关于被迫搬家的经济损失

hyena

pearl 发表于 2012-6-9 11:29
要不先去咨询下吧，一般好象是加入后三个月以内的事儿不管，跟很多保险一样的

哦，那星期一我赶紧去问问去。谢谢！

Truecar

快乐的园丁 发表于 2012-6-9 10:30
这个我觉得可以探讨一下，

据我所知，

据我所知，
1.新房东是可以涨房租的，但是有个幅度的限制，还要参考当地的mietspiegel，只是不能随口开价而已
2.所谓sperrzeit是特殊情况，楼主这种情况应该不包括在内的，房东可以按照合同规定的期限kuendigen。
在以自住为原因的情况下，eigenbedarf是要被审核，不能随口说的
4.关于好处费的情况，并不该是常态，是因为房主耗不起的情况下，打官司房东不一定会输，但是光脚的不怕穿鞋的，判下来房客还可以拖欠，赖账。个人觉得有这样RP不好。
5.vorkaufsrecht不是自动有的，而是需要实现书面形式约定好的

建议楼主1让房东kun你，二和房东谈条件，减免最后1,2个月的房租我看比较靠谱，不要走到打官司那一步，那样费时费力，很可能要费钱，咱们中国人好像不会像很多德国人破罐子破摔判了也不交，三思吧

1. 新房东不能因为他刚接手就涨房租。房屋买卖不影响房租合同，也就是说，涨房租的条件和没换房主一样。即使按照当地mietspeigel涨房租，也必须提供几个类似房子的房租情况，因为mietspiegel是一个房租范围，房东想按照上限收钱，房客想按照下限，大可争执。
2. 房东kun房子的期限受到法律限制，如果房租合同中写的期限小于法律规定，则以法律为准。sperrzeit要看当地法律规定。一般的房租合同中根本不写房主kun房客的时限，因为写了也没用。
4. 拖欠，赖账之类不用，但是合法地打官司是没问题的。新房东之所以给房客好处费让其搬走，就是因为kun不掉房客，打官司都没戏，不是因为官司耗不起，这样的官司也就一年不到就完事，不至于花5k欧元让房客走。
5. vorkaufsrecht是法律规定的房客权利，不用事先约定。如果你买出租的房子就知道了，notar提供的合同里就写着卖方证明房客不买，放弃vorkaufsrecht。写这条就是怕侵犯房客的优先购买权。

根本用不着害怕打官司，这是中国人的心理，其实打官司在德国是常事。这种民事官司，也没什么费时费力的，交给律师办理就行了。楼主如果没钱，可以要求法律援助，政府掏钱。
当然官司输了就不要硬扛了，搬家了事。

Truecar

hyena 发表于 2012-6-9 11:28
谢谢你码了这么多的字，提供了这么多信息。我们在拜仁州，不知道在哪儿可以找到相关的法条，可以清楚解释 ...

法律条款就在网上找。Wohnung kaufen, sperrzeit, kündigen, eigenbedarf等作为关键词就能查到。

Truecar

hyena 发表于 2012-6-9 11:26
我们确实没有入。不知道现在入是否还来得及。
如果按3个月的Kundigungsfrist算，我们最多能住到11月底。 ...

现在没入的话也可以去咨询，就是要收钱。

whatI

国内法律有个术语叫做买卖不破租赁，

德国应该会更严格，更具体。

快乐的园丁

Truecar 发表于 2012-6-9 20:05
1. 新房东不能因为他刚接手就涨房租。房屋买卖不影响房租合同，也就是说，涨房租的条件和没换房主一样。 ...

有时候比如你说的sperrzeit有效的时候房东可能会给好处费。这点大家协商倒是也无可厚非。
但是一般情况下法律规定的最多就是9个月，楼主不到5年，按法定解约时间还是3个月。

我说的情况是，德国房客就是大爷。可以赖着不走，不交房租和房东耗着，即使判决了，也可以赖着不付，这种情况下房东出血请走瘟神的情况也不少，据说还有人专门干这个。。。

倒不是怕打官司，有理就该据理力争，个人是比较反对我说的那种情况，为了省钱耍无赖的情况。

Truecar

快乐的园丁  vorkaufsrecht是umwandlung的情况才有效的，我的理解是，如果之前房子就是eigentumswohnung，房客就没有自动得到这个权利。楼主的情况应该是没有这个权利的。

自己读读法律吧：

§ 577
Vorkaufsrecht des Mieters
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Truecar

快乐的园丁 发表于 2012-6-9 20:48
有时候比如你说的sperrzeit有效的时候房东可能会给好处费。这点大家协商倒是也无可厚非。
但是一般情况下 ...

有时候比如你说的sperrzeit有效的时候房东可能会给好处费。这点大家协商倒是也无可厚非。
但是一般情况下法律规定的最多就是9个月，楼主不到5年，按法定解约时间还是3个月。

最长可不止9个月，我知道就有一年的。

快乐的园丁

Truecar 发表于 2012-6-9 21:11
自己读读法律吧：

§ 577

Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll,我的理解是成为Wohnungseigentum,如果之前就是eigentumswohnung就不属于这种情况。

这个条文我也看到了，你确定是这么解读？

Truecar

快乐的园丁 发表于 2012-6-9 22:31
Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll,我的理解是成为Wohnungseigentum, ...

我的理解就是如果房子卖给房客之后作为居家住房使用，那么房客有优先购买权。如果是商业用房之类，那么房客就没优先购买权。楼主的情况，房子显然是居家住房。