买房建房扫盲贴

Cherrys

回复 36# danielxxs

长知识了！多谢！！

danielxxs

有专业人事咨询，赶快抓来问问。地下室用Weißewanne方法做，有什么缺点吗？
另外验房的时候，我们作为 ...
violazen 发表于 2010-2-24 22:20

你这个问题很专业哦:p
一般Keller有你说的这种Weisse wanne（纯水泥防水层或者防水隔墙），以及Schwarze Wanne（就是在WW的基础上再刷一层沥青或者焦油，以及其它防水涂层）.
相比SW，WW不管是在成本还是建筑时间上都要比SW好。
缺点确实，施工难度比较大。因为成本以及建筑时间的优势，使得WW在建造过程过程中，只要有一点点因为地下水压强增大而出现的防水层裂缝，就会破坏整个防水层的作用。
因此，这需要该建筑的建筑物理工程师以及土方勘探（尤其是对地下水压强）做出非常准确的判断。
个人建议：在地下水丰富的地区以及住在河边，建议使用Scharze Wanne，虽然贵点，但是经用；而想使用Weisse Wanne的最好是选择地下水资源相对匮乏或者地下水压力不大的山区。

另外，你提出的另一个问题，就是关于在做房屋Abnahme的，这个并没有什么Checklist。如果一定要说Checklist那就只能是当初房屋施工前的Ausschreibung以及建筑公司的那份Angebot。如果是成品房，那最好还是找一个有相关资格认证的房产鉴定师。（这个一般可以在Tuev找到）

而验房的时候，作为外行人来说，需要注意的几个地方，我先随便说两个，啥时候再想到了，再说。。。
首先就是房间内的噪音问题（这个我问题我在一个专门问隔音效果的帖子里面回答过），这个需要注意的是建筑外噪音以及隔壁屋的噪音。
然后就是供暖问题。一般来说，冬天验房是最容易的，因为按照DIN Norm(忘记是哪条了-_-!)，冬天室温不能低于20°C，这个大家可以拿温度计自己测。
然后就是房屋隔热层的问题，这个本楼LZ以及详细说明了，我就不喧宾夺主了。
防水当然更是重中之重！这个一般有几个需要特别注意的地方：地下室的边边角角，房屋外墙内部，厨房厕所浴室的天花板还有内墙。

其他需要注意的地方，请恕我暂时想不上来。。。-_-!!!

doggie0122

LZ是在慕尼黑么？能不能推荐几个好的建筑公司或者开发商呢？或者单看价格，高一点地说明质量会好一点呢？纯外行，买房子太难了！

danielxxs

嘿嘿，不知道还有监理这个工作啊。我以为做Bauleitung的，自然就是领导别人建房子的，就成了Bauleiter了。 ...
猪丝丝 发表于 2010-2-24 22:19

听我爸说（他在国内也是搞工程的），工程监理这个行业在国内好像也是比较新的一个行业。
所以没听说过不足为奇。
不过你说的对，隔行确实如隔山。。。所以大家都有挣钱的本领和门路:D
上帝是公平的，不会让任何一个人没钱挣:p

Hetang

看来LZ也跟我一样是做管理现场的Bauleitung...总算遇见同行了:D
LZ写的很详细，也很客观。
唯一跟我的看法 ...
danielxxs 发表于 2010-2-24 21:16

   你好，可能咱俩还是有点区别，我不是监理，我是Architekt, 并且我们基本只做办公楼和工业建筑。现在主要负责Projektentwicklung Konzept 和建筑设计。因为经常接触一些分包商（建筑公司），所以对他们有一些了解。德国确实有一些VOB/C和DIN Normen的规定，但咱们干着一行的人都了解，即便请了Tüv或者Dekra进行工程验收，就一定是合格的好房子么？他们做的只是让建筑跟你所签订的合同对上号。我想说的是，问题并不是出在施工过程中，施工中的偷工减料基本可以忽略不计，因为有法律的规定，德国人还不大敢明目张胆的违反。真正的问题出在合同阶段，有几个外行人能看懂合同的？合同上写上aussenwandputz, estrich每个人的合同上都有这些，有几个人了解这些是什么？aussenputz就分为2大类，normalputz和mineralischenputz,而这两大类里面又分成多个小类，区别天差地别。我就见过一个开发商忽悠一个人，说给他mineralischenputz里面最好的材料，4-5mm的那种，要了很高的价钱。我当时就晕了。2mm那种才是贵的，4-5mm的要便宜很多。Estrich又分为zementestrich和Anhydritestrich,这两种材料对于地热供暖的实际效果差别在一倍以上。可哪个合同里清楚列明这些类别了？只是告诉你一个总的名称叫做estrich.或者mineralischenputz.
  自建房如果事事亲力亲为，即便是专业人员也没有那么多精力。我所说的自建房可以是找bauträger的。关键是要有明白的人清楚看清合同。不然将来你想告人家都没法告，因为人家是按照合同办事的。开发商就不同了，20栋房子，给出的合同样本基本一样。想要其他材料，可以，因为其他19栋用的另外一种，要为你单独进货，单独施工，加钱吧。我就听过一个开发商说过，这叫做差别费，就是在材料人工的基础上还要有附加费，谁叫你特殊呢。这还是建立在看懂合同的基础上。自建或者找Bauträger还是有建出好房的可能性，只要你能找到明白的朋友帮你。

