买房心得
好几天没上网了，趁着现在出差，一个人在外面，忙完了工作上的事还有点时间，把前段时间一直想写的买房心得赶出来。因为既没有照片又没有什么关于摆设方面的东西，觉得放在这里比我爱我家要合适点。1． 关于地点：我觉得地点非常重要，正所谓第一Lage，第二Lage， 第三还是Lage。 我们前前后后找了两年的房子，非常INTENSIV 大概有半年，几乎是每周都有看房子的TERMIN，看了那么多，发现对价格最大的决定因素就是地点，在我爱我家里有讨论什么好卖，公寓，排房还是独体，其实无论什么房子，如果没有其他特别的缺陷，地点是决定房价的主要因素。所以我的心得是在考虑自己经济状况和个人爱好的情况下选择地点好的。这会体现在今后的很多方面，生活舒适，交通便利，学校好，周围的居民好，日后卖价好， 所谓天时，地利，人和。
2． 关于向银行咨询：我们通过人推荐找了一个Finanzberater, 和他谈了几次，根据我们的情况给我们选择了最适合我们的一个贷款组合。这样省得我们自己跑各个银行，自己比较了, 省时, 省力, 最重要的是省心. 这样的人最好有买过房子的人给自己推荐，口碑信誉好的人。这种Finanzberater有的收买房人的钱，大多不收。他们在我们和银行签过合同以后会从银行得一定的Provision.
3. 关于贷款：第一如果自己能付一定百分比以上的贷款，就能得到较低利息的贷款，象Diba，自己付总价的20%到30%，会在原贷款利息上加一点Zinszuschlag, 自己只能付20%以下，那么这个Zinszuschlag还要高一点。30%以上，一点Zinszuschlag也没有。第二有的家里是先买地，再在地上建房。如果中间这个过程自己预先无法预料多长或知道会长于半年(Diba 的Bereitstellungszins 是从第七个月开始交，kfw是从从第二个月），那么应该争取先用自己的钱把地皮的钱付上，先不急着贷款，否则可能会在你还没开始建的时候就要还银行的Bereitstellungszinsen, 这个在Diba是以月计算的， 数目不低。当然也要考虑Zins近期的高低走向，综合权衡，再做决定。
4。关于房屋状况：现在新建的所有房子，国家规定必须满足一定的节能条件，节能能力要达到15%，这样可以贷到比一般银行利息低一点的款。如果在这个基础上再加一级节能能力，也就是KFW60，节能能力40%，虽然要多付一些钱，但综合考虑是值得的，一是这部分的贷款利息比上面说的那种15%的更低，比如现在他们和Diba合作，是3，5%，这样一半的钱能从利息中省出来， 二是因为大概另一半的钱用在建房上多出来的钱会在几年以后从节能中省出来。 第三个原因很重要，今后的房子只会越来越节能，没有KFW Stand 的房子今后不好卖出去，或者说比节能房卖的价钱差得多，就像如今不带空调的汽车。
5。关于建房过程中的Sonderwuesche：一般来说要几万在一边，因为建的过程中和后期装修，要用钱的地方很多，有时是自己开始根本没想到的。有的人一味的省，觉得房子已经用这么多钱了，什么都做最简单的，结果住进去才觉得不方便，这时候再改就更贵了。而有的人走另一个极端，觉得是一辈子的事，什么都要最好的，借的债越背越多，到退休还还不清。所以还是一个平衡的问题，找最适合自己的， 千万不要和别人攀比，每家的情况不一样。
6。一个省钱的窍门：这个肯定不少人已经知道了。就是要交给Finanzamt的Grunderwerbsteuer和要交给Notar的Gebuehr是以Kaufpreis为基础，那么如果在一开始的合同上只写上最简单的东西，比如就是房子本身，其他的Sonderwuesche如Kamin，Fussbodenheizung, Rolllaeden等全在后期加， 可以省几千欧吧。
7．假设一个对房子的100%满意是100分，那么夫妻双方满意度至少160分的房子才能买，而且不能一个人100分，另一个人60分，每人至少要70%的满意，否则千万不要急，要耐心，一定能等到让你们都较满意的Traumhaus。
8。很多银行不让你很快还贷款的，比如Diba是钱全部借给你以后，kfw60时前一到五年可以FREI，也就是只还利息不还贷款，这样在有两种以上贷款组合的时候要尽量先还那个利息高的。不管你的利息Bindungsfrist是多少年，国家法律规定只有10年fest，也就是说十年以后Karten重新Mischen，你可以单方面继续旧的利息，也可以选择新的利息，如果新的利息较低的话。
暂时想到这么多，欢迎买过房的，想买房的，正在买的来补充。
[ 本帖最后由 茏茏葱葱 于 2007-11-24 08:36 编辑 ] $支持$ $支持$ $支持$ 买房真的地点很重要，好地点，滥房子都可以卖好价钱，差地点，好房子也不值得买，所以英国这边有句话，形容买房，就是“location,location, location"。应该买房前可以上网查询，房子地点的情况，一般可以查到犯罪率，失业率，还有就是当地居民背景之类。
回复 #1 茏茏葱葱 的帖子
好贴，好贴，学习了！我们09年准备买房子，现在也开始找房了。 学习了$送花$ 。我们也打算买房，刚就去银行问了个大概。:) 来捧场. $送花$
补充一小点, 有些银行, Bereitstellungszinsen可以免掉一段时间(比如12个月). 反正就一个原则, 不怕不识货, 就怕货比货, 不懂没关系, 多比较多问问就明白了. $送花$ $送花$ $送花$ $送花$ $送花$ 学习到了！ 原帖由 DLIII 于 2007-11-21 10:37 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
来捧场. $送花$
补充一小点, 有些银行, Bereitstellungszinsen可以免掉一段时间(比如12个月). 反正就一个原则, 不怕不识货, 就怕货比货, 不懂没关系, 多比较多问问就明白了.
哪个银行这么长，Diba现在是六个月，KFW只有一个月
[ 本帖最后由 茏茏葱葱 于 2007-11-21 11:11 编辑 ]