税务机关对房地产价值的评估方法
2023 年 1 月 1 日起德国新修订的《估价法》生效。改革后的财产估价会在某些情况下会提高遗产税和赠与税。新的估价法的变革
为了计算继承税和赠与税，税务机关需要确定转让房地产的价值。扣除个人免税额后剩下的部分都需要纳税。
根据新的《估价法》，税务机关可以使用比较估值法、收益估值法或 实物估值法。所有这三种估值方法都是为了确定一个最接近的市场价值。而税务局使用哪种估价方法通常更多取决于财产类别和可用数据。 新的估价法对收益估价和实物估价进行了修改。这两种方法都可能导致比法律变更之前更高的财产价值。而比较价值法保持不变。也就是说比较估值法计算的税负不会比改革前更高。
不同的评估方法
[*]比较估值法：
没有发生变化的比较估值法通常适用于地方评估委员会对土地和建筑物的评估。评估委员会通常对本地区一定时期内可比房产的房地产销售情况进行评估。然后创建平均值。每年的销售量越多，评估委员会收集的采购价格就越准确。
[*]收益估值法：
收益估值法本质上是基于财产的土地价值和建筑物的租金收入。这个估值方法是将房屋或公寓的价值通过其在一定时期内可以产生的租金收入体现。也就是说算成一种资本价值。
为了确定资本价值，需要租金收入系数。该系数取决于剩余经营寿命和房产利率。利率是衡量财产回报率的指标。下面介绍一个简化计算：单户住宅每年产生 18000 欧元的租金收入。如果房产利率为3.0，剩余使用寿命为20 年，系数就是14.88。得出的建筑物价值为267840 欧元（14.88 x18000 欧元）。
[*]实物估值法：
实物价值法通常是使用标准化建筑类型对建筑成本进行计算，是纳入反映本地建筑成本水平的区域因子的创新估值方法。计算使用的成本需要按照联邦统计局的建筑价格指数更新。然而该指数自2010年以来已显著上升了63%。这显然也推高了房地产的实物估值。
自用房屋的估值
评估自用独栋住宅时，税务局通常会首先考虑使用本地专家委员会统计的比较价格，比较估值法相对中立。
但如果没有比较价格，税务机关就会采用实物估价法。在个别情况下，实物估价法可能会导致财产价值显著增高。自2023年以来专家委员会一直喜欢使用反映本地建筑成本水平的区域因子。成本水平越高，区域因子就越大。 例如专家委员会对汉堡就会使用区域系数为1.75。这意味着这里的实物估值高出了75%。
如果是农村地区，区域系数也有可能会小于1。那么房产的实物估值也会更低。地方当局评估委员会可以自由决定是否使用这些因素。
出租房的估值
如果需要对用于出租的公寓楼进行估值，通常会选择使用收益估值法。可扣除的经营成本将根据租金收入和建筑物的年龄确定。从2022年开始都有统一的费率。新的统一费率可能会低于可扣除的经营成本。这就会导致更高的财产估值。较旧的房产和拥有昂贵的室外设施（例如游泳池）的建筑物经营成本偏高，只要高于平均水平的建筑物受到的影响就会更大。
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视频介绍
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根据您提供的信息，2023年1月1日起德国实施了新的《估价法》，对房地产的评估方法有所变化。新的估价法包括比较估值法、收益估值法和实物估值法。这些方法的目的都是确定最接近市场价值的房地产价值，其中比较估值法通常适用于土地和建筑物的评估，实物估值法则是计算建筑成本并更新建筑价格指数的创新方法。而收益估值法通常适用于出租房产的估值，根据租金收入和经营成本确定财产价值。
在评估自用房屋时，税务机关通常首先考虑使用比较估值法，如果没有可比价格，则可能会使用实物估值法。不同地区的专家委员会使用区域因子来调整实物估值，导致不同地区的房产估值差异较大。
对于出租房产，通常会使用收益估值法，根据租金收入和经营成本确定房产的价值。新的统一费率可能导致较旧的建筑物或拥有昂贵设施的建筑物的估值增加。
总的来说，新的《估价法》的实施将影响遗产税和赠与税的计算，并需要纳税人了解税务机关对房地产价值的评估方法。
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