  ps.我在NRW工作

Hetang

我想，这个问题也应该是大家看完LZ这个贴以后最大的疑问。
对于大多数没有这方面专业知识以及没有这方 ...
danielxxs 发表于 2010-2-24 21:54

  

  这里面我想说两个问题。你所说的是一般的步骤，也是建房者自以为放心的步骤。但好像不是这么简单。我以前就在建筑师事务所工作。德国信誉好的大中型事务所，如GMP,JSK,HPP这些都不接民用建筑，利润太低。而小的事务所都跟建筑商挂钩。就是说，你以为你找的architekt是独立的第三方，可人家是靠建筑上或者开发商吃饭的，并不是靠你这个小项目。只要跟建筑商搞好关系，以后建筑商的项目给你做，还会在乎现在客户的利益得失么？（我以前在建筑师事务所的时候，老板就是这么要求的）不要把德国人想的太诚实，在饭碗面前，人人都一样。
  另外一点，我所说的质量差只是相对与你付出的钱，并不是说那些是豆腐渣工程。10cm的保暖有什么关系呢，房子又不会倒，只是可能以后每个月多交10欧元的取暖费，一般人也察觉不到，只是觉得自己比较浪费，或者保暖就是这样。你所说的5年质保是实情，但问题是再豆腐渣的工程，5年之内出现问题的几率也是很小的，质保基本等于没用。另外也不要过于迷信tuev,他们帮你看2手房，会拆开墙体看里面么？会扒开管道看看腐蚀程度么？会在楼板打个洞，看看隔音和防水做得怎么样么？汽车刚做完tuev，第二天就坏了的例子很多。
  我说的可能是太负面了，其实相对于国内，这边还是要好很多。在德国不是不能买房，而是要找到能帮你的朋友之后再买。

Hetang

有专业人事咨询，赶快抓来问问。地下室用Weißewanne方法做，有什么缺点吗？
另外验房的时候，我们作为 ...
violazen 发表于 2010-2-24 22:20

    据我了解，Weißewanne在成本上要低一些，施工难度要大一些，没关系，多出的工时不是免费的，都要算到你头上的。另外Weißewanne相对于其他方式，不是很耐用。尤其德国降雨量极其丰富，地层含水量很高，这要看看具体的地段才能说清楚。另外这种方式也要看看基础防水做得怎么样。如果自建，建议还是用传统方式，沥青防水，耐用一些。关于房屋验收，可能做tuev的人有list,我还真没有这样的东西，其实房屋建成的时候应该看得东西已经看不到了，最好在施工过程中多去看看。关于重点，最重要的就是保暖，隔音，防潮。防潮很难在短时间内看出来，隔音用脚跺两下，用手敲两下就能听得很清楚。保暖也有点麻烦，冬天还好说，关上窗户，开暖气到20度，看看一个小时后温度多少。夏天如果室内相对凉快一点，说明保暖性好，但也不绝对，要看看多长时间没开窗了...其实，真正完工的时候，验收的余地不大

Hetang

你这个问题很专业哦:p
一般Keller有你说的这种Weisse wanne（纯水泥防水层或者防水隔墙），以及Schwarz ...
danielxxs 发表于 2010-2-24 23:36

    原来已经回答了，谢谢这位同仁

Hetang

LZ是在慕尼黑么？能不能推荐几个好的建筑公司或者开发商呢？或者单看价格，高一点地说明质量会好一点呢？纯 ...
doggie0122 发表于 2010-2-24 23:39

    我不在慕尼黑，在NRW,不好意思。

Hetang

另外在顶楼补充了一点关于keller的误区