住房租金大幅上涨，购房价格基本稳定
住房租赁市场供需缺口依然较大。这自然对房租价格产生了重大影响。不过买房价格还算稳定。德国的房租在年初之前再次大幅上涨，而买房价格基本保持稳定。德国科隆经济研究所（IW）周一向路透社公布了一项调查结果，该调查显示，第四季度租金与去年同期相比平均上涨了4.7%。其中柏林上涨8.5%、埃森涨8.2%，法兰克福8.0%。除了这些涨幅特别强劲的地方，莱比锡和杜塞尔多夫的房租涨幅也高于平均水平，分别为7.3和7.2％。
IW 的研究人员表示：“这一发展凸显了德国租赁住房市场的持续活力，尽管经济存在不确定性，但其需求仍然强劲。” “结构性供应瓶颈和持续的高需求将继续推动价格动态，预计2025年将持续这一趋势。”
造成这一现象的一个关键因素是建筑竣工数量的下降，这可能会在未来几年“对租赁供需产生明显影响”。IW称，2024年仅有26万套新公寓竣工。2025的竣工数量甚至可能降至23万。“这意味着实际竣工住房的数量远远低于实际需求。”
另一方面，德国住房购买价格的变动明显较少。 2024 年第四季度，公寓价格比上一年低约 0.4%，而单户和双户住宅价格略微上涨了0.6%。 IW强调说：“目前买房市场似乎正进入相对稳定的阶段。”因此买家目前仍然保持谨慎，且对价格比较敏感，但由于利率下降和收入增加，他们可承受会负担得起更高的价位。而卖房者必须适应新的市场条件，在很多情况下可能需要做出价格让步的准备。
IW 预计2025 年住宅物业价格将再次上涨。 “首先，除非出现重大地缘政治动荡，利率可能会保持稳定，甚至可能略有下降。其次，尽管经济不景气，但许多行业仍然缺乏熟练工人，收入仍在继续增长。”但价格要涨到2010 年代的可能性不大。
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在德国，住房租金的大幅上涨以及购房价格的相对稳定反映了市场的复杂性。根据德国科隆经济研究所（IW）最新发布的数据，租金在第四季度比去年同期上涨了4.7%，而购房价格则保持了平稳。尤其是在柏林、埃森和法兰克福等城市，租金涨幅尤为明显，分别达到了8.5%、8.2%和8.0%。这表明，虽然整体经济面临不确定性，租赁市场仍表现出强劲的需求。
从供需角度分析，租赁市场之所以如此活跃，主要是由于结构性供应瓶颈。IW指出，预计2024年新公寓竣工数量将仅为26万套，而2025年可能更低，为23万套。这一现象在很大程度上促使租金持续攀升，因为实际的供应远不能满足需求。
另一方面，在购房市场，价格变化则相对温和。尽管公寓价格微跌约0.4%，但是单户和双户住宅的价格略有上涨0.6%。这种稳定现象或许与买家的谨慎态度有关，他们对价格的敏感性进一步提高。因此，卖家需要适应新的市场条件，并可能需要在价格上做出让步。
IW估计，尽管当前市场环境复杂，但在地缘政治没有重大动荡的前提下，住宅物业价格在2025年可能会再次上涨。这一趋势将受到利率稳定以及收入增长的推动，虽然回到2010年代的高点的可能性较小。
综上所述，德国的住房市场正在经历一个由租赁市场强劲需求推动的阶段，而购房市场则显现出稳定的迹象。对于投资者和购房者来说，理解这一动态变化无疑至关重要。
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