请有经验的帮忙，贷款20万，每月还1000欧

onlyhelen

请有经验的帮忙，贷款20万，每月还1000欧，每年5% sondertilgerung 现在能拿到怎样的利率啊

问题一 如果贷款定10年是不是比定20年的便宜些，但是万一10年还不完怎么办啦？还有10年和20年利率现在能拿到什么样的？首付20%
问题二 买新房和买二手房利率有区别瓦？
问题三 每年如果还掉5%的 本金，也就是1万欧，要另外付手续费瓦，除了利率的那部分。

Gold宝贝

每年还全部的Sondertilgung而提前还清是允许的。Sondertilgung是最近几年才比较流行起来的，九十年代并不多见，其实银行是不喜欢它的，因为银行不好预测再投资，Refinanzierung就是筹款也变复杂了。从这个角度看一般银行不给很高的Sondertilgung。六年前我的贷款只给５％的Sondertilgung。现在能到１０％已经很高了。

以德国人的性格和固定收入（没灰色收入），我可以负责任的说绝大部分贷款到期是还不完的。我的同事中贷款到期时还没人能还完，其中不乏２０年３０年的贷款。中国人的想法一般是尽快还。你说的代表了包括我在内的大部分中国人的做法。

利息以后会更高是大家的猜测，六年前我的贷款是4,83%当时是很低的了，因为８０年代利率是８％。六年前大家预测利率要升高，现在比那时又低了。如果我当时签１５年就亏了，要是签５年就赚了，很难说的。

还有就是，当时我的Beleihungsgrenze是８０％，等我四年后续贷款时，Beleihungsgrenze就达到４０％了，那条件会好些。


利息不是时间越长越高，见Inverse (fallende) Zinskurve

(aus Wiki)
Für langfristige Anlagen werden weniger Zinsen bezahlt als für kurzfristige Anlagen. Dies bedeutet, dass der Markt für die Zukunft stark fallende Zinsen erwartet (z. B. durch Leitzinssenkungen der Notenbank) und die Akteure folglich lieber in kurzfristige Anlagen investieren. Die dadurch entstehende Nachfrage "am langen Ende" drückt die entsprechenden Zinssätze.

Dies war in der Vergangenheit oft ein Vorzeichen für Wirtschaftskrisen. Aber es gibt auch außerordentliche wirtschaftliche Umstände, die eine inverse Zinskurve bedingen. Kurz nach der Wiedervereinigung Deutschlands war die Zinskurve beispielsweise invers.
abadebadu 发表于 2010-6-18 23:43

利息上我说的不是短期利息和长期利息，而是长期利息中的5年，10年，15年，20年。这个是时间越长利息越高。

关于你的想法，先贷4年，4年后再重新贷，因为你要还的部分减少因此能获得更好的利息，对这个贷款延长中的Kondition我没有研究。但如果按你的说法所有人都会不管贷款多少，先选择贷5年获得最低的利息，5年后再贷5年，再获得相对低的利息。但实际上没有人这么做，银行也不会让你白白占尽便宜，肯定会要收相应的费用。这个做法一定是在同等Kondition下最不划算的。

如果你想其中的差价从5年后可能的更低的利息中补回来，那么这个风险太大了，你觉得5年后利息低于现在的可能性是多少，10%还是20%？对房屋这种长期投资还是要稳健点，不要选择风险太高的，为自己制造不必要的精神负担和经济上的损失。

babypig

我在本地sparkasse, sollzins 3。37%。

参考：




计算：
jamtotal 发表于 2010-6-18 09:45

你们首付百分之多少，贷款额多少啊？怎么利率这么低。
我们现在问到的23w欧的贷款，月供1500，利率4，05％。。10年期

jamtotal

我在本地sparkasse, sollzins 3。37%。

计算：


https://www.dolc.de/forum/viewthread.php?tid=1161474&extra=page%3D1

abadebadu

请有经验的帮忙，贷款20万，每月还1000欧，每年5% sondertilgerung 现在能拿到怎样的利率啊

问题一 如果 ...
onlyhelen 发表于 2010-6-18 00:14

贷款的年限与国内的定义大概是不一样的，这里的１０年２０年是指ZINSBINDUNG的年限，也就是说在合同其间利率是不变的，至于是否还清，与合同期限没关系，甚至，如果你签２０年的合同，１５年就还完了，那么还要交赔偿金。这个叫vorfaelligkeitsentschaedigung。还不完是正常的，合同结束前后再延长，叫prolongieren。

