买房建房扫盲贴

danielxxs

歪一下楼，我有个小兄弟国内学土木的，请问在德国学什么方向比较好？

另外，他目前想学 钢结构 （我 ...
baikai 发表于 2010-2-25 18:11

你的这个小兄弟应该是要在这边学Bauingenieurwesen，而他如果想要学钢结构，是在BIW的前提下选择Konstruktion的专业方向（这个一般是在Vertieferung里面）。
一般德国学土木的有四大类专业方向：水利（包括环保），交通，结构（就是你的这个小兄弟应该要学的专业）以及我的这个专业Baubetrieb（个人觉得中文翻译应该叫做建筑管理）。
建筑跟Maschinenbau没有一点关系的。虽然拿到的都是Ingenieur头衔:D

danielxxs

我老公的爸爸就自己盖了个两层带keller的房子，就是一砖一石都是他自己盖的那种。不过他是70年代盖的， ...
爱的脚步 发表于 2010-2-25 18:44

个人觉得现在没有必要一定要盖老传统意义里面的Massivhaus。因为现在的Fertigbau都是比较结实耐用的。而且相对省时省钱。

danielxxs

LZ，其实一开始我就看出来我们两的专业不同，我是Bau Ing.而我一开始看你的第一贴就看出来你是Arch.只是我没有想到你是做Projektentwicklung的。
怪不得，在某些地方我们两的看法有点不一样。
但是不要紧，我们两求同存异啊，关键是能够帮助到大家:p

爱的脚步

个人觉得现在没有必要一定要盖老传统意义里面的Massivhaus。因为现在的Fertigbau都是比较结实耐用的。而且 ...
danielxxs 发表于 2010-2-25 19:00

谢谢你的回复。我现在的问题是我老公的爸爸这种自己建过房的人算不算专业人士？？

另外我们最近也在考察fertighaus，我相信fertighaus真的有他的优越性的，特别是去年和今年的fertighaus在能源消耗方面有非常大的优势。但是好像银行方面会认定massivbau的寿命长于fertighuas的寿命，好像一般开发商给出fertighaus的寿命在80年左右，而massivbau的寿命是长过一百年的，这能说明fertighaus质量不如massivbau吗？

爱的脚步

另外我带发个我老公的问题：
1，现在有的公司卖Klimastein für das Bausatzhaus, 不知道各位专业人士对此有没有经验？
2，有没有一种建房子的石头自己本身就有很好的保温作用而根本不需要保温层的？
3，Ist es für das Raumklima besser, etwa auch wegen Schutz vor Schimmel, wenn die Aussendaemmung die Wand wie eine "Plastiktüte" hermetisch abriegelt oder ist es für das Raumklima besser, wenn die Wand eine Diffusion nach aussen zulaesst?
(这句话是他自己写的。不好意思，好不容易抓到专家了，问题多了点。）

danielxxs

来说一个问题啊。
看来大家看了LZ的帖子以后，很多人，不管是想买房还是想要自己建房的，都会有点心惊胆战。
其实完全没有必要。LZ也说了，把这些东西说出来并不是要吓大家，只是希望大家能够在进行这一辈子可能最大的支出之前有一定的建筑业常识（绝对不能太精啊，要不然我们都要下岗了:D---玩笑话:p），这样大家在签合同以前会有一定的筹码在手中可以还价。

LZ也说了，不管是买房还是建房，最关键的问题就是在合同这一关上。既然LZ是在开发商公司做的，我就不班门弄斧说买房合同了。我就来简单的说说建房合同（这个也是我们学Bau Ing.都应该通晓，尤其我们做建筑管理最精通的东西）。

总的来说，建筑合同分为两大类。一类是VOB Vertrag (VOB=Vertragsordnung fuer Bauleistung)，一类就是BGB Werkvertrag。因为BGB的合同在建筑行业来说，用得相对较少，这里也就不详细说了（它比VOB合同强的一点就是保质期是5年，而VOB是4年）

如果大家想要选择VOB合同，在建房之前，就应该会要找一个建筑师Arch.，因为他不但要给你按照你的想法设计房子，还需要帮你大概做个预算，而且通过设计图来指定合乎你要求的建筑用材。建筑用材以及建筑面积出来以后，Ausschreibung就做出来了。而你，作为项目方，也就是我们建筑行业说的Bauherr，就是凭着这份Ausschreibung来找建筑公司，让他们给你报价。从中选择你所满意的承建方。

这份Ausschreibung一般非建筑行业的人是看不太懂的，但是，以个人经验，这里面并不会出现太多联合承建方欺瞒的成分。因为你会给建筑师表明态度，这栋房子，你只能出多少多少钱。他就会按照你的这个心理价格来设计以及选材。

原则上面，像大家所关心的这些Haus的建筑过程是不需要我们Bau Ing.来做施工监理的（我们一般只对建大楼感兴趣），因为Archi.本身就有这个义务来进行施工监理。所以也就不需要另外再请工程监理。

