wohnung的钱作为首付，因为当时在2021年底2022年初房市已经进了十字路口，在我看，标志性的事件就是当时结束了KFW55的低息贷款

VanessaXue · 发表于 2022-11-8 11:26

cgndhx 发表于 2022-11-8 09:25
0.56的利率很好，很多人现在求之不得。给你出个主意，保留现在的Wohnung，明年搬家后Wohnung出租，找父母， ...

还有一个顾虑，一旦出租，那房子卖到银行抵押价就更难，几乎不可能了，会不会？我们的房子自从16年买了就是自住，换了最好的三层玻璃，室内都是从新装的房龄是二十几年的。而且已经抵押给银行貌似就不能再出租了，等后年我们搬了新家后，再空着继续卖，现在能安慰到自己的是如果现在卖出去也要租房每月至少要支出800欧，就当住在卖不出去的房子里省租金了

VanessaXue · 发表于 2022-11-8 11:14

jfping 发表于 2022-11-8 09:31
可以理解。只能看有没有什么办法撑过去了。

撑过去，每月就是从把本来1050的月供支出变成1800，直到房子卖出去为止，1800不是不能付，1800占到老公一人收入的将近40%，我们两人收入的25%，就这样付着，付到能卖出315K的那一年为止！不知何时是个头

cgndhx · 发表于 2022-11-8 10:25

0.56的利率很好，很多人现在求之不得。给你出个主意，保留现在的Wohnung，明年搬家后Wohnung出租，找父母，想办法凑EMH的首付

suncola · 发表于 2022-11-8 10:26

真是人算不如天算。。。
所以说，买房的第一要点是位置，位置，位置。。。

jfping · 发表于 2022-11-8 10:31

可以理解。只能看有没有什么办法撑过去了。

VanessaXue · 发表于 2022-11-8 10:59

suncola 发表于 2022-11-8 09:26
真是人算不如天算。。。
所以说，买房的第一要点是位置，位置，位置。。。 ...

位置不仅仅指区，而是要看在不在容易积水的地方，临不临街，我们的房子是在德国传统富人区的center所以临街了，楼下三个大型超市，面包房，距离S Bahn步行7分钟，到杜塞20分钟

VanessaXue · 发表于 2022-11-8 11:07

本帖最后由 VanessaXue 于 2022-11-8 10:10 编辑

cgndhx 发表于 2022-11-8 09:25
0.56的利率很好，很多人现在求之不得。给你出个主意，保留现在的Wohnung，明年搬家后Wohnung出租，找父母， ...

谢谢亲爱的安慰，本来已经找妈妈打算支撑我们付掉前十前十年的所有额外可以多付的钱，这样我们每月除了了负担只占我们收入六分之一的月供，不用额外攒钱用来防治10年后利息涨到7/8，本来算的好好的，10年间我们可以旅行自由，衣食无忧，到10年后，月供只剩下不到9万，到那时再高的利率都不怕，但万万没想到房子都卖不出银行评估抵押的钱这个大坑，如果把父母本来用来支付未来10年每年的额外还款的钱拿来填这个wohnung 的坑，那我们从今天起，就不再有旅行不再能在外面随便吃，不再能给娃报任何兴趣班，而且10年后还要面临高利率+剩余高额未还完的贷款的风险，到那时又是一波艰难！永无止境，我真的都想自杀了

nancy127 · 发表于 2022-11-8 11:12

其实从去年年底开始，德国的房价已经开始降价了。今年的趋势会继续降，大趋势跟着美国走，还会一直降下去。
嗅到了这个风口，对待房子买卖就应该谨慎了。

VanessaXue · 发表于 2022-11-8 11:16

nancy127 发表于 2022-11-8 10:12
其实从去年年底开始，德国的房价已经开始降价了。今年的趋势会继续降，大趋势跟着美国走，还会一直降下去。 ...

那我们就支付每月多出的这800欧过桥利息直到房价回来！3年后房价能回来吗=（

VanessaXue · 发表于 2022-11-8 11:29

xixi00 发表于 2022-11-8 10:27
房子现在卖不上价，主要原因是加息缩表造成的资产流动性缺失。Wohnung先别卖了，接着延过桥贷款吧，等利息 ...

真的吗！如果2024年底能开始有迹象好转，我们也有个盼头，就怕房子无限贬值到无底线那就太恐怖了=（那就真的要命了

VanessaXue · 发表于 2022-11-8 11:37

本帖最后由 VanessaXue 于 2022-11-8 10:39 编辑

cgndhx 发表于 2022-11-8 10:30
10年后是不是高利率，目前不清楚，也不需要担心。目前房市已经进入了买方市场，但对于房市来说其实是个好 ...

高通胀可以稳住现在的房价吗！希望这样，希望两三年后能有降息的可能，哪怕有一个分支有一点开口，我们也不会如此被动，我们没有敏锐的看到能源补贴就是一个信号，我们是最后一波申请到的能源补贴，首付我们和大部分家庭一样，我们手里的钱只够8%的nebenkost, 我们期房的邻居就很聪明，买了和我们一样贵的RMH，但人家手上的房子去年就同时卖了，他们说如果不卖掉先拿不到贷款，真的不知为什么给我们贷款的银行在去年底就敢把80万的贷款分成两个贷款给我们！

VanessaXue · 发表于 2022-11-8 11:45

xixi00 发表于 2022-11-8 10:44
利息不会一直涨的，美联储大致明年夏天就会停止加息，欧洲央行也会跟随停止加息，这期间很多国家会陷入衰 ...