正常情况下１０年期比２０年期的利率低，Inverse (fallende) Zinskurve 的情况也是有的。
http://de.wikipedia.org/wiki/Zin ... llende.29_Zinskurve

jamtotal

你们首付百分之多少，贷款额多少啊？怎么利率这么低。
我们现在问到的23w欧的贷款，月供1500，利率4， ...
babypig 发表于 2010-6-18 12:17

如果你有首付，这个利息肯定高了。多比较几家。
我贷款16w, 20%首付，月供1300， 利率3。37%， 10年期。

polo

如果你有首付，这个利息肯定高了。多比较几家。


我贷款16w, 20%首付，月供1300， 利率3。37%， 10年 ...
jamtotal 发表于 2010-6-18 12:55

：）
看来不错么，看来我们也有希望买不错的房子呢。

pidi

2.基本一样
3，肯定要加利率，因为这是条件。银行少赚了利息

jamtotal

2.基本一样
3，肯定要加利率，因为这是条件。银行少赚了利息
pidi 发表于 2010-6-18 13:23

一般还贷每年有5%的Tilgung, 这在合同里写着。 就是说你每年有一次机会， 还掉贷款余额的5%， 不会产生任何费用。如果你想多还，比如10%， 那么定合同时的利率就会高。一切按合同办， 如果你想改合同， 肯定要产生费用的

bing529

我们的sondertilgerung是10%。所以我们的利率只拿到了3.9%。
而且我们贷款金额小，银行不肯降低利率了否则他们赚不到钱了

Gold宝贝

20万你贷10年每月还1000，那你10年后还要剩个12万左右。
你觉得你每年的Sondertilgung1万能全部用上吗？如果能的话相当于你每月还的是2000不到。这样你10年后才能剩个一两万一次性还清。
我是觉得还了贷根本每月存不下那么多钱付Sondertilgung, 除非有父母支持。别忘了你每月还要付Hausgeld，这个压力够大的

beatrice2006

你们首付百分之多少，贷款额多少啊？怎么利率这么低。
我们现在问到的23w欧的贷款，月供1500，利率4， ...
babypig 发表于 2010-6-18 12:17

我们半年前签的，贷款比你们多，月供一样，利率差不多，sondertilgung 10%

kessyding

20万你贷10年每月还1000，那你10年后还要剩个12万左右。
你觉得你每年的Sondertilgung1万能全部用上吗？如 ...
Gold宝贝 发表于 2010-6-18 17:06

非常同意！

Gold宝贝

贷款的年限与国内的定义大概是不一样的，这里的１０年２０年是指ZINSBINDUNG的年限，也就是说在合同其间利率是不变的，至于是否还清，与合同期限没关系，甚至，如果你签２０年的合同，１５年就还完了，那么还要交赔偿金。这个叫vorfaelligkeitsentschaedigung。还不完是正常的，合同结束前后再延长，叫prolongieren。

正常情况下１０年期比２０年期的利率低，Inverse (fallende) Zinskurve 的情况也是有的。
http://de.wikipedia.org/wiki/Zin ... llende.29_Zinskurve
abadebadu 发表于 2010-6-18 10:34

Azzd说我做的贡献还不够，我就来多写点
1.怎么说呢，你想提前还清或因为卖了房必须得提前还清是要交赔偿金。但如果你是因为每年还全部的Sondertilgung而提前还清了这是允许的。举个例子，你贷款10年15万月供1千2，每年Sondertilgung1万，不还Sondertilgung的话你10年后还剩4万多，你要每年都还满1万的Sondertilgung那到第5，6年的时候银行就会通知你你的月供会提前结束，如果你还继续每年还满1万的Sondertilgung那提前的时间就更长了。

2.你也不能说还不完是正常的，通常定贷款的时候应该是定在自己基本能还完的这样一个时间范围内。更况且现在利息那么低，明摆着以后通货膨胀利息会比现在高。为什么现在低息不固定，在明知自己还不完的情况下去还以后那个更高的利息呢。所以我觉得在计算贷款上应该把每年Sondertilgung算进去，作为自己最大还款限度，如果即使这样到期后还有剩的，那么就要考虑是不是贷更长的时间比较好。