根据我的经验，一般来说VOB合同中间可以分出两种不同类型的合同方式。一种是单价合同，这个适用于建筑条件本身变数不多的方面，比方说Trockenbau，又或者是水暖气等；另外一种就是所谓的Pauschal合同，这种合同又分为部分Pauschal以及全部Pauschal，顾名思义，这就是说，部分或者整个建筑就是一个总价，只要中间的变数不大（上下不超过10%），价格就不会变，这个一般适用于土方，以及基础建设。

现在还有很多建筑公司学习了很多英美的建筑合同系统，开发出一种中文直译“价格封顶合同”（GMP Vertrag=Garantier Maximaler Preis Vertrag）。这种合同的好处就在于你把Ausschreibung给承建方发过去以后，他给你一个封顶价。如果结算价格低于或者高于封顶价，剩下的钱你们可以对半分（对半平摊）或者按比例平分（按比例平分）。个人觉得这种合同类型比较好。比较推荐！

细读LZ的帖子，其实让人真正心惊胆战的也就是买房合同以及给一个Bautraeger让他全部包干的做法（在一个帖子里面我说了，对我来说，这种做法其实跟买现房或者买开发商的房子意义差不多，只是稍微省点钱而已）。而如果真正自己建房的话，相对来说，承建方还是玩不出太多猫腻的。况且，还有一个Archi.在你前面挡着！

danielxxs

希望能够接LZ的这栋大楼，跟LZ一起从我们不同的角度帮助到大家。。。（LZ是Archi，我是Bau Ing.；另外LZ应该是做项目开发的，而我是在建筑事务所做建筑监管的。）
毕竟，不管是建房还是买房，大部分人一辈子只有一次。能够建出质量好，价格合理的房子，是大家共同的愿望。
也希望能够借这个贴打破Archi.和Bau Ing.之间绝对有隔阂绝对有战争的神话:D ---关键是一般Archi.和Bau Ing.办事速度以及办事方式不一样（虽然这个想法从我读书的时候就被灌输；虽然现在在建筑事务所也会时不时跟做设计以及Plan的同事有些硬碰硬。。。:p）

danielxxs

谢谢你的回复。我现在的问题是我老公的爸爸这种自己建过房的人算不算专业人士？？

另外我们最近也在 ...
爱的脚步 发表于 2010-2-25 19:10

MB的寿命长于FB，这个是肯定的，从价格上也能看得出来。
而且防噪音的功能也相对要比FB的房子好一些。
其实我觉得决定建哪种房子，这个还真是要见仁见智，因为其实各有各的优缺点。
我们公司做的一般都不做民居建筑，我自己也从来没有上过FB的工地。但是就我在我们行业杂志以及以前学到的，FB虽然算是新生事物，但是还是有很多可取之处的。

另外，自己建过房子并不算我说的“专业人士”，建筑行业的专业人士需要有Architekt或者Bauingenieur头衔的。

danielxxs

另外我带发个我老公的问题：
1，现在有的公司卖Klimastein für das Bausatzhaus, 不知道各位专业人士对此有没有经验？
2，有没有一种建房子的石头自己本身就有很好的保温作用而根本不需要保温层的？
3，Ist es für das Raumklima besser, etwa auch wegen Schutz vor Schimmel, wenn die Aussendaemmung die Wand wie eine "Plastiktüte" hermetisch abriegelt oder ist es für das Raumklima besser, wenn die Wand eine Diffusion nach aussen zulaesst?
(这句话是他自己写的。不好意思，好不容易抓到专家了，问题多了点。
爱的脚步 发表于 2010-2-25 19:21

你说的这种建材我还真是头一次听说，不知道LZ有没有听说或者接触过。
但是就我的理解来看，也许这种材料保暖性很好，但是有几个问题你们需要从承建商以及其它途径那里了解清楚：
1）这种材料是不是已经经过检验，有没有相关机构的Zeugnis（一般是Institut fuer Baustoff，或者DIN以及Tuev）
2）这种材料的寿命怎么样？因为按照我理解的，这种材料应该不会像传统隔热层那样厚，那使用寿命是不是会降低？是不是会要面临经常修补的后患？
3）材料的安全性。这种材料是不是有毒，以及会不会对人体健康产生潜在危害。
4）这种材料的造价是不是会比传统的Daemmungstoff造价贵？

暂时想到这些，不知道LZ有什么其他的说明。

violazen

你这个问题很专业哦:p
一般Keller有你说的这种Weisse wanne（纯水泥防水层或者防水隔墙），以及Schwarz ...
danielxxs 发表于 2010-2-24 23:36

太谢谢了！又长了很多知识。其实我现在问这个问题也已经晚了，都已经做好了，只是我们是Baugemeinschaft，每个细节都要业主一起举手表决，只有这个地下室的造法却没有商讨过，让我起了点疑心。建筑师也说是WW比SW贵，耐用，怎么听起来跟你讲的不一样呢，现在雪都化了，我要去工地看看这地下室有没有渗水。