德国房地产市场现状：“如果现在没有房子，就不会有房子了“
Rainer Maria Rilke的诗《秋日》中写道：“如果现在没有房子，就不会有房子了。“德国建筑银行协会 (LBS) 在他们最新的研究报告中引用这首诗讽刺德国房地产市场的现状。德国建筑银行协会 (LBS) 在当前研究中报告中写道：在2022年3月低利率阶段结束后，买房对于普通收入者来说几乎是负担不起的，尤其是在大都市地区。
建筑贷款的利率从2022年3月以来，在很短的时间内涨了两倍。而更早兴起的房地产热潮，也在短短10年内将房价推高到2013年的两倍。
LBS称，从2023年春季到2024年春季，“二手单户住宅”的价格下降 11%。尽管房价有所下降，但目前的房地产价格仍高于 2019 年的水平。
租房大国
拥有自己的住房在德国极其昂贵。大多数德国家庭无法承担买房的重要，还在租房。
只有 42% 的德国家庭居住在自己的房产中，其余的则是租房。这一比例不仅停滞不前，而且还略有下降。根据联邦统计局的数据，2013 年住房拥有率还是43%。
德国人的拥房比例在欧盟排名中垫底。欧洲只有瑞士的拥房比例比德国更低，而瑞士还不是欧盟国家。其他欧盟国家的拥房比例要高得多：例如，斯洛伐克高达 91% 的人住在自己的房子里。
德国租房现状的历史背景
德国的租房历史源于威廉皇帝时代，当时有数百万人从农村涌入大城市。大多数人都是租房生活。时至今日，德国大城市的大多数家庭仍然靠租房生活。
第二次世界大战也给房地产市场造成了巨大的缺口。无数房屋被毁或被损以至于无法居住。当时来自东部地区的难民和流离失所者也在寻找住处。战后有超过 2000 万人需要新家。
信贷经纪人Michael Neumann解释，“为了快速满足第二次世界大战后的居住空间需求，国家大力推动出租公寓的建设，创造了许多经济适用的出租公寓。” 而促进私人住房所有权没有受到重视。 “即使在今天，政府也几乎没有支持买房。德国复兴信贷提供的银行贷款是为了提高能源标准，而不是支持购买住宅物业。”
LBS在他们的研究中报告说，德国的高等教育趋势也在使德国越来越成为一个租房国。因为越来越多的年轻人因为工作原因生活在城市，他们更有可能保持单身。 “他们的城市生活方式通常意味着他们会成为常年的租客。” 倒不是说他们不想买房。而是“由于房地产价格高昂，年轻人通常无法跨越首付资金的障碍。
即使最近价格有所下跌......
LBS的数据显示，
2024 年春季，二手单户住宅的价格比2023 年春季的水平低了 11%，这是自 2010 年以来的首次价格下跌。”
去年旧的联排别墅降了-9％，旧公寓降了6％，建筑用地降了9％。 “
但是新的联排别墅的价格与一年前大致相同，而新的公寓甚至贵了 1%。”这主要是因为建筑成本上涨，且建设量下降，导致新建筑房产的成本继续显著高于利率调整前的价格。
跨不过的购房门槛：首付资本
LBS在其报告中写道，德国很多大都市地区一套房屋的标准价格接近50万欧元。想要获得没有附加利息的融资就必须满足15万欧元的首付资金。但在 30 岁至 39 岁之间的典型工作年龄的租户中，只有 3% 能够负担得起这一资本。
就算房价只要30万欧元，首付资本也要10万欧元。只有 7% 的年轻租房家庭可以承担这一成本。
这意味着：只有极少数人才能玩得起大富翁的买房游戏。而房产是德国创造财富和退休保障的关键。数据显示，德国私人财富的 57% 是土地及其上的房屋。
现实情况表明，实现买房的计划越来越困难。LBS董事会成员Axel Gutmann认为：“德国人购买房产总体上还存在高度的不确定性：加上经济和劳动力市场正处于崩溃的边缘，现在还出现了政治上的不确定性，所有这些都会推迟人们对购买自用房产投资。”
所以“如果现在没有房子，就不会…….“
德国房屋贷款比较
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德国房地产市场目前面临着严峻的挑战，尤其是在购房门槛方面。根据最新的研究报告，购房首付成为许多人难以跨越的障碍。在大都市地区，一套房屋的平均价格接近50万欧元，而要获得没有附加利息的融资，通常需要至少15万欧元的首付资金。然而，在30岁至39岁年龄段的租赁家庭中，只有3%的人能够承担这种资金压力。
即便是房价较低的情况下，如30万欧元，所需的首付仍然达到10万欧元，仅有7%的年轻租房家庭可以负担得起。这种情况使得购房变得更加困难，尤其对年轻人和初入职场的租客来说，他们无法参与到购房的“游戏”中。
与此同时，德国人在财富积累和退休保障方面依赖于房地产，数据显示，57%的私人财富都来源于土地及其上的房屋。因此，房产的重要性不言而喻。
此外，LBS的董事会成员Axel Gutmann指出，德国的购房前景充满不确定性，经济和劳动力市场的不稳定，以及政治环境的复杂，都在不断推迟人们的购房计划。这一现状使得许多有购房意愿的人陷入了困境。
总的来说，德国的房地产市场正在经历一个充满挑战的时期，购房门槛的提高让许多人望而却步，未来的市场走向仍需关注。
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