3.利息当然是时间越长越高，除了通货膨胀的因素，银行承担的风险也越高

Gold宝贝

问下专家们: 如果只从银行贷款十万, 是不是很难拿到较低的利率啊?
Aquaspirit 发表于 2010-6-18 22:53

不会啊，大于5万的情况下你贷的越少，当然利息越低了。这个还要和你Eigenkapital的比例以及你每月月供的多少结合起来。这两者越多，你越能拿到好的Kondition。

abadebadu

Azzd说我做的贡献还不够，我就来多写点
1.怎么说呢，你想提前还清或因为卖了房必须得提前还 ...
Gold宝贝 发表于 2010-6-18 23:06

每年还全部的Sondertilgung而提前还清是允许的。Sondertilgung是最近几年才比较流行起来的，九十年代并不多见，其实银行是不喜欢它的，因为银行不好预测再投资，Refinanzierung就是筹款也变复杂了。从这个角度看一般银行不给很高的Sondertilgung。六年前我的贷款只给５％的Sondertilgung。现在能到１０％已经很高了。

以德国人的性格和固定收入（没灰色收入），我可以负责任的说绝大部分贷款到期是还不完的。我的同事中贷款到期时还没人能还完，其中不乏２０年３０年的贷款。中国人的想法一般是尽快还。你说的代表了包括我在内的大部分中国人的做法。

利息以后会更高是大家的猜测，六年前我的贷款是4,83%当时是很低的了，因为８０年代利率是８％。六年前大家预测利率要升高，现在比那时又低了。如果我当时签１５年就亏了，要是签５年就赚了，很难说的。

还有就是，当时我的Beleihungsgrenze是８０％，等我四年后续贷款时，Beleihungsgrenze就达到４０％了，那条件会好些。


利息不是时间越长越高，见Inverse (fallende) Zinskurve

(aus Wiki)
Für langfristige Anlagen werden weniger Zinsen bezahlt als für kurzfristige Anlagen. Dies bedeutet, dass der Markt für die Zukunft stark fallende Zinsen erwartet (z. B. durch Leitzinssenkungen der Notenbank) und die Akteure folglich lieber in kurzfristige Anlagen investieren. Die dadurch entstehende Nachfrage "am langen Ende" drückt die entsprechenden Zinssätze.

Dies war in der Vergangenheit oft ein Vorzeichen für Wirtschaftskrisen. Aber es gibt auch außerordentliche wirtschaftliche Umstände, die eine inverse Zinskurve bedingen. Kurz nach der Wiedervereinigung Deutschlands war die Zinskurve beispielsweise invers.

onlyhelen

谢谢各位姐姐妹妹，是这样，孩子上幼儿园了，想买个房安定下来，正在纠结是
A：买个便宜点的Wohnung，贷款10万，争取5年还清，总结各位所言，利息好像可以拿到2.7-3%。如果是新Wohnung 节能的那种，不是政府还有啥子优惠政策吗？不太清楚
还是
B：买个小的Hause，贷款20万，但是好像10年都还不完，利息是3.6-4%之间，所以有还不完怎么办的疑问，如果是允许的，我宁愿签10年合同，之后再续，因为如果是15年，利息又高出一截。

考虑到万一一方失业，所以觉得还是选固定还款比较低，加Sondertilgung的方式。

Gold宝贝

谢谢各位姐姐妹妹，是这样，孩子上幼儿园了，想买个房安定下来，正在纠结是
A：买个便宜点的Wohnung，贷款10万，争取5年还清，总结各位所言，利息好像可以拿到2.7-3%。如果是新Wohnung 节能的那种，不是政府还有啥子优惠政策吗？不太清楚
还是
B：买个小的Hause，贷款20万，但是好像10年都还不完，利息是3.6-4%之间，所以有还不完怎么办的疑问，如果是允许的，我宁愿签10年合同，之后再续，因为如果是15年，利息又高出一截。

