ZT 房地产：不得不低头
房地产：不得不低头
前期，分析了工业、银行两大产业的情况，得出的基本结论是：工业将无法承受信贷利息重压和即将上涨的工资压力，在原材料涨价而产成品限价的大背景下，工业企业的利润将被压缩；银行业目前的利润增幅已经达到了历史高点，巨额信贷支撑下的利息收入将不可能持续，利润走平甚至下降将是可以预期的。根据第一季度国民经济数据，我们能惊讶地发现，一季度的名义增长率（都采信统计局最先公布的数据，而不是后来修正的数据）高达22.3%，按照趋势判断，今年的经济名义增长率将超过24%。中国的资源和能源环境，不支持如此高的增长率，因此，这种五高三低的增长模式（高通胀、高增长、高信贷、高消耗、高利税；低工资、低利息、低效率）将不可持续。经济结构调整势在必行。种种迹象显示，对中国经济进行调控的措施其实已经出台，中国股市半年跌去近50%就是调控的第一着。接下来，第二着，将对准房地产市场。从某种意义上说，房地产，恰如大厦之将倾。
为什么说股市调整是调控的手段之一？因为股市汇聚的财富，在百姓而言是一种喜事，但在当前经济环境下，却成为最大的忧虑。以前，我们担心储蓄的笼中虎出来，担心储蓄冲击消费市场，所以千方百计要让储蓄转变成投资。后来，股市的赚钱效应刺激，老百姓真的拿出来投资了，又发现了新问题：股市的流动性太好了，如果大家发现股市有问题，要撤出来再转成消费，那可是不得了的事情！去年10月，两市的流通市值约9万亿，几乎等于储蓄存款的60%了。所以，上头最担心的其实不是股市跌，而是股市在5000-6000点附近横盘，让很多人失去了信心，卖出来股票套现出来去买房子买东西，那样子的话，物价还怎么控制得了呢？所以，股市突然跌下来，让所有想卖的人卖不掉，虽然短期遭到一些埋怨，那总比物价不可控制要好得多吧。这是什么？这是经济大局！
所以，股市下跌，看起来与经济可能滑坡有关，与企业业绩可能下降有关，与大小非有关，与再融资有关，其实最根本的，还是与物价有关。如果说，股市跌下来，会让物价暴涨，那么，管理当局怎么可能不救市呢？好比现在的成品油价格，如果放开之后整体物价不涨，当然会放开。正是忧虑汽油柴油再提价会加剧通胀，所以，宁可遭受一些埋怨，也要顶住，就是不给你涨价。这就是大局，讲大局，就是要有牺牲。为了经济的大局，牺牲一下中国石油、中国石化的利益，有什么不可以？
可是，双管齐下了，经济还是火热，物价还是高涨，而且PPI数据的传导效应将可能在下半年引导物价重上高峰，两位数的CPI并非不可能。这个时候，再怎么办？如果讲大局，看全局，我们会赫然发现，房地产市场将成为下一个牺牲品。为了中国经济发展的大局，房地产市场，也许必须要掉下去，歇一歇了。
为什么是房地产？
1、因为房地产市场与股市一样，变现容易，房地产市场就像一个潜在的巨大的股市。但是，它所容纳的资金量，要远远大于股市。
2、因为房地产市场是一个变相的投资市场，过去几年增值幅度达到了100%甚至几倍，获利空间巨大，即便跌掉几十个百分点，不也就跟股市差不多吗？
3、房地产市场的主要投资者都是个人，市场调整下来，损失的是个人的钱，遭受的非议不大。
4、房地产市场的投资者主要是富人，在收入再分配的过程中，富人的利益损失一些，可能更受欢迎。
5、最主要的是，房地产市场的开发商主要是私营企业，市场垮掉了，他们的利益受损，什么财富排行榜上少掉许多人，多老百姓来说是一件开心的事情。
6、房地产价格如果跌了，老百姓买得起房子了，可以消除一些怨言，也算一项政绩吧。至于老百姓自住的房子，本来就是自己住，跌不跌价没什么影响，不会遭到太多反对的声音。
7、房地产市场连接着高耗能的多个行业，房地产市场不景气，消耗会下降，物价会降低，经济过热的局面会改变。这是宏观调控难得的一着妙棋。