希望会以这样的剧情发展！谢谢亲爱的安慰！我真的今天心里好难受！

cgndhx · 发表于 2022-11-8 11:48

xixi00 发表于 2022-11-8 10:44
利息不会一直涨的，美联储大致明年夏天就会停止加息，欧洲央行也会跟随停止加息，这期间很多国家会陷入衰 ...

是的，欧元区的情况，尤其是南欧几个高负债的国家，是支撑不了长期高利率政策的

xixi00 · 发表于 2022-11-8 11:58

你们现在的困境是因为去年在错误的时间(最高点)买房，却没有在最高点卖房造成的。有时间的话研究下经济学周期理论或者没时间的话简单点看下美林时钟，就会理解资产价格波动规律了，坚定在正确的时间卖房

cgndhx · 发表于 2022-11-8 12:01

VanessaXue 发表于 2022-11-8 10:37
高通胀可以稳住现在的房价吗！希望这样，希望两三年后能有降息的可能，哪怕有一个分支有一点开口，我们也 ...

高通涨，意味着建筑材料价格的提高，同时高通胀也带来高利率，房产公司的融资成本也提高。再有德国的土地供应并没有大量增加，意味着地皮价格仍旧会上涨。看看现在的期房价格，仍旧很贵。现在市场二手房普遍再降价，尤其是年代久，需要装修的房子，价格下跌很多。楼主的Wohnung不带电梯，还在顶层阁楼，我猜测应该属于价格影响很大的房子，先留着吧，等市场进入卖方市场时，再说吧

VanessaXue · 发表于 2022-11-8 12:06

cgndhx 发表于 2022-11-8 11:01
高通涨，意味着建筑材料价格的提高，同时高通胀也带来高利率，房产公司的融资成本也提高。再有德国的土地 ...

嗯！我们努力，如果在315的基础上再让三万欧，我也能接受但这真的极限了，因为正好我本来打算用来还未来十年的钱可以买一个银行定存利率3.15%，在国内可以用利息补回来！但是真的很难过

xixi00 · 发表于 2022-11-8 12:10

本帖最后由 xixi00 于 2022-11-8 11:13 编辑

VanessaXue 发表于 2022-11-8 10:56
你最后的提醒很重要！如果现在不打算割肉，就要忍到底！看到了！刚刚网络下载问题竟然没有看到提醒的关键 ...

我肯定不会按中介说的220K卖房子，我情愿拿到新房后把新房租出去还贷款，接着住Wohnung，等信用重新放宽后再跟银行谈贷款，看看把首付款贷出来(哪怕拿Wohnung抵押)，等到房价重回高峰370K或者350K或者实在等不急320K再卖，这中间的100多K差价，出去旅游下饭店享受人生，你想想，这100K你们两个靠工资要多长时间赚回来。另外孩子稍稍大点就可以自己爬楼梯不需要一直抱着了

supermelon2012 · 发表于 2022-11-8 12:18

VanessaXue 发表于 2022-11-8 10:37
高通胀可以稳住现在的房价吗！希望这样，希望两三年后能有降息的可能，哪怕有一个分支有一点开口，我们也 ...

现在房子是不好卖，因为利息太高了。但是一般利息升的快，降的也快。等最多2-3年就会降息。

cgndhx · 发表于 2022-11-8 12:20

VanessaXue 发表于 2022-11-8 11:06
嗯！我们努力，如果在315的基础上再让三万欧，我也能接受但这真的极限了，因为正好我本来打算用来还未来 ...

我的建议是你持有现在的Wohnung，而且是3年，5年以上的持有。原因: 第一，德国住房需求目前是很大的，加上通胀因素，所以出租房市场还好。第二，从买方市场到卖方市场的转变，是不会马上发生的，从金融层面看，即使停止了加息周期，如果没有特殊的情况，也不是马上进入降息周期。至于现在抵押的Wohnung能不能出租，要问银行了，也许可以，也许要你拍卖。

VanessaXue · 发表于 2022-11-8 12:22

本帖最后由 VanessaXue 于 2022-11-8 11:24 编辑

cgndhx 发表于 2022-11-8 11:20
我的建议是你持有现在的Wohnung，而且是3年，5年以上的持有。原因: 第一，德国住房需求目前是很大的，加 ...

感谢！我们的过桥贷款这315K没有写期限，利息虽然和我们的正常贷0.56不能比！但3也是比目前好的，我们和银行商量下，再次感谢亲爱的！愿老天保佑我们不要太惨！

VanessaXue · 发表于 2022-11-8 12:32

xixi00 发表于 2022-11-8 10:58
你们现在的困境是因为去年在错误的时间(最高点)买房，却没有在最高点卖房造成的。有时间的话研究下经济学周 ...

重要的话说三遍，坚定在正确的时间卖房，坚定在正确的时间卖房，坚定在正确的时间卖房！希望这一天会到来！

季布一诺 · 发表于 2022-11-8 13:44

美国的高通胀用加息的办法，即便到%6，也下不来了，只能牺牲中短期的经济增长，衰退还有大裁员，失业率上升，才有工资下降，百姓手里真的裤兜里没钱，物价才能下来。而且一定伴随着世界上的某个有一定规模的国家大的经济困难，被美国收割，美国还能缓过来。美国2018年金融海啸，直接放任雷曼兄弟破产，冲击了西方世界，最后还是美国率先带领西方走出来，不过，都被美国扒了皮。
新冠美国印的那些钱，必须收割了世界才能在以后缩表时勾了的。
除美国外，世界上没有有规模国家出现大危机前，离回暖还很早的

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萍聚头条

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