考虑到万一一方失业，所以觉得还是选固定还款比较低，加Sondertilgung的方式。
onlyhelen 发表于 2010-6-18 23:57

我是觉得贷款的时候就要考虑到自己的承受能力，包括你是否你能得到父母的资助。如果你能每年Sondertilgung都还或还很多，那么10年后剩下的你可以一次性还清。或者剩的不多了续贷。这样贷10年也是可以的。总之不要把大头放在10年后。

liebeZoo

Azzd说我做的贡献还不够，我就来多写点
1.怎么说呢，你想提前还清或因为卖了房必须得提前还 ...
Gold宝贝 发表于 2010-6-18 23:06

学习了！

singing

20万你贷10年每月还1000，那你10年后还要剩个12万左右。
你觉得你每年的Sondertilgung1万能全部用上吗？如 ...
Gold宝贝 发表于 2010-6-18 17:06

这也难说。大家也不知道楼主的家庭月收入有多少。如果夫妻双方月收入有netto 4000以上，这样的还贷还是很轻松的。

Gold宝贝

这也难说。大家也不知道楼主的家庭月收入有多少。如果夫妻双方月收入有netto 4000以上，这样的还贷还是 ...
singing 发表于 2010-6-19 22:57

两个人都工作的话，4千多是很正常的，但如果将来有个人不能工作了，比如说生孩子什么的，还贷落在一个人身上，那就很紧张了

abadebadu

利息上我说的不是短期利息和长期利息，而是长期利息中的5年，10年，15年，20年。这个是时间越长利息越高 ...
Gold宝贝 发表于 2010-6-19 11:28

你说的都对，我和你的意见一致。原因是我们正经历一个历史上少有的低利率期，所有人都预测利率会上升，即使不上升而是持平，那也会是＜时间越长利息越高＞。这都没问题，我也相信，你说的非常正确。
如果经济还不好呢，那利率还要降，利息当然也降，比如象日本，那就有可能，（是有可能）２０年利息比１０年利息还低。不过这么说没意义，现在大家都比较乐观。
实际上，我们不签１５年而签１０年的合同，本身就是一种投机，押宝１０年后的利率不会有大幅上升。其实和先签５年，再签５年没什么区别。
银行是会考虑这些问题的，除了相应增加利息外，还可以收Bearbeitungsgebuehren. 让钻空子的人望而却步。

Gold宝贝

你说的都对，我和你的意见一致。原因是我们正经历一个历史上少有的低利率期，所有人都预测利率会上升，即 ...
abadebadu 发表于 2010-6-19 23:57

恩，这种可能性确实有，只是比较小而已。我们在贷款时是考虑到我们的承受能力的，比如说我们贷十年，是基本能保证10年还清的。也没有想过去贷5年投机。不过15年的利率确实要比10年高出不少，我个人也觉得不是很划算，所以这个在买房时就要考虑好，或者就要买房后拼命赚钱了

onlyhelen

其实签短年限也不是押宝以后的利息会更低，大家有没有想过这样的问题：比如签5年 （3% 利率）和签10年 （4%利率）其实不是相差1%的问题，而是相差超过2%。
也就是说我在前5年每年要多交1%，把这1%放到后5年，相当于我在这10年里前5年3%，后5年5%（其实是超过，因为后5年的本金少了）。

Gold宝贝

其实签短年限也不是押宝以后的利息会更低，大家有没有想过这样的问题：比如签5年 （3% 利率）和签10年 （4% ...
onlyhelen 发表于 2010-6-21 00:22

请问你知道利息是怎么算出来的吗，为什么每个人拿到的都不一样，除了当前的长期利率，你有多少Eigenkapital，你的贷款额占房价的百分比，每月月供多少，这些都要算进去的。如果你的钱本来需要10年才能还完，现在你只签5年的合同，每月还的月供不增加，那么你即使签5年也拿不到好利息的。不相信你可以试试，5年和10年的利息最多相差到1%，而你的这种做法，拿到的5年利息可能和别人10年的利息差不多。

另外你不要忘记复利的问题，你这种还法会造成一开始还很多利息，而本金还的相对少，到最后你的利息只会越还越多。

我不明白为什么你们在买房中投机心理这么重呢，买房这么大的事，除非你有万贯家产，否则没有人会用作投机的。况且贷款存在了那么久，你觉得会有空子让你钻吗?

