求救：租房合同和房东有分歧

yugao777

update:最终房东退了我们100EUR，收掉900EUR。我们最终还是妥协了，房东要多少给了多少。主要觉得没必要为了几百块钱耗掉大量时间和精力。


我和老公都不会说德语，租房子的时候跟房东讲明我们搬出去的时候不需要刷墙装修，在合同里手写了一条附加条款：

Die Wohnung wird vom Vermieter unrenoviert übergeben und kan vom Mieter beim Auszug unrenoviert verlassen werden.

但是现在要搬家，跟房东解约的时候，房东说条款直说搬出去不需要刷墙装修，但是搬进去的时候是需要刷墙装修的，根据是合同里的第11条（这条很长，附在帖子最后）。但是我跟老公用google翻译看过，也请教过德国同事之后，认为第11条说的是我们要装修，自己就要出钱；如果到了一定年限，我们有义务装修；但是如果租期不满年限，房东也可以要求装修，但是我们只需要根据租住的时间长度付一定比例的费用。

现在房东认为根据11条，我们在走之前应该刷墙；我们认为根据附加条款，我们不需要刷墙。实际上附加条款确实有漏洞，只说了我们走的时候不需要刷墙，没说住的过程中间不需要刷墙。我们当时一点德语不懂，我想即使懂我们也不知道还可以有这样的文字游戏。照房东的说法这条附加条款有跟没有完全一样，反正我们就是要刷墙。

德国同事认为我们有理由不付钱找人刷墙也不自己刷墙。我自己也这么认为，但是我们时间比较紧张，不想花太多精力在这件事情上。现有的解决办法如下：

1. 不刷墙，但是因为对合同理解不同，房东肯定会找我们麻烦，可能不还押金，可能闹僵，可能要花太多时间和精力在这件事情上。而且如果要跟房东争论这件事情，我们又吃亏在德语不行，对德国法律一窍不通。
2.自己刷墙，但是我和老公最近都会有很多事情，又怕我们自己刷的房东不满意，所以我们不倾向这个办法。
3.和房东商量，根据第11条，找一个双方都信得过的装修工人估个价，因为超过1年，不满两年，我们付一定比例（比如20%）的刷墙费用。

我想请问的是：
a.我们对合同11条和附加条款的理解正确吗？
b.如果选择1，我们应该怎么跟房东理论呢？法律上我们站得住脚吗？
c.如果选择3(因为我们不想惹麻烦，很可能选择这一条，但是却不知道房东会不会同意)，有人知道大约费用会有多少吗？我们住的是90平米的房子，上下两层，上面是阁楼。

先多谢大家。

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$11 Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen
1. Der Mieter übernimmt die notwendigen Schönheitsreparaturen auf
eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Anstrich der Wände
und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Rauhfasertapete
gleichsteht, Reinigen von Teppichböden, Anstrich von Innentüren,
Außentüren sowie Fenstern von innen, Anstrich von Heizköpern und
Heizrohren, Beseitigen kleinerer Putz-und Holzschäden.
2. Der Vermieter kann die fälligen Schönheitsreparaturen bereits
während der Laufzeit des Vertrages fordern, spätestens jedoch bei Ende
des Mietverhältnisses alle bis zu diesem Zeitpunkt nach dem Grad der
Abnutzung und Beschädigung gemäß nachstehendem Fristenplan
erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Als angemessene
Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten im allgemeinen:
Wand-und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei
Jahren, in Wohn-und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf
Jahre, in anderen Räumen alle sieben Jahre; Reinigen von Parkett-und
Teppichböden alle fünf Jahre; Lackieren von Heizkörpern und Rohren,
Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen alle sechs Jahre.
Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. ab der letzten
während des Vertrages ordnungsgemäß durchgeführten
Schönheitsreparatur.
3. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem
vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter
verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu
tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristenablaufes bei Ende des
Mietverhältnisses durchzuführende Schönheitsreparatur verursachen
würde. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem
Verhältnis der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und des
Zeitraums, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten
vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen
ist. Liegen die letzten Schönheisreparaturen während der Mietzeit
länger als 1Jahr zurüch, zahlt der Mieter 20% der Renovierungkosten,
länger als 2 Jahre 40%,  länger als 3 Jahre 60%,  länger als 4 Jahre
80%. Die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einem
Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäftes
ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen
Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter unbenommen.
4. Die Kosten kleiner Instandhaltungen, die während der Mietdauer
erforderlich werden, sind vom Mieter zu tragen, soweit die Schäden
nicht vom anderen Vertragspartner zu vertreten sind. Kleine
Instandhaltungen umfassen nur das Beheben von Schäden bis zum Betrag
von EUR 100, im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und
häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Hähne und
Schalter für Wasser, Gas und Strom, Bedienungselemente für Jalousien
und Markisen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen und
Fensterläden, Spiegel, Verglasungen und Beleuchtungsköper,
Gebrauchsteile der WC- und Badezimmereinrichtung. Die Verpflichtung
besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller
Einzelreparaturen von bis zu 8% der Jahresbruttokaltmiete.