8、房地产是一个牵涉全局的大产业，它调整一下，整体经济受到的影响比较明显，可以起到四两拨千斤的作用。
9、房地产是高资本密集的产业，它不景气了，信贷规模马上就下来了。
10、房地产商是最近5年来最讨人厌的角色。前几天有一个大嘴还嚷嚷，要死银行先死。有时候，很怕说错话，这句话说错了，他自己又不肯认错，怎么办？市场让他认错吧。
所以，上述十条，构成了房地产将成为未来宏观调控的祭旗的牺牲品。
为什么不是像以前那样，拿钢铁开刀？因为钢铁已经开过一次刀了，而效果不明显。更何况，绝大多数钢铁企业，都是国有企业，涉及的是成百上千万国有企业的职工。房地产不同，主要是私营企业，就算不景气了，影响的不过是农民工。两项权衡，值得牺牲房地产。
为什么不是其它产业？并非不是啊，石油石化已经做出牺牲了，电力企业已经做出牺牲了，交通运输企业也在做牺牲。这些都是国有企业，凭什么房地产不能做牺牲呢？
地产市场不景气，最先死的是银行吗？笑话！银行也许会增加一些坏账，但就算如此，那又怎样？房地产开发商一贫如洗，有的甚至面临坐牢的风险，银行呢？银行手里有你抵押的房子和土地，下一轮经济周期，这都是财富！再说，银行毕竟是国家的，暂时承担一点牺牲，也是局部的，资本充足率不够了，还有中投公司给钱，一点也不怕。
很多个人会还不起房贷，或者不还房贷？那也没关系。国家保护个人的居住权，如果你只有一套住房，银行不能拍卖你的房子。那就会有很多人免费住房子了。这一轮周期过去，你要想房子是自己的，还是要交钱的。所以，银行只不过暂时承担一下风险，过渡一下而已。
土地市场冷清，地方政府卖地没有收入了？这是让人笑掉大牙的说法啊。以前卖1亩地，本来就是10万元，后来被开发商炒作到了100万一亩。现在跌下来，就算还跌到10万，又如何呢？以前卖1个亿的收入，需要100亩地，现在呢？卖到1000亩不就可以了？政府卖地，有点像股市里的大小非，成本几乎为0，怎么卖都是赚，还在乎土地市场冷清与否？土地供应多了，房价正好就跌下来了，皆大欢喜呢，除了开发商。
所以，调整房地产，没有后顾之忧，却能赢得喝彩和掌声。而且，调控的手段非常非常简单，只需要轻轻抽紧信贷，立刻，连锁反应就会出现。抽紧信贷，也不需要行政指令或者窗口指导，只需要说一句话，大家就都明白：防止类似美国次贷危机发生。谁也没话说，支持吧。
所以，我们看到，股市对于房地产市场的信贷变化反应异常灵敏，稍有风吹草动，股价动辄跌停。何以故？实在是这是一个弱不禁风的行业：它建立在民营企业爆发的基础上，建立在数量众多的亿万富豪基础上，建立在老百姓买不起房子而怨声载道的基础上，建立在全国各地无数贪婪者为之倾倒的基础上，建立在房价一涨影响和谐的基础上。
所以，房地产市场的整合，可谓是势在必行。整合之后，收拾战场者谁？还是实力雄厚的国有企业。将来，中国的房地产市场将出现万科为一阵营，国企为另一阵营的两大集团军。万科，是规范运作的公众公司，市场形象好。国企，是肩负中国特色社会主义建设的巨子，让人放心。至于倒下的，当然就是没有什么背景和规模的中小房地产企业。顺驰，不就是前车之鉴？
所以，也许用不了多久，我们就能看到各地开发商销售告急、信贷告急，就能看到房价如羽毛般降落，就能看到房地产业的回报率远离30%以上的高标准线，回落到社会平均利润率水平。那时候，居者有其屋的梦想将得以实现。
(既署转帖,纯为学习研修用,可参考,但并不代表本人观点)
房地产涉及到土地问题，很多当地政府官员都暗中在房地产开发中有股份，在他们没有得到自己想到的那么多利润时是不会让老百姓得偿所愿的。
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