降息+关税调降,对楼市影响有多大?
作者：微信文章最近发生了很多事，梳理一下它们对房地产的影响。
1、 降息
5月7号，国新办新闻发布会宣布降息10个基点，下调后，1年期LPR降为3，五年期LPR降为3.5。
这个降息的力度，远远不够。
和房贷关联的五年期LPR，去年调降了三次，分别是2月份下调0.25，7月份下调0.1，10月份下调0.25，一共下调了0.6，停留在3.6。
然后坚持到现在，7个月没有变化。
这次会议前，一直在吹风刺激超预期，大家的期待值比较高，尤其对于降息。
因为降准也好，再贷款也好，和普通人的关系不大，这些钱借了要还的，而且进不到普通人的钱袋子里，大家最关注的还是降息，尤其是五年期LPR，降的越多，大家还的房贷利息越少，压力越小，降到一定程度，还能做到以租抵贷。
这才是扎扎实实的大利好。
5月7号的会议，洋洋洒洒发布了一揽子金融政策，但是0.1的降息幅度，显然不能令人满意，也不足以对房地产形成有效支撑，聊胜于无。
2、中美达成关税协议
5月12号，中美发布日内瓦联合声明，互相调降了关税，90天内加增10%，90天后再加增24%。
消息出来，信心和股市都为之一振。
对比中美一直硬杠，贸易中断，达成和解确实是个好消息。
但细算一下帐，美国加征的10%是在原有关税和芬太尼关税的基础之上，综合已达到了40%以上，90天后如果再加征24%，就达到了百分之六十几，接近中国能承受的临界点。
所以，这个关税协议只能说没有更坏，谈不上更好，出口带来的冲击还有待观察，还有特朗普这个最大的变数，后期的走向非常不确定。
所以，中美关税协议达成对经济和楼市也谈不上有效支撑。
3、 上海地王售磬
5月11日，上海徐汇滨江的绿城潮鸣东方开盘，推出120套房源，均价19.5万，总价4123万元—1.54亿，开盘当天售磬。
豪宅日光，能否证明楼市回暖？
并不能，个案不代表常态。
从去年10月开始，全国楼市出现了两极分化，头部城市的优质产品热销+小涨；劣质产品继续下跌，中间产品横盘。
自2021年以来，国内楼市第一次出现了价格的分化，而不是同步下跌。
过去几年，不管是好房子还是差房子，都在同步下跌，无非是跌多跌少的问题。
分化出现的原因，一是去年9月底的政策力度够大，二是无处安放的资金，有一部分重新进入了头部房产。
但是，这个分化不能算房地产的回暖，因为放眼全国，涨价和热销的房子占比连1%都没有。
就像一个100人的团队，只有一个1米8的大个儿，其他99个都是1米6，你不能说这是一个高个子团队。
只有更多的房子开始上涨，占比至少5%以上，才能说地产有望回暖。
想让更多的房子跟涨，就需要更有力的政策，更大力度的降息，配合一线限购的放开，和足够的信心推动。
但是近七个月针对房地产的政策，力度远远不够，原因当然是多方面的，但现实就是针对房地产的政策真空，所以上涨仍维持在1%的塔尖产品，如果继续政策真空，只怕这1%也维持不了。
总体来说，近期的热点事件对房地产谈不上利空也谈不上利多，但是房地产仍处在行业的下沉期，需要托举才能维持不降，如果长期不托举，只怕还会生变。
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