yugao777

顶一顶。

capital

我原来住的房子，我楼上的那个人搬走的时候，没有涮墙，不到50平，请人来刷的，房东说，最后花了400欧。

酸黄瓜

其实在这里问 没有太大用处 直接找律师咨询是最好的办法

yugao777

其实在这里问 没有太大用处 直接找律师咨询是最好的办法
酸黄瓜 发表于 2010-1-19 22:41

我们很傻的，怎么找律师咨询呢？在黄页上随便找吗？需要付费吗？费用又是多少呢？

yugao777

我原来住的房子，我楼上的那个人搬走的时候，没有涮墙，不到50平，请人来刷的，房东说，最后花了400欧。
capital 发表于 2010-1-19 22:37

好贵！！！自己刷花不到那么多钱吧？

capital

去baumarkt买材料，自己刷的话，估计就几十欧吧。

rosamagnolia

你在这里问，意义确实不大。如果你们比较倾向3，就和房东商量一下，看是否双方都退让一下。自己刷肯定是要比请工人便宜多了，你们这个公寓人工加材料肯定少不了，但是房东没法挑毛病。如果你们自己还有时间和精力的话，自己刷墙也行。其实刷墙不费什么劲，准备工作很麻烦。

不要动不动就找律师，哪个律师也不会少收费的。

鸿是江边鸟

帮顶

软软熊

有个mm跟我说，他男朋友学法律的，说新的规定是承租人没有义务刷墙。这个有待考证。
另外有个什么租房者协会来着，你可以加入，他们会帮你解决一些问题，至少可以询问有关情况。

心的伤痕

自己刷估计买2桶白漆够了，刷子，在买点塑料铺上，或者黄垃圾带和报纸，
我找人60平两个房间630欧还是讲价以后，其他几个保价1000，有800的
我们厨房和卫生间都没刷，就是客厅和睡房，德国最贵的就是人工

yugao777

谢谢大家的回复。

我老公也google了一下，发现有好多例法院判决都是11条无效，因为违反了BGB某个公平原则。但是要我们去跟房东理论这个也挺困难的。

我们的期望值就是付给房东钱（200以内）能解决问题就好了。没有指望房东会听认同我们的想法不必刷墙。

但是看大家的回答似乎请人刷墙可能非常贵，而我们不希望花那么钱，我自己觉得是冤枉钱。最好的解决办法是自己刷墙，但是到时候我和老公到底有没有这个时间和精力也很难说，而且我们从没有刷过墙，没有经验，怕房东像朋友的房东一样对他自己刷的墙不满意找麻烦。

再次感谢大家的回答，我们正在努力和房东沟通中，如果我们有好的解决办法，会上来跟大家说一声。

tomas

我们遇到了和你们一样的问题，也在寻求答案。我们当时的家只有54平，搬完家后又专门回到老房子开始打扫和刷墙，自己劳动的最大的好处就是能节约一笔开销。但是问题就是你自己辛苦刷的墙未必得到房东的满意。我们的问题就来了，最初房东说好心帮我们找个人帮忙刷墙，但是要当场付现金500欧元，但是那个时候我们已经把卧室和客厅都刷了差不多了，所以就不甘心在花这笔钱了。价格上我们双方没有达成一致，我们认为最多200欧就行了，我有个德国的朋友70平的房子走的时候就付200欧什么都不管了。我们刷房子的涂料都已经买好了还有工具。但是没有想到这样就惹怒了房东，在我们都完成了所以的任务打算和她正式交接的时候房东找来了好几个她的朋友来指指点点说房屋是怎么不合格的，那真是鸡蛋里找骨头，气得我们。。。。其实就是在找茬。最后我们和房东吵了一架，我们最后就是告诉他不准备交接了，等着我们找律师了。我们开始和你们一样也是有很多的顾虑，但是没有办法，后来我发现你越怕就越有事找你，我今天准备用我这烂的要死的德语开始找专业机构咨询了，我做好了最坏的打算把我们的押金1300多欧元都搭进去了。反正实在是不能受这窝囊气了。如果有什么进展我会上来和大家说说的。

yugao777

我们遇到了和你们一样的问题，也在寻求答案。我们当时的家只有54平，搬完家后又专门回到老房子开始打扫和刷墙，自己劳动的最大的好处就是能节约一笔开销。但是问题就是你自己辛苦刷的墙未必得到房东的满意。我们的问 ...
tomas 发表于 2010-2-1 09:36

祝我们两家都好运。如果准备打官司我觉得肯定能赢，因为从法律上讲我们没有刷墙的义务。