abadebadu

MM你别急，不就是因为穷，才思变吗，要是真有万贯家财，还在乎这点小钱。

买房要说大事也是，要说小事也可以，大不了再卖呗，人不能就在一棵树上吊死，怎么也得多找几棵歪脖儿树不是。

我是建议用短合同的，如果你想签１５年那就来１０年，如果本来就打算１０年，那就５年好了。

其实银行也不清楚发展方向，所以才开发并且不断加强Soncertilgung，也就是说银行鼓励你早还快还，银行也搞不清该怎么赚钱。

再说投机，不管我选哪种合同都是投机，选１５年不选１０年，就是预测以后利率涨，这样可以保证１５年内不受利率变化影响，相反也是一样，还清贷款反正是２０到２５年之后的事了。

其实买房本身就是投机，投机买房比租房便宜，或者安全。相反的话，我就可以月供租房了。

许多问题对银行来说也是新问题，也不是那么滴水不漏。
在CITIBANK的主页上我甚至看到过这样的广告，贷款利率３，４９％，储蓄利率３，９９％，理论上可以从银行贷款５万，然后直接存起来，净收０，５％的利息差。当然是在没考虑税的情况下。

总的来说我的观点，先签短合同，１０年或５年的，降低月供，增加Sondertilgung。

Gold宝贝

见红字部分

MM你别急，不就是因为穷，才思变吗，要是真有万贯家财，还在乎这点小钱。
呵呵，怕的就是投机不成，反把米蚀。我写这么多，就是不想让你给大家一个误导。

买房要说大事也是，要说小事也可以，大不了再卖呗，人不能就在一棵树上吊死，怎么也得多找几棵歪脖儿树不是。
既然你不是富人，那么买房就是一件大事。你短期内随随便便的一买一卖注定只有损失。

我是建议用短合同的，如果你想签１５年那就来１０年，如果本来就打算１０年，那就５年好了。
前面的回帖已经分析过，你可以这样作，但是1.你的利息率会在同样情况下比前者差。 2.你的利息部分会付的更多。3.在未来利息上涨可能性高于50%的情况下，这样的做法没有任何好处。

其实银行也不清楚发展方向，所以才开发并且不断加强Soncertilgung，也就是说银行鼓励你早还快还，银行也搞不清该怎么赚钱。
银行贷款也是有风险的，你早点还清银行也可以减少风险。Sondertilgung的加强同时也是市场竞争的结果。

再说投机，不管我选哪种合同都是投机，选１５年不选１０年，就是预测以后利率涨，这样可以保证１５年内不受利率变化影响，相反也是一样，还清贷款反正是２０到２５年之后的事了。
如果我贷10年，10年可以还清，这就不是投机。

其实买房本身就是投机，投机买房比租房便宜，或者安全。相反的话，我就可以月供租房了。
买房不是投机，是安定生活，提高自己生活质量的需要。
买房未必比租房便宜，考虑一下你付的Notar和税共5%的费用，甚至中介费，以及你装修和买家具的费用，如果房价不涨，这些钱要多少年后才能回来呢?

许多问题对银行来说也是新问题，也不是那么滴水不漏。
在CITIBANK的主页上我甚至看到过这样的广告，贷款利率３，４９％，储蓄利率３，９９％，理论上可以从银行贷款５万，然后直接存起来，净收０，５％的利息差。当然是在没考虑税的情况下。
利息的走势是银行不能控制的，通常情况下，经济不好的时候，存款利息和贷款利息都低，经济好的时候，两者都高。当长期利息和短期利息出现背离时，这两者也是有可能出现背离的。所以说你今日贷款的利息低于明年你的存款利息是有可能的，所以我们更应该在低息的时候贷款，高息的时候存钱或还贷。

总的来说我的观点，先签短合同，１０年或５年的，降低月供，增加Sondertilgung。
降低月供也会使贷款利率变差。
我的建议是买房时就要考虑到自己的承受能力，贷款期内确定自己基本能还清贷款。利息相对低的时候可以考虑适当延长还款期限。至于如何能够获得好的贷款利率，在回帖中已经介绍了。

abadebadu 发表于 2010-6-21 14:02