收到了购房建房合同，把问题列出来，开贴来讨论一下

danielxxs

我们定了BAUTRAEGER的期房， 也收到了Kauf- und Bauvertrag的ENTWURF。 虽然还没请专门的律师来审，但自己已 ...
elapsewithu 发表于 2010-4-10 20:28

问题不少，一个一个的看，然后一个一个来讨论啊：
1）个人认为这类建房合同没有必要或者根本不需要找律师办理审查。因为首先一，建房合同是很特殊的一类Werkvertrag很多东西都是建筑业内的专有条律；其次二，所有学建筑的人（包括Archi.以及我们Bau.Ing）都是需要很懂这个建筑合同的。所以你只需要找一个Archi.或者Bau.Ing办理看看就OK了。
2）关于Bauzeit的问题：合同里面那样写是绝对没有错的。你说想象到的那个情况--乙方工人罢工--确实是比较极端的案例，但是如果乙方公司工人“合法”罢工的话，只有可能在你没有交钱（Teilabzahlung）的情况下才可能出现。如果因为其他原因他们罢工的话，你是有权利得到所有的Schadenersatz的。
3）合同退出条款：首先我必须说，看到这句的时候没有弄得太清楚，你这个合同是购房合同还是建房合同。因为对于购房合同我不甚了解，但是如果是建房合同，你作为甲方，你是任何时候都可以昆掉合同的，当然了，不同时候以及不同原因结果不一样。比方说，像上面说的，如果乙方不是因为你欠款等原因，并且在没有通知你的情况下自行罢工，这个时候你就可以昆合同，并且只需要支付到昆合同那天截止他们所完成的工程量。
4）wesentliche Maegeln：这个问题说实话你问得比较专业了，因为关于衡定wesentliche Maengeln算是建房合同里面比较新的一个东西，至今不管是BGH还是其它的Landsgericht都没有什么太多案例。所以至今为之，我们做Abnahme对于这点的理解都是，一眼能够看得出来（比如墙壁没有刷好，比方地板凹凸不平等）显而易见，以及明显功能不完全（比如Heizung不能达到预计的温度）等这方面的问题。
另外在这点上，我个人建议你们可以跟乙方谈谈Teilabnahme的事情。因为这个对你们对他们都有好处。对他们我就不多说了，但是对你来会说，你看到的不单单是整个包装后的房屋，而是一点一点看到的，这样看到的Maegeln就比较多；缺点就是，Teilabnahme也是Abnahme，只要这部分你验收了，那就意味着已经开始进入保质期了，并且你所验收完的部分就要准备开始交钱了。
5）看来你这个应该不是建房合同，那也许我前面说的也许不是很适用。但是你这里既然谈到了Schadenersatz，那我就稍微来说说Schadenersatz在建房合同中的意义。在建房合同中，Schadenersatz=Schulden，也就是说，要牵涉到你们因为这个Mangel而给你们带来了经济损失，才能要求乙方交纳Schadenersatz，举个例子，你们家的地下室被淹了，原因当然是来自乙方，这个时候就可能出现了两种完全不同的情况：你们平时经常需要用地下室，并且地下室放置了很多你们很有用也很昂贵的东西（比方说你们在地下室卡拉OK等），这个时候就需要乙方支付Schadenersatz又或者水淹得比较深，影响到了你们的正常生活，这个时候你们不得不暂时搬家住宾馆或者租房，这个时候也会牵涉到Schadenersatz；但是同样是地下室被水淹了，如果你们平时也并不是怎么用地下室，而地下室对你们来说只是用来装一些没用的东西以及杂物，那么这个时候乙方就可能不需要承担或者很少部分的Schadenersatz，因为在这种情况下他的Shulden就比较少或者没有。
6）Verjaehrungsfrist：这点你的理解是错的。他这上面说5年，那么也就是说你们的房屋的建筑合同是BGB建筑合同，也就是完全按照BGB Werkvertrag来的。他这里说grundsetzlich，是因为很多Maengeln在使用以后才发现（也就是指在保质期内）这个时候就需要维修，而这之后有些时候就会自动延长保质期。所以他们说的grundsetzlich对你们来说并不一定是指缩短而是指延长。
7）Sonderausstattung:这个虽然没有什么太多法律条款，但是个人建议你可以事先跟乙方谈谈，看看他们的意思怎么样，尽量不要在工程没有开始的时候你们就有分歧。因为你们要做好思想准备，之后在施工过程中你们的分歧就会慢慢都来的。

说实话，你这个帖子从头看到尾，我到现在还是没有弄得太清楚，你们是找了一个开发商买了一套房子，还是自己找了一个Bautraeger或者建筑公司来给你们建房子？！因为如果是买房合同，那很多条例跟建房合同就有出入了。如果是后者，那我上面说的对你们也许会有点帮助，但是如果是前者那你们可以忽略我前面说的所有东西。

danielxxs

感谢Danielxxs回复了这么多，这么详细，太感动了！

我这个直接向开发商买建好的REIHENHAUS， 但是房子是 ...
elapsewithu 发表于 2010-4-11 13:23

对于这个问题，解决起来很简单。
你可以跟开发商询问一下他们的Zeitplan，看看上面说的是什么时候可以入住，然后你最多在加半个月到一个月的缓冲时间，然后你就大概可以知道你什么时候可以入住了。然后在跟开发商签订合同之前把这条写进合同，并且写上如果因什么原因不能按时入住，你们有权利跟开发商索要Schadenersatz（对于这点我在前面帖子里面写的Schadenersatz的例子也适用）。

violazen

说实话，没见过准时交房的，损失要计算和追讨总是很费劲的，还得到时具体情况具体分析，银行贷款和自我计划保守估计至少得加上一个月。

270304

danielxxs 发表于 2010-4-11 07:56
问题不少，一个一个的看，然后一个一个来讨论啊：
1）个人认为这类建房合同没有必要或者根本不需要找律 ...

又看到专家出现了，高兴！
请教一个问题：
我们建房审合同时，听专业人士建议增了很多条款，其中一个是Buergerschaft.
我的问题是：谁来界定某个问题是否Maengel? 我觉得有时肯定和乙方看法不同。我们现在Buergerschaft已在手。

danielxxs

270304 发表于 2013-3-27 10:44
又看到专家出现了，高兴！
请教一个问题：
我们建房审合同时，听专业人士建议增了很多条款，其中一个是 ...

建筑类Buergschaft一般分三类：Vertragserfuellungsbuergschaft, Vorauszahlungsbuergschaft 以及Gewaehrleistungsbuergschaft。你拿到手的是哪种？！
当对于Mangel的认知出现双方意见不一致的时候，就需要SV或者Gutachten出动了。

270304

danielxxs 发表于 2013-3-27 11:12
建筑类Buergschaft一般分三类：Vertragserfuellungsbuergschaft, Vorauszahlungsbuergschaft 以及Gewaehr ...

非常感谢专家的答复，我回家看看再向您汇报，说实话我都没有看，知道是AXA的。